Arabian Gulf Properties: le spese condominiali e cosa fare quando non si è d'accordo

Dubai non ha un'imposta annuale sulla proprietà. Ha invece le spese condominiali (service charge), e su dieci anni di possesso questa voce è spesso la cifra più alta dell'intera proprietà. È anche quella che gli acquirenti indagano di meno. Ecco come funziona e cosa si può fare.

Come vengono fissate

• È un bilancio preventivo, non un prezzo. L'amministrazione dell'edificio prepara ogni anno un budget (manutenzione, pulizie, sicurezza, assicurazione, infrastruttura di raffrescamento, compenso di gestione e contributo al fondo di riserva), che viene ripartito tra i proprietari in base alla superficie dell'unità.
• I budget sono sottoposti ad approvazione e gestiti attraverso un sistema regolamentato, con gli importi riscossi su un conto dedicato all'edificio e non nei fondi generali di un amministratore.
• Il contributo al fondo di riserva è la parte che conta di più nel lungo periodo. Finanzia ascensori, refrigeratori, facciata e lavori di copertura con anni di anticipo. Un edificio con una riserva sottile non è economico: sta rinviando.

Cosa verificare prima di acquistare

• La cifra per piede quadrato all'anno e l'andamento negli ultimi tre-cinque anni, non solo il valore attuale.
• Il dettaglio del budget, non il totale. Quali voci sono grandi, e perché.
• Il saldo del fondo di riserva in rapporto all'età dell'edificio.
• Gli arretrati. In un edificio piccolo, una manciata di proprietari morosi incide in modo sostanziale su quanto devono finanziare tutti gli altri. Si chieda quale percentuale viene riscossa.
• I comparabili. La stessa metratura in un edificio più semplice nelle vicinanze, per vedere quanto costano ogni anno i servizi accessori.

Se ritiene che sia sbagliata

• Partecipare all'assemblea generale. La maggior parte dei proprietari non lo fa, e la maggior parte delle decisioni è presa dai pochi che vi partecipano. È il passo più economico ed efficace disponibile, e quasi nessuno lo compie.
• Chiedere i conti certificati e il dettaglio del budget. I proprietari hanno diritto di vedere come viene speso il loro denaro.
• Contestare singole voci con dei comparabili anziché lamentarsi del totale. Un contratto di gestione o di pulizia può essere rimesso a gara; un totale non si può discutere.
• Rivolgersi al regolatore se il procedimento stesso non viene rispettato: budget approvati senza informativa o fondi non contabilizzati correttamente.
• Non smettere semplicemente di pagare. Gli arretrati comportano esecuzione forzata e bloccano il certificato di nulla osta necessario per vendere. Si contesti attraverso la procedura, non trattenendo i pagamenti.

Perché conta di più in un edificio piccolo

In un progetto di cinque piani i costi sono divisi tra pochi proprietari: ogni costo fisso pesa di più per unità, un moroso conta di più e una singola grande riparazione pesa di più. In compenso la governance è più semplice: con pochi proprietari le assemblee raggiungono davvero il quorum e le decisioni vengono prese. È un vantaggio reale, se lo si usa.

Sulla base del quadro di Dubai relativo alle associazioni dei proprietari e alle spese condominiali. La procedura attuale va confermata con il regolatore o con l'amministrazione del Suo edificio.