Cayan Group: eine Wohnung in einem Wahrzeichen-Gebäude

Die Cayan Group ist in Dubai vor allem durch einen einzigen, sofort erkennbaren Turm in der Marina bekannt – den verdrehten. Der Kauf in einem Wahrzeichen-Gebäude ist etwas anderes als der Kauf in einem guten Gebäude, und zwar in beide Richtungen.

Was eine Wahrzeichen-Adresse bringt

• Wiedererkennung, die den Verkauf verkürzt. Ein Käufer, der das Gebäude schon kennt, muss weniger überzeugt werden – das ist ein echter Liquiditätsvorteil.
• Ein breiterer Mieterkreis, einschließlich Kurzzeitgästen, die ein Gebäude statt eines Viertels wählen.
• Ein Knappheitsargument, das trägt. Es gibt dieses Gebäude nur einmal, und keine künftige Entwicklung kann ein zweites schaffen.
• Dichte Vergleichsdaten. Ein bekanntes Gebäude wird oft genug gehandelt, damit das öffentliche Register zeigt, zu welchen Preisen Einheiten tatsächlich verkauft werden.

Was ein ungewöhnliches Gebäude kostet

• Komplexe Geometrie ist teuer im Unterhalt. Fassadenzugang, Reinigung und Reparatur bei einem nicht rechteckigen Turm kosten mehr als bei einem schlichten, und die Eigentümer finanzieren das jedes Jahr.
• Grundrisse variieren je nach Etage. In einem Gebäude, dessen Form sich nach oben verändert, gleicht keine Etage ganz der anderen – Vergleichswerte müssen daher von einer vergleichbaren Etage stammen, nicht nur aus demselben Turm.
• Sie zahlen für die Adresse. Die Prämie steckt im Einstiegspreis; die Miete steigt nicht immer im selben Verhältnis, was die Rendite drückt.
• Alter. Dieser Bestand ist deutlich älter als ein Jahrzehnt und wird aus zweiter Hand gehandelt – mit allem, was das für Gebäudetechnik und Rücklagen bedeutet.

Was zu prüfen ist

• Ein Bausubstanzgutachten und der Stand der Instandhaltungsrücklage – bei jedem Turm dieses Alters die Priorität.
• Protokolle der Eigentümergemeinschaft: geplante größere Arbeiten und wie die Fassadenwartung budgetiert ist.
• Entwicklung der Nebenkosten über mehrere Jahre, nicht nur der aktuelle Wert.
• Vergleichswerte von ähnlichen Etagen und Ausrichtungen im selben Turm.
• Tatsächlich erzielte Mieten im Gebäude.
• Stellplatzzuteilung und Regeln für Kurzzeitvermietung, beide auf Gebäudeebene festgelegt.

Für wen es passt

• Für Käufer, die eine wiedererkennbare Adresse in der Marina wollen, mit einem Wiederverkaufsmarkt, der nicht auf der Erklärung der Lage beruht.
• Für Investoren in Kurzzeitvermietung, bei denen das Gebäude selbst ein Buchungsargument ist.
• Nicht für Renditemaximierer: Wahrzeichen-Prämien zeigen sich verlässlicher im Preis als in der Miete.

Grundlage: Transaktionsregister des Dubai Land Department.