DHG Properties: was geschieht, wenn Sie aus einem Off-plan-Kauf aussteigen wollen

Ein Off-plan-Kauf bindet Sie für Jahre. Jobs wechseln, Währungen bewegen sich, Pläne ändern sich. Die Frage, was geschieht, wenn Sie aussteigen wollen, sollten Sie vor der Unterschrift verstehen, nicht erst, wenn Sie die Antwort brauchen.

Drei verschiedene Situationen

• Sie wollen schlicht aussteigen. Der übliche Weg ist, den Vertrag weiterzuverkaufen – eine Abtretung – statt ihn zu stornieren. Üblicherweise gelten die Zustimmung des Entwicklers, eine Übertragungsgebühr und ein Mindestprozentsatz der bereits gezahlten Summe. Klären Sie diese Bedingungen vor dem Kauf, denn sie bestimmen, ob ein Ausstieg überhaupt existiert.
• Sie können nicht weiterzahlen. Das ist ein Zahlungsverzug des Käufers, und dafür gibt es einen festgelegten Rahmen: Der Entwickler muss ein Mitteilungsverfahren über die Aufsichtsbehörde einhalten, und wie viel er einbehalten darf, hängt vom Baufortschritt ab. Es ist eine gestaffelte Skala, kein automatischer Verfall von allem – aber Sie sollten damit rechnen, einen spürbaren Teil zu verlieren.
• Der Entwickler ist im Fehler. Erhebliche Verzögerung oder Nichtlieferung ist eine andere Sache, und Ihr Rechtsbehelf ergibt sich aus der Verzugsklausel des Vertrags und aus dem Rahmen der Aufsichtsbehörde für gescheiterte Projekte. Holen Sie Rat ein; hören Sie nicht einfach auf zu zahlen, denn einseitige Nichtzahlung kann den Verzug des Entwicklers in Ihren eigenen verwandeln.

Was Sie vor der Unterschrift klären sollten

• Die Abtretungsbedingungen: erlaubt nach welchem gezahlten Prozentsatz, gegen welche Gebühr, mit welcher Zustimmung.
• Die Verzugsklausel: welche Frist Sie erhalten und was der Entwickler in jeder Phase einbehält.
• Der Rechtsbehelf bei Verzug: was ihn auslöst und was er Ihnen gibt.
• Die Änderungsklausel: was der Entwickler an Einheit und Projekt ohne Ihre Zustimmung ändern darf.
• Die Gewichtung der Zahlungen. Ein am Baufortschritt orientierter Plan begrenzt Ihr Risiko zu jedem Zeitpunkt; ein vorgezogener maximiert es. Diese eine Bedingung bestimmt mehr als jede andere, was ein Ausstieg kostet.

Die praktische Sicht

Der Weiterverkauf des Vertrags ist der realistische Ausstieg, und er setzt einen Käufer voraus. In einem steigenden Markt ist das leicht; in einem flachen nicht, und der Preis spiegelt, dass Sie die motivierte Partei sind. Die ehrliche Frage beim Kauf lautet daher nicht „kann ich aussteigen“, sondern „kann ich das abschließen, wenn drei Jahre lang nichts nach Plan läuft“. Lautet die Antwort nein, ist der Zahlungsplan zu aggressiv, wie attraktiv die Einheit auch ist.

Was Sie sonst prüfen sollten

• Das Treuhandkonto und die Registrierung nach Projektnummer.
• Den Baufortschritt im Verhältnis zu Ihren Meilensteinen, durchgehend überwacht.
• Den Bauunternehmer und wie viele andere Projekte er betreibt.
• Das Angebot im Cluster – in JVC bestimmt das, was in Ihrer Nähe fertig wird, Ihren Wiederverkauf und Ihre Miete.

Auf Grundlage des Off-plan-Rahmens des Dubai Land Department. Holen Sie qualifizierten lokalen Rat zu jedem konkreten Vertrag oder jeder konkreten Situation ein.