Dubai Festival City: wer entscheidet, was Sie zahlen

Dubai Festival City ist ein einziger Besitz: Grundstück, Mall, Hotels, Golfplatz und Wohnungen liegen unter einem Eigentümer. Das sichtbare Ergebnis ist eine Pflege über dem Stadtdurchschnitt. Das weniger sichtbare Ergebnis ist eine Governance-Frage, die man vor dem Kauf stellen sollte, nicht danach.

Wie die Gebühr normalerweise festgelegt wird

• In einem gewöhnlichen Gebäude bilden die Eigentümer eine Gemeinschaft, eine Verwaltungsgesellschaft führt das Budget, und die Eigentümer stimmen ab. Die Service Charge wird bei der Aufsichtsbehörde hinterlegt, und ein Eigentümer, der sie für zu hoch hält, hat ein Forum, um das zu sagen.
• Der Hebel ist real, aber langsam. Eigentümer können die Verwaltung wechseln, einen Posten im Budget anfechten oder eine vorgeschlagene Erhöhung ablehnen. Das erfordert Anwesenheit und eine Mehrheit, und die meisten Eigentümer nutzen es nie.

Was das Alleineigentum verändert

• Der Standard wird zentral festgelegt. Grünanlagen, Promenade, Sicherheit und Gemeinschaftsflächen werden nach den Vorgaben des Master-Developers gepflegt, nicht auf einem Niveau, über das die Eigentümer abgestimmt haben.
• Sie kaufen den Standard zusammen mit der Wohnung. Deshalb sieht der Stadtteil so aus, wie er aussieht – und deshalb ist die Gebühr, wie sie ist. Beides ist dieselbe Entscheidung.
• Ihr Einfluss ist verhältnismäßig kleiner. Wo ein Master-Developer große gemeinsame Anlagen unterhält, ist der praktische Einfluss des einzelnen Eigentümers auf das Budget begrenzt.
• Das ist kein Mangel. Gleichmäßige Pflege über Jahrzehnte ist genau das, was ein dünner, fertiggestellter Stadtteil braucht, um seinen Wert zu halten. Es ist ein Tausch, und der Tausch sollte bewusst sein.

Was vor dem Kauf zu klären ist

• Wer Ihr konkretes Gebäude verwaltet und ob es dafür eine Eigentümergemeinschaft gibt.
• Drei Jahre Verlauf der Service Charge, nach Posten, und die Entwicklungsrichtung. Dubai kennt keine jährliche Grundsteuer; diese Gebühr sind die laufenden Kosten des Eigentums und der größte dauerhafte Unterschied im Nettoertrag.
• Was die Gebühr über Ihr eigenes Gebäude hinaus abdeckt – Promenade, Grünanlagen und gemeinsame Marina-Infrastruktur werden von jemandem unterhalten, und die Kosten erreichen die Eigentümer.
• Die Einzugsquote. Nicht gezahlte Gebühren in einem Gebäude werden zu aufgeschobener Instandhaltung und schließlich zu einer Sonderumlage.
• Die Eigentumsform der konkreten Immobilie. Sie ist hier nicht einheitlich und bestimmt, welche Banken Kredite vergeben – und damit, wer später von Ihnen kaufen kann.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die allein nach der Gebühr einkaufen: Hier ist die Gebühr der Standard, und die niedrigste Gebühr in einem solchen Stadtteil zu kaufen heißt, einen anderen Stadtteil zu kaufen. Und für alle, die einen schnellen Verkauf brauchen – der Markt ist von Natur aus dünn.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department und der hinterlegten Service-Charge-Abrechnungen der Gebäude.