Dubai Festival City: chi decide quanto pagate

Dubai Festival City è un'unica proprietà: il terreno, il centro commerciale, gli hotel, il campo da golf e le abitazioni appartengono a un solo proprietario. Il risultato visibile è una manutenzione superiore alla media cittadina. Il risultato meno visibile è una questione di governance, da porsi prima di acquistare e non dopo.

Come viene normalmente stabilita la service charge

• In un edificio ordinario i proprietari costituiscono un'associazione, un amministratore gestisce il bilancio e i proprietari votano. La service charge viene depositata presso l'ente regolatore, e un proprietario che la ritiene troppo alta ha una sede in cui dirlo.
• La leva è reale ma lenta. I proprietari possono cambiare l'amministratore, contestare una voce del bilancio o respingere un aumento proposto. Servono presenza e una maggioranza, e la maggior parte dei proprietari non la usa mai.

Cosa cambia con la proprietà unica

• Lo standard è stabilito centralmente. Verde, lungomare, sicurezza e parti comuni sono mantenuti secondo le specifiche del master developer, non a un livello votato dai proprietari.
• Insieme all'appartamento acquistate lo standard. Per questo il distretto appare com'è, e per questo la service charge è quella che è. Le due cose sono la stessa decisione.
• La vostra influenza è proporzionalmente minore. Dove un master developer mantiene grandi beni condivisi, il peso pratico del singolo proprietario sul bilancio è limitato.
• Non è un difetto. Una manutenzione costante nell'arco di decenni è esattamente ciò di cui un distretto compiuto e con poco mercato ha bisogno per mantenere il proprio valore. È uno scambio, e va fatto con consapevolezza.

Cosa accertare prima di acquistare

• Chi gestisce il vostro edificio specifico, e se per esso esiste un'associazione dei proprietari.
• Tre anni di storico della service charge, per voce, e la direzione di marcia. Dubai non ha un'imposta annuale sulla proprietà; questa charge è il costo ricorrente del possesso e la maggiore differenza permanente nel reddito netto.
• Cosa copre la charge oltre al vostro edificio: un lungomare, il verde e le infrastrutture condivise del porto turistico sono mantenuti da qualcuno, e il costo arriva ai proprietari.
• Il tasso di riscossione. Gli oneri non pagati in un edificio diventano manutenzione rinviata e, alla fine, un contributo straordinario.
• La forma di titolo dell'immobile specifico. Qui non è uniforme, e determina quali banche concedono mutui, e quindi chi potrà acquistare da voi in seguito.

Per chi è sbagliato

Per chi sceglie guardando solo la charge: qui la charge è lo standard, e comprare la charge più bassa in un distretto come questo significa comprare un altro distretto. E per chi ha bisogno di una vendita rapida: il mercato è sottile per costruzione.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e dei depositi delle service charge degli edifici.