Dubai Hills Estate: Ein Stadtteil, in dem die Eigentümer wirklich in ihren Häusern wohnen

Dubai Hills Estate ist ein Masterplan-Stadtteil rund um einen Golfplatz, einen großen Park, Schulen und ein Einkaufszentrum. Die für einen Käufer wichtigste Kennzahl ist jedoch keine davon: Es ist die Tatsache, dass die meisten Eigentümer hier in ihren eigenen Häusern leben, statt sie zu vermieten.

Warum Eigennutzung vieles verändert

• Die Eigentümergemeinschaft funktioniert. Wer in einem Gebäude wohnt, kommt zu den Versammlungen, also werden Budgets beschlossen, Rücklagen gebildet und Entscheidungen tatsächlich getroffen. In von Investoren dominierten Gebäuden ist das oft nicht der Fall, und die Rechnung kommt Jahre später als Sonderumlage.
• Die Nachbarn bleiben. Sehr wenig Kurzzeitvermietung, wenig Koffer-Verkehr, geringe Fluktuation.
• Mieter, die hier tatsächlich mieten, bleiben jahrelang, denn Familien ziehen wegen der Schulen um, nicht wegen einer Mode.

Was es einen Investor kostet

• Niedrigere Rendite. Villen und Reihenhäuser haben überall ein schlechteres Verhältnis von Miete zu Preis als Wohnungen, und dieser Stadtteil wird von Villen geprägt.
• Kurzzeitvermietung scheidet praktisch aus, das renditestärkste Szenario gibt es hier also nicht.
• Ihr Ausstieg führt zu einer Familie, nicht zu einem Investor. Weniger Käufer, längere Entscheidungen, in jedem Markt ein langsamerer Verkauf.
• Sie halten die Bausubstanz instand. Dach, Außenwände und Garten gehen auf Ihr Budget und nicht in eine Nebenkostenposition.

Wo der Investmentfall tatsächlich liegt

Wohngebäude an den Rändern des Stadtteils – näher an den Straßen und am Einkaufszentrum – sprechen ein anderes Publikum an: Menschen, die die Schulen, den Park und die Angebote des Stadtteils wollen, ohne das Budget für ein Haus. Das Verhältnis von Miete zu Preis liegt dort näher am üblichen Stadtniveau, und dieser Teil von Dubai Hills ist einen Blick wert, wenn Einnahmen statt Eigennutzung das Ziel sind.

Was zu prüfen ist

• Mieten getrennt nach Immobilientyp – Häuser und Wohnungen sind zwei verschiedene Märkte unter einer Adresse.
• Die Community-Gebühr und was sie finanziert. Ein Golfplatz, ein Park und Begrünung kosten jedes Jahr Geld, und die Eigentümer zahlen es. Dubai kennt keine jährliche Grundsteuer; dies ist das, was sie ersetzt.
• Welche Bauabschnitte noch gebaut werden und wo sie im Verhältnis zu Ihnen liegen.
• Den Arbeitsweg um 8 Uhr, gefahren statt auf der Karte gemessen. Die Lage mitten in der Stadt ist eine echte Stärke, aber prüfen Sie sie im Verkehr.
• Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf, nach Immobilientyp.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die auf Rendite optimieren oder nur kurz halten wollen. Dies ist ein Stadtteil, den man kauft, um darin zu leben, und er ist entsprechend bepreist.

Auf Grundlage des Transaktionsregisters des Dubai Land Department und aktueller Mietinserate.