Dubai Hills Estate : un quartier où les propriétaires habitent réellement leur logement

Dubai Hills Estate est un quartier planifié construit autour d’un parcours de golf, d’un grand parc, d’écoles et d’un centre commercial. La statistique qui compte le plus pour un acheteur n’est aucune de ces caractéristiques : c’est que la plupart des propriétaires y vivent dans leur propre logement au lieu de le mettre en location.

Pourquoi l’occupation par les propriétaires change la donne

• L’association des propriétaires fonctionne. Les personnes qui habitent un immeuble assistent aux réunions : les budgets sont donc votés, les réserves alimentées et les décisions réellement prises. Dans les immeubles dominés par les investisseurs, ce n’est souvent pas le cas, et la facture arrive des années plus tard sous forme d’appel de fonds exceptionnel.
• Les voisins sont des résidents permanents. Très peu de locations de courte durée, peu de va-et-vient de valises, un faible taux de rotation.
• Les locataires qui louent ici restent des années, car les familles déménagent pour les écoles, pas par effet de mode.

Ce que cela coûte à un investisseur

• Un rendement plus faible. Les villas et les maisons de ville offrent partout un moins bon rapport loyer/prix que les appartements, et ce quartier est dominé par les villas.
• Les locations de courte durée sont pratiquement exclues : le scénario le plus rémunérateur n’existe donc pas ici.
• Votre sortie se fait vers une famille, pas vers un investisseur. Moins d’acheteurs, des décisions plus longues, une vente plus lente sur n’importe quel marché.
• Vous entretenez le bâti. Toiture, murs extérieurs et jardin relèvent de votre budget, et non d’une ligne de charges de copropriété.

Où se situe l’argument d’investissement

Les immeubles d’appartements en périphérie du quartier, plus près des routes et du centre commercial, s’adressent à un autre public : des personnes qui veulent les écoles, le parc et les équipements du quartier sans un budget de maison. Le rapport loyer/prix y est plus proche des niveaux normaux de la ville, et c’est cette partie de Dubai Hills qui mérite l’attention si l’on vise le revenu plutôt que l’occupation.

Ce qu’il faut vérifier

• Les loyers par type de bien, séparément : maisons et appartements sont deux marchés différents sous une même adresse.
• Les charges de la communauté et ce qu’elles financent. Un golf, un parc et des espaces paysagers coûtent de l’argent chaque année, et ce sont les propriétaires qui paient. Dubaï n’a pas de taxe foncière annuelle ; c’est ce qui la remplace.
• Quelles phases restent à construire et où, par rapport à vous.
• Le trajet à huit heures du matin, fait en voiture plutôt que repéré sur une carte. La position centrale est un véritable atout, mais vérifiez-la dans la circulation.
• Les délais de vente en cas de revente, par type de bien.

À qui cela ne convient pas

À quiconque optimise le rendement ou prévoit une détention courte. C’est un quartier que l’on achète pour y vivre, et ses prix en tiennent compte.

D’après le registre des transactions du Dubai Land Department et les annonces de location en cours.