Etage, Aussicht und Ausrichtung: die Preisunterschiede innerhalb eines Dubaier Turms

Käufer vergleichen Stadtteile, dann Gebäude und hören auf. Der letzte Vergleich – zwischen Einheiten innerhalb eines Gebäudes – ist der, in dem die größten proportionalen Unterschiede liegen, und er wird meist durch das entschieden, was der Makler in dieser Woche zur Hand hatte.

In Downtown wird die Aussicht ausdrücklich bepreist: Zwei identische Grundrisse im selben Turm können sich allein durch die Blickrichtung der Fenster um die Hälfte im Preis unterscheiden. Das ist keine Eigenheit eines einzelnen Viertels. Auf einer aufgeschütteten Insel, wo die Ausstattung in jedem Gebäude einheitlich ist, hängt die Preisspanne zwischen den Einheiten fast ganz von Ausrichtung und Etage ab, nicht von der Bauqualität.

Was die Aussicht wert ist – und was nicht

Der Aufschlag gilt für die Aussicht, die die Einheit tatsächlich hat, nicht für die, die in der Anzeige steht. „Burj view“ im Inserat und ein echter Blick auf den Burj sind häufig verschiedene Dinge – der Turm ist von einer Ecke des Balkons aus zu sehen, wenn man sich vorbeugt. Verlässlich ist nur eines: von der tatsächlichen Einheit auf der tatsächlichen Etage zu schauen, nie von der Musterwohnung zwei Stockwerke höher.

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In Türmen am Wasser ist der Unterschied zwischen Einheiten mit Wasserblick und solchen zum Innenhof im selben Gebäude bei Preis und Miete enorm. Wo Türme nah beieinander an schmaler Front stehen, entscheidet die Einheit, nicht das Gebäude, ob man Park und Kanal, ein Wahrzeichen oder die Seite des Nachbargebäudes sieht – weshalb der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß eines Viertels auf Einheitenebene nahezu bedeutungslos ist.

Ausrichtung ist nicht dieselbe Frage wie die Aussicht

Eine Aussicht ist das, worauf man schaut. Die Ausrichtung ist das, was die Sonne mit der Wohnung macht, und in diesem Klima zeigen die beiden nicht immer in dieselbe Richtung. Wo eine Anlage zwischen zwei sehr unterschiedlichen Nachbarn liegt, sind Einheiten nach der einen und nach der anderen Seite im selben Gebäude verschiedene Produkte. Bei Villen und Reihenhäusern entspricht dem der Garten: Ein nach Westen gerichteter Garten in Dubai ist ein halbes Jahr lang unbenutzbar, und wie viel direkte Nachmittagssonne der Außenbereich abbekommt, entscheidet weitgehend darüber, ob er überhaupt genutzt wird.

Im Turm zeigt sich die Ausrichtung in der Kühlungsrechnung und darin, wie die Räume auf Fotos wirken – was der Betreiber einer Kurzzeitvermietung einpreist.

Die Etage und was sie tatsächlich ändert

Höhe verschafft drei Dinge: die Aussicht über die nächste Dachlinie hinweg, Abstand vom Straßenlärm und in manchen Gebäuden eine andere Ausstattungsstufe. Sie kostet zwei: Abhängigkeit vom Aufzug zu Stoßzeiten und – in älteren Türmen – Ausgesetztheit gegenüber genau den Anlagen, die ausfallen. Aufzugsausfälle, Kühlungsprobleme und Fassadenmängel sind die wiederkehrenden Klagen im Bestand von fünfzehn bis zwanzig Jahren, und oben spürt man sie am stärksten.

Der Etagenaufschlag ist zudem nicht linear. Er konzentriert sich an dem Punkt, an dem ein bestimmtes Hindernis überwunden wird, was eine Tatsache je Gebäude ist und keine Regel, und deshalb lautet die richtige Frage bei der Besichtigung nicht „wie hoch“, sondern „was überragt diese Etage, was die darunter nicht überragt“.

Wo der Aufschlag auf Einheitenebene nicht hält

Wenn die Aussicht nicht geschützt ist. In einem in Phasen gebauten Masterplan kann eine Position in der ersten Reihe heute zur zweiten Reihe werden, sobald die nächste Phase fertig ist. Fragen Sie, welche Grundstücksnummern zwischen Gebäude und Wasser liegen und welche Höhe dort zulässig ist.
Wenn das Gebäude um sie herum versagt. Eine gute Aussicht in einem Turm mit außer Kontrolle geratenen Nebenkosten ist das schlechtere Objekt als eine schlichte Aussicht in einem gut geführten. Über fünf Jahre Haltedauer geht die Lücke zwischen beiden in große Summen.
Wenn der Mieter nach Zustand und nicht nach Lage wählt. Im tiefen Angebot des Wiederverkaufsbestands bewegt der Zustand der Wohnung die erzielbare Miete stärker als die Etage, weil Mieter nach Präsentation wählen.

Warum es beim Vermieten mehr zählt als beim Wohnen

Ein Mieter sieht die Aussicht einmal und lebt dann mit der Wohnung. Ein Kurzzeitgast sieht sie vor der Buchung auf einem Foto, weshalb in diesem Segment eine fotogene Seite sowohl den Nachtpreis als auch die Klickrate des Inserats hebt – und weshalb in einem Zielviertel der erzielbare Preis und der Wiederverkaufspreis beide davon abhängen, wohin das Gebäude blickt.

Bei der Langzeitvermietung ist der Effekt schmaler, aber real. Eine Einheit steht fast immer wegen des Preises gegenüber vergleichbarem Bestand im selben Gebäude leer; gelegentlich liegt es an der Einheit selbst – falsche Etage, falsche Ausrichtung, Blick in den nächsten Turm. Die Abhilfe ist in beiden Fällen dieselbe: Sehen Sie nach, was in diesem Gebäude in den letzten zwei Monaten tatsächlich vermietet wurde, nicht nach dem, was gerade angeboten wird.

Was bei der Besichtigung zu tun ist

Besichtigen Sie die tatsächliche Einheit auf der tatsächlichen Etage, zu der Tageszeit, zu der Sie sie nutzen würden.
Klären Sie, was auf jedem Grundstück zwischen Fenster und dem, wofür Sie zahlen, geplant ist.
Fragen Sie, wie der identische Grundriss auf anderen Etagen und mit anderer Ausrichtung in diesem Gebäude bepreist ist und ob diese Einheiten zuletzt vermietet oder verkauft wurden.
Prüfen Sie den Stellplatz, besonders bei kleineren Grundrissen. In Vierteln ohne Schienenanbindung wird eine Einheit ohne Stellplatz mit spürbarem Abschlag vermietet.
Lesen Sie drei Jahre Nebenkostenhistorie des Gebäudes, denn sie überdauert jeden Aussichtsaufschlag, den Sie zahlen.

Wenn eine bestimmte Aussicht oder eine bestimmte Etage Teil des Preises ist, lassen Sie sich die Grundstücks- und Höhenlage vor der Unterschrift schriftlich geben, statt sich auf die Visualisierung zu verlassen.

Grundlage: Viertelmaterial aus den englischsprachigen Gebietsführern dieser Website – Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour und die etablierten Wohnviertel – sowie die Antworten zur Vermietung in unserem englischsprachigen Käufer-FAQ.