Piano, vista e orientamento: le differenze di prezzo all'interno di una stessa torre di Dubai

Gli acquirenti confrontano i quartieri, poi gli edifici, e si fermano. L'ultimo confronto, tra unità all'interno di uno stesso edificio, è quello in cui si trovano le maggiori differenze proporzionali, e di solito lo decide ciò che l'agente aveva a disposizione quella settimana.

A Downtown la vista è prezzata in modo esplicito: due planimetrie identiche nella stessa torre possono differire di una volta e mezza nel prezzo solo per ciò che affacciano le finestre. Non è una particolarità di un solo quartiere. Su un'isola bonificata, dove le specifiche sono uniformi in tutti gli edifici, la variazione di prezzo tra le unità dipende quasi interamente da orientamento e piano, non dalla qualità costruttiva.

Quanto vale la vista e quanto no

Il premio si lega al panorama che l'unità ha davvero, non a quello dichiarato nell'annuncio. «Vista Burj» in un annuncio e una vera vista sul Burj sono spesso cose diverse: la torre visibile da un angolo del balcone se ci si sporge. L'unico metodo affidabile è guardare dall'unità effettiva al piano effettivo, mai dall'appartamento campione due piani più su.

Nelle torri sul mare la differenza tra unità con vista sull'acqua e unità sul cortile nello stesso edificio è enorme sia nel prezzo sia nel canone. Dove le torri sorgono vicine su un fronte stretto, se si ottiene una vista su parco e canale, su un punto di riferimento o sul fianco dell'edificio accanto lo decide l'unità, non l'edificio: il che significa che il prezzo medio al piede quadrato di un quartiere è quasi privo di significato a livello di singola unità.

L'orientamento non è la stessa domanda della vista

La vista è ciò che si guarda. L'orientamento è ciò che il sole fa all'appartamento, e in questo clima le due cose non puntano sempre nella stessa direzione. Dove un complesso si trova tra due vicini molto diversi, le unità rivolte da una parte e quelle rivolte dall'altra nello stesso edificio sono prodotti diversi. Per ville e townhouse l'equivalente è il giardino: un giardino esposto a ovest a Dubai è inutilizzabile per metà dell'anno, e quanto sole diretto del pomeriggio prende lo spazio esterno è gran parte del fatto che venga usato o meno.

All'interno di una torre l'orientamento si vede nella bolletta del raffrescamento e in come le stanze vengono fotografate, che è la parte che un operatore di affitti brevi prezza.

Il piano e che cosa cambia davvero

L'altezza compra tre cose: la vista sopra il tetto successivo, la distanza dal rumore della strada e, in alcuni edifici, un diverso livello di finiture. Ne costa due: la dipendenza dall'ascensore nelle ore di punta e, nelle torri più vecchie, l'esposizione proprio ai servizi che si guastano. Guasti agli ascensori, problemi ai chiller e problemi di facciata sono i reclami ricorrenti negli immobili di quindici o venti anni, e si sentono di più in alto.

Anche il premio di piano non è lineare. Si concentra nel punto in cui si supera un ostacolo specifico, che è un fatto edificio per edificio e non una regola, ed è per questo che la domanda giusta in una visita non è «quanto in alto» ma «che cosa supera questo piano che quello sotto non supera».

Dove il premio a livello di unità non regge

• Quando il panorama non è protetto. In un masterplan a fasi, la prima fila di oggi può diventare seconda fila una volta completata la fase successiva. Chiedete quali numeri di particella si trovano tra l'edificio e l'acqua e quale altezza è consentita su di essi.
• Quando l'edificio cede intorno all'unità. Una bella vista in una torre con spese condominiali sfuggite al controllo è un asset peggiore di una vista banale in una ben gestita. Su cinque anni di detenzione, il divario tra le due diventa molto denaro.
• Quando a scegliere l'inquilino è lo stato, non la posizione. Nelle rivendite con offerta abbondante, lo stato dell'appartamento sposta il canone ottenibile più del piano, perché gli inquilini scelgono in base alla presentazione.

Perché conta più per l'affitto che per l'abitare

Un inquilino vede la vista una volta e poi vive nell'appartamento. Un ospite di affitto breve vede la vista in una fotografia prima di prenotare, ed è per questo che in quel segmento un solo affaccio fotogenico fa salire sia la tariffa notturna sia i clic sull'annuncio, e perché in un quartiere di destinazione la tariffa ottenibile e il prezzo di rivendita dipendono entrambi da dove guarda l'edificio.

Sul lato dell'affitto di lungo periodo l'effetto è più ridotto ma reale. Un'unità resta vuota quasi sempre per il prezzo rispetto alle unità comparabili nello stesso edificio; in qualche caso è l'unità stessa: il piano sbagliato, l'orientamento sbagliato, una vista sulla torre accanto. La soluzione è la stessa nei due casi: guardare che cosa è stato effettivamente affittato in quell'edificio negli ultimi due mesi, non ciò che è attualmente in annuncio.

Che cosa fare durante la visita

• Visitate l'unità effettiva al piano effettivo, all'ora del giorno in cui la usereste.
• Accertate che cosa è previsto su ogni particella tra la finestra e ciò che state pagando.
• Chiedete come è prezzata la stessa planimetria ad altri piani e con altri affacci in questo edificio, e se quelle unità sono state affittate o vendute di recente.
• Controllate il posto auto, in particolare sui tagli più piccoli. Nei quartieri senza metropolitana, un'unità che ne è priva si affitta con uno sconto significativo.
• Leggete tre anni di storico delle spese condominiali dell'edificio, perché dureranno più di qualsiasi premio di vista che paghiate.

Dove una vista specifica o un piano specifico fa parte del prezzo, ottenete per iscritto la posizione di particella e altezza prima di firmare, invece di affidarvi al rendering.

Sulla base del materiale sui quartieri nelle guide inglesi di questo sito (Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Creek Harbour e i quartieri residenziali consolidati) e delle risposte sulla locazione nelle nostre FAQ inglesi per l'acquirente.