Halcon Real Estate: wie man ein Gebäude erkennt, in dem niemand das Sagen hat

Halcon Real Estate hat 2011 einen Turm in Dubai Marina fertiggestellt. Ein Gebäude dieses Alters hat die frühen Jahre hinter sich und noch nicht den Punkt erreicht, an dem große Anlagen unumgänglich werden – genau das Alter, in dem die Verwaltung wichtiger wird als die Bauausführung.

Welches Versagen warnt niemand?

Es ist kein schlechtes Gebäude. Es sind abwesende Eigentümer.

• In einem Turm, der überwiegend Investoren im Ausland gehört, sind Versammlungen schlecht besucht, Beschlussfähigkeit ist schwer zu erreichen, und Entscheidungen werden vertagt.
• Aufgeschobene Instandhaltung ist jahrelang unsichtbar und kommt dann auf einmal – als Sonderumlage oder als Ausfall von Anlagen.
• Der Rücklagenfonds ist das erste Opfer. Höhere Beiträge setzen voraus, dass Eigentümer heute für eine höhere Rechnung gegen Kosten stimmen, die sie nicht sehen – abwesende Eigentümer tun das selten.
• Wenn es offensichtlich wird, ist es teuer. Ein Gebäude, das zehn Jahre Fassadenwartung ausgelassen hat, holt das nicht günstig nach.

Wie erkennt man es an einem Nachmittag?

Das sind günstige Prüfungen, und sie sagen mehr voraus als alles in einem Inserat:

• Lesen Sie die Protokolle der Eigentümergemeinschaft der letzten drei Jahre. Teilnahme, verfehlte Beschlussfähigkeit, vertagte Anträge und ob größere Arbeiten angeboten und dann fallen gelassen wurden.
• Vergleichen Sie den Rücklagenfonds mit dem Alter des Gebäudes. Ein fünfzehn Jahre alter Turm mit symbolischer Rücklage hat eine Rechnung vor sich.
• Sehen Sie sich den Verlauf der Service Charge an. Eine Gebühr, die sich in einem alternden Gebäude seit Jahren nicht bewegt hat, ist keine Effizienz; meist wird nichts finanziert.
• Besichtigen Sie Technikräume, Steigleitungen und das Dach, nicht die Lobby. Lobbys werden günstig aufgefrischt.
• Fahren Sie um 8 Uhr morgens mit den Aufzügen und sehen Sie sich deren Wartungsprotokolle an.
• Fragen Sie zwei Bewohner, wie lange eine Reparatur dauert. Der ehrlichste verfügbare Datenpunkt.
• Prüfen Sie das Verhältnis von Mietern zu Selbstnutzern, wenn möglich. Selbstnutzer besuchen Versammlungen; abwesende Vermieter nicht.

Warum lohnt sich das, statt es zu meiden?

Ein gut verwaltetes Gebäude ist mit fünfzehn Jahren ein guter Kauf: Der Preis spiegelt das Alter, die Anlagen haben Restlaufzeit, und die Rücklage erfüllt ihren Zweck. Ein schlecht verwaltetes zum selben Preis ist eine Belastung. Beide sind auf den Inseratsfotos nicht zu unterscheiden und anhand der Protokolle vollkommen unterscheidbar – deshalb steckt in dieser Prüfung das Geld.

Was ist sonst zu prüfen?

• Ein Gebäudegutachten, das die Technik abdeckt.
• Vergleichstransaktionen im selben Turm nach Etagenbereich.
• Erzielte Mieten im Gebäude und die Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung.
• Finanzierungsbereitschaft der Banken für das konkrete Gebäude.

Für wen eignet es sich?

• Käufer, die bereit sind, ihre Hausaufgaben bei der Verwaltung zu machen, für einen Preis unter dem Neubau in einem bewährten Viertel.
• Investoren, die verstehen, dass laufende Kosten dauerhaft auf dem Objekt lasten.
• Nicht für Käufer, die nach der Lobby urteilen.

Grundlage sind das Transaktionsregister des Dubai Land Department und die übliche Praxis von Eigentümergemeinschaften.