Halcon Real Estate: come riconoscere un edificio in cui nessuno comanda

Halcon Real Estate ha consegnato nel 2011 una torre a Dubai Marina. Un edificio di quell'età ha superato i primi anni e non è ancora arrivato al punto in cui gli impianti principali diventano inevitabili da sostituire: è dunque proprio l'età in cui la governance comincia a contare più della costruzione.

La modalità di fallimento di cui nessuno avverte

Non è la cattiva costruzione. Sono i proprietari assenti.

• In una torre posseduta in gran parte da investitori all'estero, le assemblee sono poco frequentate, i quorum difficili da raggiungere e le decisioni rinviate.
• La manutenzione rinviata è invisibile per anni e poi arriva tutta insieme, sotto forma di contributo straordinario o di impianti che cedono.
• Il fondo di riserva è la prima vittima. Aumentare i contributi richiede che i proprietari votino per una bolletta più alta oggi a fronte di un costo che non vedono, e i proprietari assenti raramente lo fanno.
• Quando diventa evidente, è costoso. Un edificio che ha saltato dieci anni di manutenzione della facciata non recupera a buon mercato.

Come riconoscerlo in un pomeriggio

Sono controlli economici e sono più predittivi di qualsiasi cosa contenuta in un annuncio:

• Leggete i verbali dell'associazione degli ultimi tre anni. Partecipazione, quorum mancati, mozioni rinviate e se lavori importanti sono stati preventivati e poi abbandonati.
• Confrontate il fondo di riserva con l'età dell'edificio. Una torre di quindici anni con una riserva simbolica ha un conto in arrivo.
• Guardate l'andamento delle spese condominiali. Una quota che non si muove da anni in un edificio che invecchia non è efficienza: di solito significa che non si finanzia nulla.
• Ispezionate locali tecnici, cavedi e tetto, non la hall. Le hall si rinfrescano a poco prezzo.
• Prendete gli ascensori alle 8 e guardate i loro registri di manutenzione.
• Chiedete a due residenti quanto ci vuole per una riparazione. Il dato più onesto disponibile.
• Verificate il rapporto tra inquilini e proprietari che ci abitano, se potete. I proprietari che ci vivono partecipano alle assemblee; i locatori assenti no.

Perché vale la pena farlo anziché evitarlo

Un edificio ben governato a quindici anni è un buon acquisto: il prezzo riflette l'età, gli impianti hanno ancora vita davanti e la riserva fa il suo lavoro. Uno mal governato allo stesso prezzo è una passività. I due sono indistinguibili dalle foto dell'annuncio e del tutto distinguibili dai verbali: ed è per questo che questo controllo è il punto in cui sta il denaro.

Che cos'altro verificare

• Una perizia dell'edificio che copra gli impianti.
• Comparabili di transazione nella stessa torre per fascia di piano.
• I canoni ottenuti nell'edificio e il permesso di affitto breve.
• La disponibilità delle banche a finanziare lo specifico edificio.

A chi si adatta

• Acquirenti disposti a fare i compiti sulla governance in cambio di un prezzo inferiore al nuovo in un quartiere collaudato.
• Investitori che capiscono che il costo di gestione è un diritto permanente sull'immobile.
• Non a chi giudica dalla hall.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi standard delle associazioni di proprietari.