Was nächstes Jahr sonst noch fertig wird: die Angebotsprüfung, die die meisten Dubai-Käufer auslassen

Die Due Diligence bei einem Dubaier Kauf zeigt meist nach innen: dieser Bauträger, dieses Treuhandkonto (Escrow), dieser Baufortschritt in Prozent, dieser Vertrag. All das ist notwendig, und nichts davon beantwortet die Frage, die die erste Vermietungssaison am häufigsten beschädigt – was in der Nähe zur selben Zeit sonst noch fertig wird.

Das Off-plan-Risiko, das niemand in die Broschüre schreibt, ist nicht die Insolvenz; Escrow-Konten und regulatorische Vorgaben haben sie weitgehend erledigt. Das eigentliche Risiko sind Timing und Ausstieg. Das Gebäude wird ein Jahr zu spät fertig, und bis dahin werden auch drei andere Projekte im selben Stadtteil fertig, und die Wohnung konkurriert auf dem Wiederverkaufsmarkt mit hundert fast identischen Einheiten plus dem eigenen Restbestand des Bauträgers mit Rabatt.

Warum der Effekt so scharf ist

Weil die konkurrierenden Einheiten nicht bloß ähnlich sind – sie sind dasselbe Produkt. Ein Turm, der auf dem Grundstück gegenüber übergeben wird, wurde für denselben Mieter, auf demselben Preisniveau, mit denselben Grundrissen entworfen und kommt im selben Monat auf den Markt. Eine Einheit steht fast immer wegen des Preises gegenüber vergleichbarem Bestand im selben Gebäude leer oder weil sie mit zwanzig identischen Einheiten konkurriert, die im selben Quartal übergeben wurden.

In einem Stadtteil mit anhaltendem Angebot weichen mehrere hundert fast identische Einheiten, die im selben Quartal fertig werden, die Mieten eine ganze Vermietungssaison lang auf. Das ist eine Saison mit reduzierter Miete oder eine Saison Leerstand, und sie fällt in das Jahr, in dem die Liquidität des Käufers meist am knappsten ist – direkt nach der letzten Rate.

Wo es sich auch zeigt

• Beim Wiederverkauf. Wo der Bauträger weiter Bauabschnitte freigibt, konkurriert jede Freigabe direkt mit den bestehenden Eigentümern. In einen unfertigen Stadtteil zu verkaufen, während neue Abschnitte auf den Markt kommen, ist eine strukturell schwache Position.
• Beim Kapitalwachstum. Wo Land verfügbar ist, wird jede Preissteigerung mit neuem Angebot beantwortet. Das deckelt das Wachstum, unabhängig davon, wie gut die These für den Stadtteil ist – eine Arithmetik, die in jedem Dubaier Stadtteil mit reichlich Land gegolten hat.
• Bei der Aussicht. Ein Parkblick von heute kann in vier Jahren ein Turmblick sein, und der Masterplan verrät, welcher. In einem in Abschnitten gebauten Waterfront-Plan kann eine Position in erster Reihe zur zweiten Reihe werden.
• Bei der Präsentation. Wo Ihre Einheit immer mit etwas Neuerem konkurriert, zählen Möblierung und Preisdisziplin mehr als in einem angebotsbeschränkten Stadtteil.

Was man tatsächlich prüfen sollte, und wo

• Die an Ihres angrenzenden Grundstücke – welche Bauabschnitte darauf im Bau sind und was sie sind. Das ist eine Masterplanfrage mit dokumentierter Antwort und keine Meinungssache.
• Der Übergabeplan des Stadtteils und nicht nur Ihres Projekts. Die Frage ist, wie viele Einheiten in Ihrem Format und Ihrer Preisklasse im selben Jahr fällig sind.
• Baufortschritt und Escrow-Registrierung beim Dubai Land Department statt aus einem Vertriebsupdate – für das eigene Projekt und, wo es zählt, für die nebenan.
• Ob der Bauträger in Ihrem Gebäude noch unverkauften Bestand hält. Mit Rabatt freigegebener Bauträgerbestand ist die direkteste Konkurrenz, der ein Eigentümer begegnen kann, und eine Konkurrenz, die sich um den eigenen Wiederverkaufspreis keine Sorgen machen muss.
• Die zulässige Höhe auf den Grundstücken zwischen Ihrem Fenster und dem, wofür Sie bezahlen, hinzusehen.

Die Stadtteile, in denen die Prüfung am wichtigsten ist

Wo Land reichlich vorhanden und der Korridor noch in Entwicklung ist, ist die Pipeline faktisch dauerhaft: Jede Preissteigerung bringt mehr Bestand, der Mieterkreis wird von der lokalen Beschäftigung bestimmt und nicht von der Attraktivität des Stadtteils, und der Wiederverkaufsmarkt besteht aus Renditekäufern, die verhandeln. Das sind die Stadtteile, in denen eine Übergabewelle kein Ereignis, sondern ein Zustand ist.

Am anderen Ende, in Stadtteilen, in denen das Land bebaut ist, Höhenbeschränkungen eine Verdichtung verhindern und es keinen Mechanismus gibt, Angebot hinzuzufügen, dauert die Prüfung zehn Minuten und spielt dann keine Rolle mehr. Diese Beschränkung ist der stärkste Teil des Investitionsarguments an diesen Orten – und auch der Grund, warum die Einstiegspreise dort sind, wie sie sind.

Was tun, wenn die Welle schon feststeht

Nicht zwingend weggehen. Die Optionen sind, das erste Jahr ehrlich statt optimistisch zu bepreisen, die Vermietung auf das Fenster vor der Welle zu legen und nicht hinein, und dafür zu sorgen, dass die Einheit in ihrer Kohorte die bessere ist – der geschützte Blick, der bestätigte Stellplatz, der effiziente Grundriss, das Gebäude mit einer kompetenten Eigentümergemeinschaft. In einem vollen Quartal trennen diese Dinge eine vermietete Einheit von einer inserierten.

Die andere Option ist der Zahlungsplan. Je größer der bis zur Übergabe verbleibende Rest, desto besser die Ökonomie eines Weiterverkaufs spät im Bau, weil weniger eigenes Geld gebunden ist; dieselbe Tatsache ist das Risiko, denn die letzte Rate muss finanziert werden, und fehlt das Geld bei Übergabe, ist man Zwangsverkäufer – in genau den überfüllten Markt hinein, um den es in diesem Artikel geht. Planen Sie die Umwandlung dieser Rate in eine Hypothek vor der Unterschrift und nicht einen Monat vor den Schlüsseln.

Die Gewohnheit, die sich lohnt

Sehen Sie nicht nur auf Ihr Projekt, sondern darauf, was im selben Jahr in der Nähe sonst noch übergeben wird. Es ist eine Frage, sie wird vor der Anzahlung gestellt und nicht nach den Schlüsseln, und sie ist der Unterschied zwischen einer ersten Vermietungssaison, die sich auszahlt, und einer, die etwas beibringt. Lassen Sie sich die angrenzenden Grundstücke, ihre Bauabschnitte und ihre Fertigstellungstermine vor der Unterschrift schriftlich bestätigen.

Grundlage sind die Antworten zu Off-plan, Vermietung und Rendite im englischen Käufer-FAQ dieser Website sowie Stadtteilmaterialien aus den englischen Gebietsführern.