Che cos'altro viene completato l'anno prossimo: la verifica dell'offerta che molti acquirenti di Dubai saltano

La due diligence su un acquisto a Dubai tende a guardare all'interno: questo costruttore, questo conto escrow, questa percentuale di costruzione, questo contratto. Tutto ciò è necessario e nulla risponde alla domanda che più spesso danneggia la prima stagione di affitto: che cos'altro finisce nelle vicinanze nello stesso momento.

Il rischio off-plan che nessuno mette in brochure non è l'insolvenza; i conti escrow e i requisiti normativi l'hanno in gran parte risolto. Il rischio reale è la tempistica e l'uscita. L'edificio viene completato con un anno di ritardo, e a quel punto tre altri progetti nello stesso quartiere sono completati anch'essi, e l'appartamento compete sul mercato della rivendita con cento unità quasi identiche più le scorte rimaste al costruttore, in sconto.

Perché l'effetto è così forte

Perché le unità concorrenti non sono semplicemente simili — sono lo stesso prodotto. Una torre consegnata sul lotto di fronte è stata progettata per lo stesso inquilino, allo stesso livello di prezzo, con le stesse planimetrie, e arriva sul mercato nello stesso mese. Un'unità resta vuota quasi sempre per il prezzo rispetto a unità comparabili nello stesso edificio, o perché compete con venti unità identiche consegnate nello stesso trimestre.

In un quartiere con offerta continua, diverse centinaia di unità quasi identiche completate nello stesso trimestre deprimono i canoni per un'intera stagione di affitto. È una stagione di canone ridotto o una stagione di sfitto, e cade nell'anno in cui la posizione di cassa dell'acquirente è di solito più tesa — subito dopo l'ultima rata.

Dove si manifesta anche

• Alla rivendita. Dove il costruttore continua a rilasciare fasi, ogni rilascio compete direttamente con i proprietari esistenti. Vendere in un quartiere incompleto mentre si lanciano nuove fasi è una posizione strutturalmente debole.
• Nella crescita del capitale. Dove c'è terreno disponibile, ogni aumento di prezzo trova nuova offerta. Questo limita la crescita a prescindere da quanto sia buona la tesi sul quartiere — un'aritmetica che ha tenuto in ogni quartiere di Dubai con terreno abbondante.
• Nella vista. Una vista sul parco oggi può essere una vista su una torre fra quattro anni, e il masterplan dice quale. In un piano sul lungomare a fasi, la prima fila può diventare seconda fila.
• Nella presentazione. Dove la vostra unità compete sempre con qualcosa di più nuovo, arredo e disciplina sui prezzi contano più che in un quartiere con offerta vincolata.

Che cosa verificare davvero, e dove

• I lotti adiacenti al vostro — quali fasi sono in costruzione su di essi e che cosa sono. È una questione di masterplan con una risposta documentata, non un'opinione.
• Il calendario delle consegne del quartiere, non solo del vostro progetto. La domanda è quante unità nel vostro formato e nella vostra fascia di prezzo siano in consegna nello stesso anno.
• La percentuale di costruzione e la registrazione dell'escrow presso il Dubai Land Department e non da un aggiornamento di vendita — per il proprio progetto e, dove conta, per quelli accanto.
• Se il costruttore detiene ancora scorte invendute nel vostro edificio. Le scorte del costruttore rilasciate in sconto sono la concorrenza più diretta che un proprietario possa affrontare, ed è una concorrenza che non deve preoccuparsi del proprio prezzo di rivendita.
• L'altezza consentita sui lotti tra la vostra finestra e ciò che si paga per guardare.

I quartieri in cui la verifica conta di più

Dove il terreno è abbondante e il corridoio è ancora in sviluppo, la pipeline è di fatto permanente: ogni aumento di prezzo porta altra offerta, la platea degli inquilini è definita dall'occupazione locale e non dall'attrattiva del quartiere, e il mercato della rivendita è fatto di acquirenti orientati al rendimento che trattano. Sono i quartieri in cui un'ondata di consegne non è un evento ma una condizione.

All'altro estremo, nei quartieri in cui il terreno è esaurito, i limiti di altezza impediscono la densificazione e non c'è alcun meccanismo per aggiungere offerta, la verifica richiede dieci minuti e poi smette di contare. Questo vincolo è la parte più forte della tesi d'investimento in quei luoghi — ed è anche il motivo per cui i prezzi d'ingresso sono quelli che sono.

Che cosa fare se l'ondata è già in calendario

Non necessariamente rinunciare. Le opzioni sono valutare onestamente il primo anno anziché con ottimismo, pianificare l'affitto nella finestra prima dell'ondata e non dentro di essa, e assicurarsi che l'unità sia la migliore della sua coorte — la vista protetta, il posto auto confermato, la planimetria efficiente, l'edificio con un'associazione dei proprietari competente. In un trimestre affollato sono queste le cose che separano un'unità affittata da una semplicemente pubblicizzata.

L'altra opzione è il piano di pagamento. Più grande è la coda rimasta alla consegna, migliore è l'economia della rivendita a costruzione avanzata, perché si è impegnato meno denaro proprio; lo stesso fatto è il rischio, dato che quell'ultima rata va finanziata, e se alla consegna i soldi non ci sono si è venditori forzati — proprio nel mercato affollato di cui parla questo articolo. Pianificare la conversione di quella rata in mutuo prima della firma, non un mese prima delle chiavi.

L'abitudine da coltivare

Guardare non solo il proprio progetto ma che cos'altro viene consegnato nelle vicinanze nello stesso anno. È una sola domanda, si pone prima della caparra e non dopo le chiavi, ed è la differenza tra una prima stagione di affitto che rende e una che insegna. Confermare per iscritto i lotti adiacenti, le loro fasi e le date di completamento prima di firmare.

Sulla base delle risposte su off-plan, affitto e rendimento nelle FAQ inglesi per l'acquirente di questo sito e del materiale sui quartieri nelle guide inglesi alle aree.