Kerzner International: wenn der Hotelbetreiber der Name auf Ihrem Zuhause ist

Kerzner International ist zuallererst ein Hotelunternehmen – der Betreiber hinter Atlantis und One&Only –, und die Residenzen an seinen Resorts sind eine Erweiterung dieses Geschäfts. Der Unterschied zu einem Entwickler, der eine Hotelmarke lizenziert, ist real und liegt im Interesse des Käufers.

Betreibergeführt ist nicht dasselbe wie markenlizenziert

• Eine lizenzierte Marke liefert einen Namen und ein Designpaket. Sie führt das Gebäude nicht und hat keine fortlaufende operative Verpflichtung.
• Ein Betreiber führt die Immobilie. Service, Personal, Standards und Instandhaltung sind sein Geschäft, und er ist jeden Tag im Gebäude präsent.
• Der Unterschied zeigt sich über Jahre, nicht bei der Übergabe. Betriebene Gebäude halten ihren Zustand tendenziell besser, weil der eigene Ruf des Betreibers an der Adresse hängt.
• Er zeigt sich auch in der Service Charge, dauerhaft.

Was eine Resort-Residenz tatsächlich bietet

• Resort-Infrastruktur, ohne sie betreiben zu müssen – Restaurants, Strand, Pools, Concierge, auf einem Niveau gepflegt, das eine Eigentümergemeinschaft nicht erreichen könnte.
• Ein Mietmarkt anderer Art. Der Kreis der Mieter oder Gäste einer Resort-Residenz mit Service unterscheidet sich von dem einer gewöhnlichen Wohnung und ist weniger preissensibel.
• Eine knappe Adresse. Es gibt nur eine begrenzte Zahl an Wohnungen mit Resort-Anbindung, und auf der Palm gibt es kein weiteres Land, um neue zu schaffen.

Was es kostet

• Eine sehr hohe Service Charge. Resort-Standards sind die teuerste Form der Gebäudeunterhaltung überhaupt, und die Eigentümer finanzieren sie, ob sie die Einrichtungen nutzen oder nicht.
• Niedrige Rendite im Verhältnis zum Kapital. Bei diesen Preisen wächst die Miete nicht mit dem Wert; das ist der Normalzustand des Segments.
• Ein engerer Wiederverkaufsmarkt. Weniger Käufer, längere Verkäufe – planen Sie also eine lange Haltedauer.
• Finanzierung ist keine Routine. Klären Sie die Kreditbereitschaft der Banken, bevor Sie sich darauf verlassen, insbesondere als Nichtansässiger.

Was zu prüfen ist

• Der Managementvertrag – seine Laufzeit und was bei Ablauf oder bei einem Betreiberwechsel geschieht.
• Welche Resort-Einrichtungen die Eigentümer genau nutzen dürfen und zu welchen Bedingungen. Lassen Sie sich das in den Dokumenten bestätigen, nicht beim Verkaufstermin.
• Falls es ein Vermietungsprogramm gibt: die Aufteilung, die Laufzeit, Ihre erlaubte Eigennutzung und die tatsächlichen Ausschüttungen nach Abzug der Gebühren.
• Der Verlauf der Service Charge und die erwartete Entwicklung – über zehn Jahre Haltedauer ist das ein großer Betrag.
• Wer das Gebäude entwickelt hat, sowie Escrow und Oqood bei Off-plan-Objekten.

Für wen es sich eignet

• Für Käufer, die ein Zuhause mit Service wünschen und es auch nutzen – die Einrichtungen sind der Wert, und sie werden in jedem Fall bezahlt.
• Für langfristig orientiertes Kapital ohne Zwang, nach Zeitplan auszusteigen.
• Nicht für Renditeinvestoren und nicht für jemanden, der die jährliche Gebühr als Ärgernis empfände.

Grundlage: das Register des Dubai Land Department und die übliche Betriebspraxis bei Hotelresidenzen.