Kerzner International: gdy nazwa operatora hotelowego widnieje na Twoim domu

Kerzner International to przede wszystkim firma hotelarska — operator stojący za Atlantis i One&Only — a rezydencje przy jej kurortach są rozszerzeniem tej działalności. Różnica w porównaniu z deweloperem licencjonującym markę hotelową jest realna i działa na korzyść kupującego.

Prowadzone przez operatora to nie to samo co licencjonowana marka

• Licencjonowana marka dostarcza nazwę i pakiet projektowy. Nie prowadzi budynku i nie ma bieżących zobowiązań operacyjnych.
• Operator prowadzi obiekt. Obsługa, personel, standardy i utrzymanie to jego biznes, a on sam jest w budynku obecny codziennie.
• Różnicę widać po latach, a nie w dniu przekazania. Budynki prowadzone przez operatora zwykle zachowują stan, bo z adresem związana jest reputacja samego operatora.
• Widać ją także w opłacie serwisowej, na stałe.

Co faktycznie daje rezydencja w kurorcie

• Infrastruktura kurortu bez konieczności jej prowadzenia — restauracje, plaża, baseny, concierge, utrzymywane na poziomie, którego stowarzyszenie właścicieli nie byłoby w stanie odtworzyć.
• Rynek najmu innego rodzaju. Pula najemców lub gości w obsługiwanej rezydencji kurortowej różni się od puli w zwykłym mieszkaniu i jest mniej wrażliwa na cenę.
• Rzadki adres. Domów przy kurortach jest ograniczona liczba, a na Palm nie ma już ziemi, by powstały kolejne.

Ile to kosztuje

• Bardzo wysoka opłata serwisowa. Standard kurortu to najdroższa forma utrzymania budynku, jaka istnieje, a właściciele ją finansują niezależnie od tego, czy korzystają z obiektów.
• Niska rentowność w stosunku do kapitału. Przy takich cenach czynsz nie rośnie proporcjonalnie do wartości; to normalny stan w tym segmencie.
• Węższy rynek odsprzedaży. Mniej kupujących, dłuższe sprzedaże, więc należy zaplanować długi okres posiadania.
• Finansowanie nie jest rutyną. Przed poleganiem na nim trzeba potwierdzić gotowość banków do kredytowania, zwłaszcza jako nierezydent.

Co sprawdzić

• Umowę o zarządzanie — jej okres oraz to, co dzieje się po wygaśnięciu lub przy zmianie operatora.
• Dokładnie z jakich obiektów kurortu mogą korzystać właściciele i na jakich zasadach. Należy to mieć w dokumentach, a nie z wizyty w biurze sprzedaży.
• Jeśli istnieje program najmu: podział przychodów, okres, dozwolone użytkowanie własne oraz faktyczne wypłaty po odliczeniu opłat.
• Historię opłat serwisowych i ich prognozę — przy dziesięcioletnim okresie posiadania to duża kwota.
• Kto był deweloperem budynku oraz escrow i Oqood w przypadku off-plan.

Dla kogo

• Dla kupującego, który chce obsługiwanego domu i będzie z niego korzystać — wartością są udogodnienia, a płaci się za nie tak czy inaczej.
• Dla kapitału o długim horyzoncie, który nie musi wychodzić z inwestycji według harmonogramu.
• Nie dla inwestora nastawionego na rentowność ani dla kogoś, kogo zirytowałaby roczna opłata.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department oraz standardowej praktyki prowadzenia rezydencji hotelowych.