Metac Properties: Was „Beachfront“ auf einer aufgeschütteten Insel bedeutet

Jedes Projekt am Wasser wirbt mit dem Strand. Was das für einen Eigentümer tatsächlich heißt, reicht von einem privaten Streifen, der zum Gebäude gehört, über einen öffentlichen Strand, den jeder nutzen darf, bis zu einem Zugangsrecht über Land, das jemand anderes unterhält. Der Unterschied ist vertraglicher Natur, und man sollte ihn klären, bevor man die Aussicht bewundert.

Vier Regelungen, die alle „Beachfront“ genannt werden

• Strand als Teil des Gemeinschaftseigentums des Gebäudes. Die stärkste Position: Er gehört den Eigentümern gemeinsam, und die Eigentümergemeinschaft unterhält ihn und kontrolliert den Zugang.
• Ein Zugangsrecht über Land des Master-Developers. Sie dürfen ihn nutzen, besitzen ihn aber nicht; der Master-Developer legt Regeln und Gebühr fest.
• Ein öffentlicher Strand, dem das Gebäude zufällig gegenüberliegt. Angenehm und für alle zugänglich, mit dem Andrang und dem Parkdruck, die das mit sich bringt.
• Zugang über ein Hotel oder einen Club, zu Bedingungen, die sich ändern können und mitunter eine Gebühr kosten.

Fragen Sie, welche davon gilt, und zwar schriftlich, und fragen Sie, wer unterhält und wer zahlt. Auf einer aufgeschütteten Insel ist die Pflege der Küstenlinie – Sandaufspülung, Erosionsschutz, Wellenbrecher – ein echter langfristiger Kostenfaktor, und wo er verbucht wird, entscheidet darüber, ob er in Ihrer Gebühr ankommt.

Was das Eigentum auf einer Insel zusätzlich bringt

• Eine Community Charge zusätzlich zur Service Charge des Gebäudes, aus der Straßen, Grünanlagen, Küstenlinie und gemeinsame Einrichtungen finanziert werden.
• Insgesamt höhere Instandhaltung. Salzhaltige Luft setzt Fassaden, Ausstattung und Technik zu, und alles, was exponiert ist, hat eine kürzere Lebensdauer.
• Nur eine Zufahrt. Ein Damm oder eine Brücke bedeutet einen Engpass und einen längeren Weg hinaus.
• Infrastruktur in Etappen. Auf einer Insel, die noch entwickelt wird, kommen Geschäfte, Schulen und Kliniken mit den Bewohnern, nicht mit dem Masterplan.

Was zu prüfen ist

• Die Strandregelung in den Unterlagen, mit benannter Verantwortung für die Instandhaltung.
• Beide Gebühren und was jede abdeckt.
• Was auf der Insel heute geöffnet ist im Vergleich zu dem, was geplant ist – zählen Sie betriebene Geschäfte, nicht Renderings.
• Was unmittelbar um Sie herum gebaut wird und wie lange noch.
• Escrow, Oqood, Bauunternehmer und Rechtsbehelf bei Verzug beim Off-plan-Kauf.
• Erzielte Mieten in bereits übergebenen Bauabschnitten und wie lange Wiederverkäufe am Markt stehen – in einem Stadtteil, der sich noch füllt, ist die Liquidität dünn.
• Genehmigung für Kurzzeitvermietung, falls das Modell auf Besuchern beruht.

Für wen es geeignet ist

• Käufer, die Küste zu Preisen unterhalb der Palm wollen und warten können, bis der Stadtteil ankommt.
• Anleger mit langem Horizont, die die Zukunft der Insel kaufen und nicht ihre Gegenwart.
• Nicht für Käufer, die jetzt Erträge brauchen, und nicht für jene, die „Beachfront“ für eine geklärte Rechtstatsache hielten.

Auf Grundlage des Registers des Dubai Land Department und des veröffentlichten Masterplans für die Inseln.