Mr Mhamed Bakri & Mr Majed Hawayy im Profil: Off-plan-Kauf in JVC, wenn der Entwickler aus zwei Privatpersonen besteht

Manche Projekte in Dubai sind nicht auf ein Unternehmen mit bekanntem Namen eingetragen, sondern auf Privatpersonen – die Eigentümer des Grundstücks, die auf ihrem eigenen Land bauen. Das ist legal und häufiger, als die meisten Käufer annehmen. Es ändert eine wichtige Sache: gegen wen genau Ihre Schutzmechanismen wirken.

Was sich ändert

• Der regulatorische Rahmen bleibt derselbe. Das Projekt muss weiterhin registriert, ein Escrow-Konto eröffnet und der Vertrag im Interim-Register eingetragen werden. Die zentralen Schutzmechanismen hängen nicht davon ab, ob der Verkäufer ein Unternehmen oder eine Person ist.
• Der Vertragspartner ändert sich. Ein Anspruch aus dem Vertrag richtet sich gegen den, der ihn unterzeichnet hat – also sind diese Personen zu beurteilen, und per Definition gibt es keine veröffentlichten Abschlüsse, keine Unternehmensgeschichte und keine Corporate Governance, an denen man sich orientieren könnte.
• Kein Portfolio, an dem man ablesen kann. Ein Unternehmen mit übergebenen Gebäuden hinterlässt eine überprüfbare Spur. Bei privaten Entwicklern ist diese Spur lückenhaft oder fehlt ganz.
• Kontinuität. Ein Unternehmen verfügt über Mechanismen für einen Eigentümerwechsel oder den Tod eines Gesellschafters. Bei einem Projekt, das auf zwei Personen ruht, ist das eine eigene Frage, und es lohnt sich, sie zu stellen.

Worauf Sie sich statt auf eine Erfolgsbilanz stützen können

• Ein im Vertrag benanntes Escrow-Konto, das an das Projekt gebunden ist und gegen bescheinigten Baufortschritt freigegeben wird. In dieser Konstellation trägt es den Großteil des Gewichts.
• Projektregistrierung und Lizenz – anhand der Nummer geprüft, vor jeder Zahlung.
• Oqood, das Ihren Kauf im Interim-Register festhält.
• Das Eigentum am Grundstück, das bei privaten Entwicklern meist die eigentliche Grundlage des Projekts ist: Lassen Sie es bestätigen.
• Der Generalunternehmer und der Bauüberwacher. Sie haben tatsächlich eine Erfolgsbilanz, und in dieser Konfiguration ist sie am wichtigsten.
• Ein an den Baufortschritt gebundener Zahlungsplan, nicht ein vorgezogener.
• Die Klausel zur verspäteten Übergabe und ein Bau, den Sie nach der Unterzeichnung weiter beobachten.

Wie Sie darüber denken sollten

Ein privater Entwickler ist per Definition weder besser noch schlechter. Es ist eine Struktur, in der die Prüfung über den Ruf nicht verfügbar ist und die formalen Schutzmechanismen voll verfügbar sind. Der vernünftige Schluss: Stützen Sie sich ganz auf die formalen Schutzmechanismen, lassen Sie den Eindruck aus einem Gespräch sie nicht ersetzen, und wenn Sie zwischen Bauphasen wählen, bevorzugen Sie das Projekt, das näher an der Fertigstellung ist.

Zum Viertel

JVC ist das dichteste Mietcluster des mittleren Segments in der Stadt. Ihre Wohnung konkurriert mit Hunderten vergleichbarer Einheiten in Gehweite, und dieser Wettbewerb bestimmt die Miete, unabhängig davon, wer das Gebäude gebaut hat. Bei der Entwicklerfrage geht es hier also um das Übergaberisiko und die laufenden Kosten, nicht um einen Mietaufschlag.

Was Sie sonst noch prüfen sollten

• Mieten im Umkreis weniger hundert Meter, anhand aktueller Inserate.
• Wie viele Wohnungen in der Nähe in denselben Jahren übergeben werden.
• Die Service Charge in vergleichbaren fertigen Gebäuden im Cluster.
• Die Zahl der Aufzüge pro Wohnung und die Stellplätze.

Auf Grundlage des Registrierungs- und Escrow-Rahmens des Dubai Land Department.