Mr Mhamed Bakri & Mr Majed Hawayy – profil dewelopera: zakup off-plan w JVC, gdy deweloperem są dwie osoby fizyczne

Niektóre projekty w Dubaju są zarejestrowane nie na spółkę o rozpoznawalnej nazwie, lecz na osoby fizyczne – właścicieli działki, którzy budują na własnym gruncie. Jest to legalne i występuje częściej, niż zakłada większość kupujących. Zmienia to jedną ważną rzecz: wobec kogo dokładnie działają Państwa zabezpieczenia.

Co się zmienia

• Ramy regulacyjne pozostają te same. Projekt nadal musi być zarejestrowany, rachunek escrow otwarty, a umowa wpisana do rejestru tymczasowego. Podstawowe zabezpieczenia nie zależą od tego, czy sprzedającym jest spółka, czy osoba.
• Zmienia się kontrahent. Roszczenie z umowy kieruje się wobec tego, kto ją podpisał, więc to te osoby trzeba ocenić – a z definicji nie ma opublikowanych sprawozdań, historii spółki ani ładu korporacyjnego, na których można by się oprzeć.
• Brak portfolio, po którym można ocenić dewelopera. Spółka z oddanymi budynkami zostawia weryfikowalny ślad. U deweloperów prywatnych ten ślad jest szczątkowy albo nie ma go wcale.
• Ciągłość. Spółka ma mechanizmy na wypadek zmiany właściciela lub śmierci udziałowca. W projekcie, który opiera się na dwóch osobach, to osobna kwestia i warto o nią zapytać.

Na czym się opierać zamiast historii realizacji

• Rachunek escrow wskazany w umowie, powiązany z projektem i uwalniany wraz z poświadczonym postępem prac. W takim układzie dźwiga on większość ciężaru.
• Rejestracja projektu i licencja – sprawdzane po numerze, przed jakąkolwiek wpłatą.
• Oqood, które odnotowuje Państwa zakup w rejestrze tymczasowym.
• Własność działki, która u deweloperów prywatnych zwykle stanowi samą podstawę projektu: należy ją potwierdzić.
• Generalny wykonawca i konsultant nadzorujący. Oni mają historię realizacji i w tej konfiguracji ma ona największe znaczenie.
• Harmonogram płatności powiązany z postępem budowy, a nie przesunięty na początek.
• Klauzula o opóźnieniu w przekazaniu oraz budowa, którą nadal się monitoruje po podpisaniu umowy.

Jak o tym myśleć

Deweloper prywatny nie jest z definicji ani lepszy, ani gorszy. To struktura, w której sprawdzenie reputacji jest niedostępne, a formalne zabezpieczenia są dostępne w pełni. Rozsądny wniosek: opierać się na formalnych zabezpieczeniach do końca, nie pozwalać, by wrażenie ze spotkania je zastąpiło, a przy wyborze między etapami preferować projekt bliższy ukończenia.

O dzielnicy

JVC to najgęstszy klaster najmu średniej klasy w mieście. Państwa apartament konkuruje z setkami porównywalnych lokali w zasięgu spaceru, a ta konkurencja wyznacza czynsz niezależnie od tego, kto zbudował budynek. Pytanie o dewelopera dotyczy więc tutaj ryzyka przekazania i kosztów utrzymania, a nie premii czynszowej.

Co jeszcze sprawdzić

• Czynsze w promieniu kilkuset metrów, z aktualnych ogłoszeń.
• Ile mieszkań w okolicy zostanie oddanych w tych samych latach.
• Service charge w porównywalnych ukończonych budynkach w klastrze.
• Liczbę wind na mieszkanie oraz miejsca postojowe.

Na podstawie systemu rejestracji i escrow Dubai Land Department.