Mieten oder kaufen in Dubai? Eine durchgerechnete Gegenüberstellung von Hypothek und Miete für 2026

„Mieten oder kaufen“ ist in Dubai eine andere Frage als in London oder New York. Die Miete wird hier ein Jahr im Voraus gezahlt, und eine Hypothek ist auch für nicht ansässige Käufer erhältlich, aber zu strengeren Bedingungen als für Einwohner mit lokalem Visum. Das Folgende ist keine allgemeingültige Antwort, sondern ein durchgerechnetes Beispiel mit offengelegten Annahmen. Ändern sich Preis, Zinssatz oder Haltedauer, ändert sich auch das Ergebnis – verstehen Sie dies als Methode, nicht als fertige Empfehlung.

Die Ausgangslage

Wir nehmen eine Einzimmerwohnung in Dubai Hills, etwa 64 m² (689 sqft), zum Preis von AED 1 400 000 (rund $381 000 beim Dirham-Kurs von 3,6725). Dubai Hills dient hier als repräsentativer Stadtteil im mittleren Preissegment; eine vollständige Preisübersicht nach Stadtteil und Zimmerzahl finden Sie in unserem Leitfaden zu Wohnungsgrundrissen in Dubai.

• Der Käufer ist in den VAE ansässig (lokales Aufenthaltsvisum und Gehaltskonto). Nach den Regeln der Zentralbank der VAE kann für ein erstes Eigenheim unter AED 5 Mio. eine Finanzierung von bis zu 80 % des Werts gewährt werden – mindestens 20 % Anzahlung.
• Anzahlung: 20 % – AED 280 000 ($76 200). Dieser Teil wird von keiner Bank unter keinen Umständen finanziert.
• Zinssatz: 4,5 % pro Jahr, Laufzeit 25 Jahre. Das liegt in der Mitte der Spanne, die Banken in den VAE ausländischen Kreditnehmern 2026 anboten – etwa 3,75–4,99 %, je nach Bank und Aufenthaltsstatus des Kreditnehmers.

Ein Vorbehalt zum Zinssatz selbst. Fast keine Hypothek in den VAE ist über die gesamte Laufzeit festgeschrieben: Banken fixieren den Zins üblicherweise für die ersten ein bis fünf Jahre, danach ist das Darlehen variabel – Drei-Monats-EIBOR plus Bankmarge, meist 1,5–2,5 Prozentpunkte. Der Leitzins der Zentralbank stieg am 17. September 2026 um 0,25 Punkte auf 3,90 % und folgte damit der US-Notenbank; die Mechanik dieser Weitergabe und ihre Wirkung auf die Monatsrate behandeln wir gesondert in unserer Übersicht zum Leitzins der Zentralbank der VAE 2024–2026. Die unten berechnete Rate gilt also für die Festzinsphase und bewegt sich danach mit dem Interbankenzins.

Was das Eigentum kostet

Das Darlehen: 1 400 000 − 280 000 = AED 1 120 000. Bei 4,5 % über 25 Jahre (300 Monate) ergibt die übliche Annuitätenrate etwa AED 6 226 im Monat (≈$1 695), wobei die frühen Raten überwiegend aus Zinsen und weniger aus Tilgung bestehen.

Hinzu kommt zur Bankrate die Service Charge – etwas, das ein Mieter nie zahlt und ein Eigentümer immer. In Dubai Hills liegt sie typischerweise bei AED 12–18 pro Quadratfuß und Jahr; für diese Wohnung rechnen wir mit etwa AED 900 im Monat. Insgesamt zahlt ein Eigentümer damit rund AED 7 100 im Monat (≈$1 935) für Hypothek und Instandhaltung zusammen, vor Versicherung und einmaligen Reparaturen.

Die Monatsrate ist allerdings nicht das gesamte Einstiegsbudget. Seit dem 1. Februar 2025 finanzieren die Banken in den VAE auf Anweisung der Zentralbank weder die Übertragungsgebühr des Land Department noch die Maklerprovision – beides ist zusätzlich zur Anzahlung in bar fällig, aufgeschlüsselt in unserer Übersicht zu den Hypothekenkosten in Dubai seit 2025:

Posten	Satz	Betrag, AED
Anzahlung (20 %)	—	280 000
DLD-Übertragungsgebühr	4 %	56 000
Trustee Office, Verwaltung	pauschal	≈ 4 000
Maklerprovision	2 %	28 000
Bankgebühr für die Hypothek	≈1 %	≈ 11 200
Barmittel bis zum Abschluss insgesamt		≈ 379 200

Wer diese Wohnung mit Hypothek kauft, muss vor der Schlüsselübergabe rund AED 379 000 ($103 000) in bar aufbringen, nicht die AED 280 000, die man üblicherweise als „Anzahlung“ im Kopf hat. Was die Bank selbst vom Kreditnehmer verlangt – Einkommen, Beschäftigungsdauer, Alter – behandeln wir gesondert in unserem Leitfaden zur Hypothek in Dubai für Nichtansässige.

Was dieselbe Wohnung zur Miete kostet

Inserate für eine vergleichbar große Einzimmerwohnung in Dubai Hills bewegen sich 2026 etwa zwischen AED 75 000 und 135 000 im Jahr; für eine Wohnung dieser Größe nehmen wir einen vorsichtigen Mittelwert von AED 95 000 im Jahr (AED 7 917 oder rund $2 156 im Monat). Die Miete wird üblicherweise in ein bis vier vordatierten Schecks für das Jahr gezahlt, dazu kommt eine Kaution – 5 % der Jahresmiete unmöbliert oder 10 % möbliert, hier also etwa AED 4 750–9 500. Die Service Charge trägt der Vermieter, nicht der Mieter; das ist im folgenden Vergleich bereits berücksichtigt.

	Kaufen (Hypothek)	Mieten
Monatliche Belastung	≈ AED 7 100	≈ AED 7 917
Barmittel zu Beginn	≈ AED 379 200	≈ AED 4 750–9 500 (Kaution)

Beim reinen monatlichen Cashflow ist Kaufen etwa 10 % günstiger als Mieten – in derselben Größenordnung wie marktweite Schätzungen der vergangenen Jahre. Das ist aber nur die halbe Wahrheit.

Wo der tatsächliche Break-even liegt

Dieser Vorteil von AED 800 im Monat für den Kauf ist nicht umsonst: Er wurde mit rund AED 375 000 mehr gebundenem Kapital zu Beginn erkauft, als ein Mieter je einzahlt. Würde dieses zusätzliche Kapital anderswo mit bescheidenen 5 % im Jahr angelegt, würde das daraus erzielbare Monatseinkommen die gesamte monatliche Ersparnis des Eigentümers ungefähr ausgleichen. Mit anderen Worten: Allein nach Cashflow-Zahlen, ohne Annahme steigender Wohnungspreise, kann Mieten und Anlegen der Differenz mit dem Kauf mithalten.

Hinzu kommen die Transaktionskosten für den Hin- und Rückweg, falls Sie die Position wieder auflösen: 4 % DLD-Gebühr und 2 % Maklerprovision beim Einstieg, dazu etwa weitere 2 % Provision beim Ausstieg – insgesamt 9–10 % des Immobilienwerts, in diesem Beispiel rund AED 125 000–140 000. Das wird nur auf zwei Wegen wieder hereingeholt: durch eine ausreichend lange Haltedauer, in der sich der monatliche Cashflow-Vorteil summiert, oder durch echte Preissteigerung. Die Prognose von Knight Frank für 2026 sah das Preiswachstum im Prime-Segment Dubais bei etwa 3 % für das Jahr und im Massenmarkt bei rund 1 % – eine vernünftige Planungsgröße; alles darüber sollte als Spekulation behandelt werden.

Das praktische Fazit: Bei kurzem Horizont – Verkauf nach zwei oder drei Jahren – verliert eine Hypothek fast immer gegen die Miete, weil sich die Transaktionskosten nie amortisieren. Bei einem Horizont von sieben bis zehn Jahren und stabilem Einkommen gewinnt die Hypothek eines Ansässigen mit 20 % Anzahlung meist, weil der Darlehenssaldo getilgt wird, statt wie die Miete einfach verbraucht zu sein. Für einen echten Nichtansässigen ohne lokales Visum sind die Regeln der Zentralbank strenger – mindestens 35 % Anzahlung, da die Bank nicht mehr als 65 % des Werts finanziert –, und das verschiebt die Rechnung in den ersten Jahren in Dubai zugunsten der Miete.

Bevor Sie Ihre eigenen Zahlen durchrechnen, lesen Sie, was die Bank selbst von einem nicht ansässigen Kreditnehmer erwartet – Einkommen, Beschäftigungsdauer und Unterlagen: Hypothek in Dubai für Nichtansässige, erklärt.