Scope Investment: ein Turm von 2022 und die erste Welle von Wiederverkäufen

Scope Investment hat 2022 einen hohen Turm in Dubai Marina übergeben. Ein Gebäude im Alter von drei oder vier Jahren befindet sich an einem bestimmten, vorhersehbaren Punkt seines Lebens, und zu verstehen, was dann geschieht, ist wirklich nützlich – es erklärt Preisbewegungen, die sonst zufällig wirken.

Die erste Wiederverkaufswelle

Die meisten Off-plan-Käufer in einem Turm in Dubai sind Investoren, und ein großer Teil von ihnen will wenige Jahre nach der Übergabe verkaufen. Daraus entsteht eine Welle:

• Mehrere Einheiten kommen gleichzeitig auf den Markt, im selben Gebäude, oft im selben Quartal.
• Sie konkurrieren miteinander, und Verkäufer mit Frist akzeptieren weniger. Die Preise in einem einzelnen Gebäude können nachgeben, während das Viertel insgesamt stagniert oder steigt.
• Dann ebbt sie ab. Sobald die Spekulanten draußen sind, sind die verbleibenden Eigentümer langfristige Halter, das Angebot dünnt aus, und die Preisbildung normalisiert sich.

Für einen Käufer ist die Welle eine Öffnung: Sie handeln mit motivierten Verkäufern in einem sonst neuen Gebäude. Man findet sie, indem man die aktuellen Inserate im Turm zählt und mit einem ähnlichen Gebäude in der Nähe vergleicht – eine ungewöhnliche Häufung ist das Signal.

Was dieses Alter sonst bietet

• Kein Baurisiko, und das Gebäude ist fertig und bewohnt.
• Echte Vermietungshistorie, zwei oder drei Jahre davon, statt einer Prognose.
• Getestete Nebenkosten – die Schätzung des ersten Jahres ist auf die Realität getroffen, und Sie sehen die korrigierte Zahl.
• Die Mängelbeseitigung (Snagging) liegt hinter dem Gebäude. Fragen Sie den Gebäudeverwalter, welche Mängel in mehreren Einheiten wiederkehrten; wiederkehrende Punkte verraten etwas über die Bauqualität.
• Für tragende Bauteile kann noch Gewährleistung bestehen. Klären Sie, was gilt.

Was zu prüfen ist

• Aktuelle Zahl der Inserate im Turm, im Vergleich zu einem vergleichbaren Nachbarn – das ist die ganze These in einer Zahl.
• Tatsächliche Transaktionspreise im Gebäude aus dem öffentlichen Register und ihre Entwicklung in den letzten zwei Jahren.
• Nebenkosten für das erste, zweite und dritte Jahr, um zu sehen, wo sie sich eingependelt haben.
• Höhe der Rücklagenzahlung – ein junges Gebäude sollte ansparen.
• Erzielte Mieten im Gebäude und der Mix aus Langzeit- und Kurzzeitvermietung.
• Stellplatzzuteilung und was auf benachbarten Grundstücken genehmigt ist.

Für wen es passt

• Käufer, die ein fast neues Gebäude ohne Off-plan-Risiko wollen und die Wiederverkaufswelle zeitlich nutzen können.
• Investoren, die sofort Einkommen wollen, mit getesteten Betriebskosten.
• Nicht für Verkäufer – wer bereits in einem Gebäude dieser Phase besitzt, sollte verstehen, in welchen Markt er verkauft.

Grundlage: das Transaktionsregister des Dubai Land Department und aktuelle Inserate.