Scope Investment: wieża z 2022 roku i pierwsza fala odsprzedaży

Scope Investment oddał do użytku wysoką wieżę w Dubai Marina w 2022 roku. Budynek w wieku trzech lub czterech lat znajduje się w określonym, przewidywalnym punkcie swojego życia, a zrozumienie, co się wtedy dzieje, jest naprawdę przydatne, bo wyjaśnia ruchy cen, które inaczej wyglądają na przypadkowe.

Pierwsza fala odsprzedaży

Większość nabywców off-plan w dubajskiej wieży to inwestorzy, a duża ich część zamierza sprzedać lokal w ciągu kilku lat od przekazania. Powstaje w ten sposób fala:

• Kilka lokali trafia na rynek jednocześnie, w tym samym budynku, często w tym samym kwartale.
• Konkurują ze sobą, a sprzedający z terminem akceptują niższą cenę. Ceny w jednym budynku mogą słabnąć, podczas gdy cała dzielnica stoi w miejscu lub rośnie.
• Potem fala mija. Gdy spekulanci wyjdą, pozostali właściciele to inwestorzy długoterminowi, ofert ubywa, a ceny wracają do normy.

Dla kupującego fala jest okazją: transakcję zawiera się z zmotywowanymi sprzedającymi w budynku, który poza tym jest nowy. Aby ją znaleźć, trzeba policzyć bieżące oferty w wieży i porównać je z podobnym budynkiem w pobliżu. Nietypowa koncentracja jest sygnałem.

Co jeszcze daje ten wiek budynku

• Brak ryzyka budowlanego, a budynek jest ukończony i zasiedlony.
• Realna historia najmu, dwa lub trzy lata, zamiast prognozy.
• Sprawdzone opłaty serwisowe: pierwszoroczny szacunek zderzył się z rzeczywistością i widać skorygowaną kwotę.
• Odbiór usterek jest już za nami. Warto zapytać zarządcę budynku, które wady powtarzały się w różnych lokalach, bo powtarzające się pozycje mówią o jakości budowy.
• Może pozostawać część ochrony gwarancyjnej na elementy konstrukcyjne. Należy ustalić, co obowiązuje.

Co sprawdzić

• Bieżącą liczbę ofert w wieży na tle porównywalnego sąsiada, bo to cała teza w jednej liczbie.
• Rzeczywiste ceny transakcyjne w budynku z publicznego rejestru i ich zmiany w ciągu ostatnich dwóch lat.
• Opłatę serwisową za pierwszy, drugi i trzeci rok, aby zobaczyć, na jakim poziomie się ustabilizowała.
• Stawkę wpłat na fundusz rezerwowy, bo młody budynek powinien go gromadzić.
• Osiągane w budynku czynsze oraz proporcję najmu długo- i krótkoterminowego.
• Przydział miejsc parkingowych i to, co zatwierdzono na pobliskich działkach.

Dla kogo to rozwiązanie

• Dla kupujących, którzy chcą niemal nowego budynku bez ryzyka off-plan i potrafią wyczuć moment fali odsprzedaży.
• Dla inwestorów, którzy chcą od razu uzyskiwać dochód przy sprawdzonych kosztach utrzymania.
• Nie dla sprzedającego: jeśli już Państwo posiadają lokal w budynku na tym etapie, należy zrozumieć, na jaki rynek wchodzą.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i bieżących ofert.