Kurzzeit- oder Langzeitvermietung in Dubai: was sich tatsächlich mehr lohnt

Die Wahl wird als einfach dargestellt – die Übernachtungspreise sind ein Vielfaches der Monatsmiete, also muss Kurzzeit gewinnen. Die Bruttorechnung stützt das. Die Nettorechnung hängt vollständig von der Auslastung ab und von Kosten, die es bei einem Langzeitmietverhältnis nicht gibt.

Was die Kurzzeitvermietung erfordert

Der Betrieb eines Ferienhauses ist in Dubai lizenzpflichtig. Die Einheit wird bei der Tourismusbehörde registriert, der Betreiber besitzt eine Genehmigung, pro belegter Nacht fallen Tourismusabgaben an, und die Immobilie muss nach einem bestimmten Standard möbliert sein. Manche Gebäude und Communities schränken das Modell ein oder verbieten es ganz – diese Regel steht in den Hausvorschriften selbst und wird vor dem Kauf geprüft, nicht danach.

Wohin das Geld fließt

Die Bruttoeinnahmen sind höher. Alles andere auch.

• Verwaltungsprovision – ein erheblicher Anteil der Einnahmen, wenn ein Betreiber das übernimmt, und ein Nebenjob, wenn Sie es aus dem Ausland selbst betreiben.
• Reinigung und Wäsche nach jedem Aufenthalt.
• Nebenkosten und Internet, die bei einem Langzeitmietverhältnis der Mieter zahlt.
• Möblierung und Ersatz – die Einheit ist nach einem Standard möbliert, und die Ausstattung verschleißt im Hotelzyklus, nicht im Wohnzyklus.
• Lizenz- und Tourismusabgaben.
• Saisonalität. Dubais Sommer ist die Nebensaison, und es zählt die durchschnittliche Jahresauslastung, nicht der Preis der Spitzenwoche in einer Tabelle.

Wo welches Modell gewinnt

Kurzzeit funktioniert an touristisch geprägten Standorten mit ganzjähriger Nachfrage – den Strandvierteln, Downtown, der Marina –, in gut präsentierten Einheiten und mit einem kompetenten Betreiber. Unter diesen Bedingungen kann sie ein Langzeitmietverhältnis beim Nettoertrag schlagen, besonders bei kleineren Wohnungen.

Langzeit funktioniert fast überall sonst, und sie gewinnt bei Aufwand und Planbarkeit. Ein Mieter, ein jährlicher Scheckzyklus, Nebenkosten vom Mieter, minimale Verwaltung. Für einen im Ausland lebenden Eigentümer ist dieser Unterschied mehrere Prozentpunkte nominaler Rendite wert.

Die Zahl, die entscheidet

Die Auslastung. Unterhalb von etwa 60–65 % über das Jahr verliert die Kurzzeitvermietung nach Abzug der Kosten meist gegen ein Langzeitmietverhältnis; darüber gewinnt sie meist. Jede Prognose, die Übernachtungspreise der Hochsaison für zwölf Monate ansetzt, ist keine Prognose.

Fragen Sie einen möglichen Betreiber nach der tatsächlichen Auslastung und dem durchschnittlichen Übernachtungspreis des Vorjahres für vergleichbare Einheiten im selben Gebäude – nicht nach dem Marktdurchschnitt und nicht nach dem besten Monat.

Eine Mittellösung

Die mittelfristige Vermietung – ein bis sechs Monate, möbliert, an Zuziehende oder Entsandte – liegt zwischen beiden. Die Sätze liegen über denen eines Langzeitmietverhältnisses, Fluktuation und Kosten weit unter denen eines Übernachtungsbetriebs, und sie unterliegt nicht demselben Lizenzregime wie Ferienhäuser. In der Praxis ist es das am häufigsten übersehene Modell, und in mehreren Dubaier Stadtteilen erzielt es das beste Nettoergebnis der drei.