The Greens / Views: Warum die Mieten in einem älteren Niedrigbau-Stadtteil stabil bleiben

The Greens und das angrenzende Views sind Niedrigbau-Anlagen aus den frühen 2000er-Jahren, mit gewachsener Begrünung zwischen den Blöcken und einer Metrostation nebenan. Der Stadtteil ist fast vollständig vermietet, und die Mieten halten sich hier stabiler als in neueren Clustern. Dafür gibt es drei Gründe, und alle sind überprüfbar.

Warum die Mieten stabil sind

• Das Angebot wächst nicht. Der Stadtteil ist ausgebaut, innerhalb seiner Grenzen ist praktisch kein Boden mehr übrig, daher drücken keine Neubauten auf die Mieten – anders als in Wachstumsclustern, wo jedes Jahr hunderte ähnliche Einheiten hinzukommen.
• Metro und Lage. Eine Station in Gehweite und schneller Zugang zu den Hauptverkehrsadern machen den Stadtteil für Pendler in die Medien-, Internet- und Marina-Viertel tauglich.
• Grün und Niedrigbau. Ein Innenhof mit gewachsenen Bäumen und Gebäude mit wenigen Stockwerken sind auf diesem Preisniveau knapp, und die Mieter bleiben deswegen: Verlängerungen sind häufiger, die Fluktuation niedriger.

Was man in einem älteren Gebäude prüft

Das Alter ist hier die technische Frage und zugleich der Vorteil, weil sich alles überprüfen lässt:

• Die Entwicklung der Service Charge über mehrere Jahre, nicht den Wert dieses Jahres.
• Den Stand des Rücklagenfonds im Verhältnis zum Alter des Gebäudes. Nach zwei Jahrzehnten sind Aufzüge, Pumpen und Fassadenarbeiten fällig oder bereits erledigt, und die Eigentümer finanzieren sie.
• Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft – was finanziert, was aufgeschoben, was umstritten wurde.
• Ein Bauzustandsgutachten, das Technikräume und Steigleitungen ansieht und nicht nur die Wohnung.
• Die Zahlungsquote. In einem von abwesenden Eigentümern dominierten Stadtteil ist sie der Schlüsselindikator: Unbezahlte Umlagen erreichen die zahlenden Eigentümer über aufgeschobene Instandhaltung.

Was sonst zu prüfen ist

• Tatsächlich erzielte Mieten im konkreten Gebäude und wie lange Inserate stehen.
• Die Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung, falls das Modell davon abhängt.
• Die Stellplatzvergabe, im Niedrigbau anders geregelt als in Hochhäusern.
• Die Kreditbereitschaft der Banken für Gebäude dieses Alters.

Für wen es nicht geeignet ist

Für alle, die von der Adresse Wertsteigerung erwarten, und für alle, die den Rücklagenfonds übergehen.

Grundlage sind das Transaktionsregister des Dubai Land Department und aktuelle Mietinserate.