The Greens / Views : pourquoi les loyers tiennent dans un ancien quartier d'immeubles bas

The Greens et le Views voisin sont des ensembles d'immeubles bas du début des années 2000, avec une végétation mature entre les blocs et une station de métro à proximité. Le quartier est presque entièrement loué, et les loyers y tiennent plus régulièrement que dans les clusters récents. Il y a trois raisons, toutes vérifiables.

Pourquoi les loyers sont stables

• L'offre ne croît pas. Le quartier est entièrement bâti, sans pratiquement aucun terrain disponible à l'intérieur, de sorte que les nouvelles livraisons ne pèsent pas sur les loyers — contrairement aux clusters en croissance où des centaines d'unités similaires arrivent chaque année.
• Le métro et la situation. Une station à distance de marche et un accès rapide aux grands axes rendent le quartier pratique pour ceux qui travaillent dans les quartiers des médias, d'internet et de la marina.
• La verdure et les immeubles bas. Une cour plantée d'arbres adultes et des immeubles de quelques étages sont rares à ce niveau de prix, et les locataires restent pour cela : les renouvellements sont plus fréquents, la rotation plus faible.

Ce qu'il faut vérifier dans un immeuble ancien

L'âge est ici la question technique, et c'est aussi l'avantage, car tout est vérifiable :

• L'historique des charges de copropriété sur plusieurs années, et non le chiffre de cette année.
• Le solde du fonds de réserve au regard de l'âge de l'immeuble. À deux décennies, ascenseurs, pompes et travaux de façade sont dus ou déjà réalisés, et les propriétaires les financent.
• Les procès-verbaux de l'association des propriétaires — ce qui a été financé, ce qui a été reporté, ce qui est contesté.
• Une expertise du bâtiment qui examine les locaux techniques et les gaines, et pas seulement l'appartement.
• Le taux de recouvrement. Dans un quartier dominé par des propriétaires absents, c'est l'indicateur clé : les charges impayées retombent sur les propriétaires qui paient, sous la forme d'un entretien différé.

Ce qu'il faut encore vérifier

• Les loyers réellement obtenus dans l'immeuble précis et la durée pendant laquelle les annonces restent en ligne.
• L'autorisation de location de courte durée, si le modèle en dépend.
• L'attribution des places de parking, répartie différemment dans les immeubles bas et dans les tours.
• L'appétit des prêteurs pour des immeubles de cet âge.

Pour qui ce n'est pas le bon choix

Pour qui attend une plus-value de l'adresse, et pour qui fera l'impasse sur le fonds de réserve.

D'après le registre des transactions du Dubai Land Department et les annonces locatives en ligne.