Erst der Mieter, dann der Kauf: Wie man ein Büro vor dem Erwerb bewertet

Beim Kauf eines Büros ist nicht der Preis das Erste, was man klären sollte, sondern wessen Geschäft hier einzieht und woraus es zahlen wird. Sie erwerben einen Strom von Mietzahlungen; der Preis bestimmt nur, was Sie dafür bezahlen.

Wie es üblicherweise läuft und warum das ein Fehler ist

Die übliche Reihenfolge lautet: Konditionen verhandeln, zahlen, auf die Fertigstellung warten, Schlüssel übernehmen – und erst jetzt mit der Mietersuche beginnen. Genau hier kommt das Unangenehme ans Licht. Es gibt weniger Parkplätze, als das gewünschte Geschäft braucht. Die Fläche muss für einen bestimmten Nutzer umgebaut werden. Und der in Ihr Modell eingerechnete Mietpreis wird vom Markt nicht bestätigt.

Eine Mieterkarte für das Objekt

Die richtige Reihenfolge ist die umgekehrte: erst verstehen, wer der Mieter ist, dann kaufen. Dafür wird vor der Transaktion eine Karte erstellt:

• Nutzerprofil – konkrete Branchen, keine abstrakten „Unternehmen“.
• Was sie hierher führt – welches konkrete Merkmal des Standorts sie brauchen.
• Der Mietpreis – aus unterzeichneten Verträgen in der Nähe, nicht aus der Prognose des Verkäufers.
• Technische Anforderungen – Parkplätze, Ausbau, zulässiger Lizenztyp.

Wie das in der Praxis aussieht

Nehmen wir Büros von 100–300 m² in der Nähe von Jebel Ali, der Freizone JAFZA, dem Hafen und der Sheikh Zayed Road. Die Freizone vereint mehr als 11 000 Unternehmen, darunter über hundert aus der Fortune Global 500, und ist das größte Geschäftscluster für Logistik, Handel, Industrie und Ingenieurwesen.

Daraus ergibt sich das Profil des wahrscheinlichen Mieters: Logistik, Import und Export, Handel, Ingenieurbüros, Industriedienstleister, Schifffahrts- und Energieunternehmen, Wirtschaftsprüfung und Buchhaltung. Das ist keine abstrakte Liste – für jedes dieser Profile sind die Anforderungen an Fläche, Parkplätze und Lizenz bekannt.

Pre-Letting

Dann beginnt die Vorvermietung – nicht nach der Übergabe, sondern 6 bis 12 Monate davor, über eine Absichtserklärung oder einen Vormietvertrag. Das ist das wichtigste Instrument, um das Leerstandsrisiko auszuschalten, und zugleich ein Argument beim Weiterverkauf: Ein Objekt mit unterzeichnetem Mieter ist mehr wert als ein leeres.