Prima l'inquilino, poi l'acquisto: come valutare un ufficio prima di comprarlo

Quando si compra un ufficio, il prezzo non è la prima cosa da stabilire. La prima è quale attività vi si insedierà e con quali mezzi pagherà. Si acquisisce un flusso di canoni; il prezzo determina soltanto quanto lo si paga.

Come si fa di solito, e perché è un errore

L'ordine abituale è: si negoziano le condizioni, si paga, si aspetta la consegna, si ritirano le chiavi e solo a quel punto si comincia a cercare un inquilino. È il momento in cui emerge la parte spiacevole. I posti auto sono meno di quanti ne richieda l'attività che si vuole attirare. Lo spazio va riconfigurato per un utilizzatore specifico. E il canone inserito nel modello non è confermato dal mercato.

Una mappa dell'inquilino per l'immobile

L'ordine corretto è l'opposto: capire chi è l'inquilino, poi comprare. A questo scopo, prima dell'operazione si disegna una mappa:

• Il profilo dell'utilizzatore: tipi di attività specifici, non «aziende» in astratto.
• Che cosa li porta qui: quale caratteristica particolare della posizione serve loro.
• Il canone: ricavato da contratti firmati nelle vicinanze, non dalla previsione del venditore.
• I requisiti tecnici: posti auto, allestimento, tipo di licenza consentito.

Che aspetto ha in pratica

Si prendano uffici di 100–300 m² vicino a Jebel Ali, alla zona franca JAFZA, al porto e a Sheikh Zayed Road. La zona franca riunisce oltre 11 000 aziende, tra cui più di cento della Fortune Global 500, ed è il maggiore polo d'affari per logistica, commercio, industria e ingegneria.

Da qui il profilo del probabile inquilino: logistica, import ed export, commercio, società di ingegneria, servizi industriali, aziende marittime ed energetiche, revisione e contabilità. Non è un elenco astratto: per ciascuno di questi profili sono noti i requisiti di superficie, posti auto e licenza.

Il pre-letting

Poi parte la pre-locazione: non dopo la consegna, ma da 6 a 12 mesi prima, tramite una lettera di intenti o un contratto preliminare. È lo strumento principale per eliminare il rischio di sfitto, ed è anche un argomento alla rivendita: un immobile con un inquilino già firmato vale più di uno vuoto.