Übertragungstag in Dubai: Wie das Eigentum tatsächlich den Besitzer wechselt

Käufer aus Europa erwarten, dass ein Abschluss ein Prozess ist: ein Austausch, eine Kette von Anwälten, ein Termin einige Wochen später, Geld, das zwischen Anderkonten wandert. In Dubai läuft es anders. Die Übertragung einer Wiederverkaufsimmobilie geschieht in einem einzigen Termin bei einem Registrierungs-Trustee, die Title Deed wird auf den Namen des Käufers ausgestellt, bevor jemand geht, und das Ganze dauert weniger lang als die Besichtigung.

Diese Geschwindigkeit ist keine Nachlässigkeit, sondern das Ergebnis davon, dass die gesamte Prüfung nach vorn verlegt wurde. Alles, was anderswo Bedingung des Abschlusses wäre, ist hier Voraussetzung des Termins. Deshalb versteht man den Übertragungstag am besten rückwärts: nicht als Ereignis, auf das man sich vorbereitet, sondern als den Moment, in dem mehrere frühere Papiere endlich Wirkung entfalten dürfen.

Was vor dem Termin vorliegen muss

• Ein unterschriebenes Memorandum of Understanding (MOU) zwischen Käufer und Verkäufer – das RERA-Formular, das Preis, Kostenverteilung und den Termin der Übertragung festlegt. Dieses Datum ist eine Verpflichtung, keine Absicht, und der Vertrag knüpft an eine Versäumnis normalerweise eine Folge.
• Die Anzahlung, üblicherweise 10 %, übergeben als Scheck, den der Makler oder der Trustee verwahrt und nicht der Verkäufer. Das MOU macht sie meist zum Maß des Schadensersatzes, wenn eine Seite abspringt – lesen Sie diese Klausel, denn sie schneidet in beide Richtungen.
• Das Unbedenklichkeitszeugnis (NOC) des Bauträgers. Die Bestätigung, dass keine Nebenkostenrückstände oder andere Hindernisse bestehen. Ohne sie läuft die Registrierung nicht, der Bauträger setzt die Gebühr fest, und sie reicht von einigen hundert bis zu mehreren tausend Dirham. Marktüblich trägt sie der Verkäufer; vereinbaren Sie das schriftlich, wenn die Konditionen vereinbart werden, nicht am Tag selbst.
• Das Geld in der richtigen Form. Die Abwicklung läuft über von Banken ausgestellte Manager’s Cheques statt über ein Überweisungsversprechen: einer an den Verkäufer für den Restbetrag, einer an das Land Department für die Gebühr von 4 % und kleinere für den Trustee und Verwaltungsgebühren.
• Die Personen oder ihre Vollmacht. Beide Parteien erscheinen, oder jemand erscheint mit einer Vollmacht, die ausdrücklich das Recht benennt, den Kaufvertrag zu unterschreiben, den Titel entgegenzunehmen und Gebühren zu zahlen. Eine Generalvollmacht kann am Schalter abgelehnt werden.

Was am Schalter geschieht

Das Trustee Office ist ein privates Unternehmen, das vom Land Department für die Registrierung von Transaktionen lizenziert ist, und es gibt mehrere davon in der Stadt. Der Ablauf ist kurz: Die Identitäten werden geprüft, NOC und MOU vorgelegt, die Schecks übergeben, die Gebühr des Land Department entrichtet, und die Title Deed wird elektronisch auf den Namen des Käufers ausgestellt. Ein Barkauf ist normalerweise in einer Sitzung erledigt. Ein Kauf mit Bank ist es nicht, denn die Unterlagen des Kreditgebers haben ihren eigenen Zeitplan, und der Kreditgeber des Verkäufers, falls es einen gibt, muss zuerst bedient werden.

Die Kosten, die an diesem Tag anfallen

• Die Übertragungsgebühr des Land Department von 4 % auf den Transaktionswert – formal zwischen den Parteien geteilt, in der Praxis vom Käufer gezahlt. Aktionen von Bauträgern, die sie übernehmen, gibt es und sie meinen, was sie sagen.
• Die Gebühr des Trustee Office, die mit der Transaktion wächst: in der Größenordnung von zweitausend Dirham bei günstigeren Immobilien und viertausend bei teuren, zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Ausstellung des Titels und feste Verwaltungsgebühren.
• Maklerprovision beim Wiederverkauf – der Standard sind 2 % des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer. Beim Verkauf durch den Bauträger zahlt ihn der Bauträger, und der Käufer zahlt nichts.
• Eine Hypothek bringt insgesamt etwa weitere eineinhalb Prozent mit sich: Eintragung des Pfandrechts mit 0,25 % des Darlehens, die Bearbeitungsgebühr der Bank und ihre Bewertung.

Für einen Barkauf im Wiederverkauf sind 7–8 % über dem Preis einzuplanen, und nichts davon wird finanziert. Es ist am Tag selbst in Schecks fällig.

Woher die Verzögerungen kommen

• Das NOC. Rückstände müssen beglichen sein, bevor es ausgestellt wird, und ein Verkäufer, der zwei Jahre nicht auf das Nebenkostenkonto geschaut hat, erfährt es in der Woche, in der es zählt.
• Eine Hypothek auf der Verkäuferseite, die abgelöst und deren Pfandrecht gelöscht sein muss, bevor der Titel wechseln kann. Das ist der mit Abstand häufigste Grund, warum sich ein vereinbarter Verkauf hinzieht.
• Die eigene Hypothek des Käufers, die Bewertung, Prüfungszeitplan und ein endgültiges Angebotsschreiben in den Ablauf bringt.
• Die Vollmacht, wenn sie im Ausland ausgestellt wird. Beglaubigung, Legalisierung und beglaubigte arabische Übersetzung dauern Wochen, und eine Wiederholung dauert weitere Wochen.

Was Sie beim Gehen in der Hand haben sollten

• Die Title Deed auf Ihren Namen, und die Prüfung, dass Einheitsnummer und Flächen mit dem übereinstimmen, was Sie kaufen wollten.
• Schlüssel und Zugangskarten und die Übergabeformalitäten des Gebäudes mit der Verwaltungsgesellschaft.
• Die auf Ihren Namen umgeschriebenen Strom- und Kühlungskonten, mit Schlussablesungen, die auf das Übertragungsdatum aufgeteilt sind.
• Eine Kopie von allem, was unterschrieben wurde, einschließlich NOC und der Quittungen für jeden Scheck.

Grundlage: das Registrierungsverfahren des Dubai Land Department, RERA-Transaktionsformulare und die übliche Marktpraxis beim Abschluss von Wiederverkäufen.