Il giorno del trasferimento a Dubai: come passa davvero la proprietà

Gli acquirenti che arrivano dall'Europa si aspettano che il rogito sia un processo: uno scambio, una catena di legali, una data a qualche settimana, denaro che si sposta tra conti dei clienti. A Dubai funziona diversamente. Il trasferimento di un immobile in rivendita avviene in un unico appuntamento presso un registration trustee office, il title deed viene emesso a nome dell'acquirente prima che qualcuno se ne vada e il tutto richiede meno tempo della visita.

Quella rapidità non è trascuratezza: è il risultato dello spostare tutti i controlli all'inizio. Ciò che altrove sarebbe una condizione del rogito qui è una condizione preliminare dell'appuntamento. Per questo il modo utile di capire il giorno del trasferimento è procedere a ritroso: non come un evento per cui prepararsi, ma come il momento in cui diversi documenti precedenti possono finalmente contare.

Che cosa deve esistere prima dell'appuntamento

• Un memorandum of understanding firmato tra acquirente e venditore: il modulo RERA che stabilisce il prezzo, chi paga che cosa e la data entro cui il trasferimento deve avvenire. Quella data è un impegno, non un'aspirazione, e il contratto di norma vi collega una conseguenza in caso di mancato rispetto.
• La caparra, tradizionalmente del 10 %, consegnata come assegno trattenuto dall'intermediario o dal trustee e non passata al venditore. Il MOU di solito ne fa la misura del risarcimento se una delle parti si ritira: leggete quella clausola, perché taglia in entrambe le direzioni.
• Il no-objection certificate del costruttore. La conferma che non vi sono arretrati di spese condominiali né altri impedimenti. Senza di esso la registrazione non procede, la tariffa la fissa il costruttore e varia da poche centinaia di dirham a diverse migliaia. La prassi di mercato lo pone a carico del venditore; concordate il punto per iscritto quando si concordano i termini, non il giorno stesso.
• Il denaro, nella forma giusta. Il regolamento avviene con assegni circolari emessi da una banca e non con la promessa di un bonifico: uno al venditore per il saldo, uno al Land Department per la tassa del 4 % e quelli più piccoli per il trustee e le spese amministrative.
• Le persone, o la loro autorizzazione. Le due parti si presentano, oppure si presenta qualcuno con una procura che nomini espressamente il potere di firmare il contratto di vendita, ricevere il titolo e pagare le tasse. Una procura generica può essere rifiutata allo sportello.

Che cosa succede allo sportello

Il trustee office è una società privata autorizzata dal Land Department a registrare le transazioni, e in città ve ne sono diverse. La sequenza è breve: si verificano le identità, si esibiscono il NOC e il MOU, si consegnano gli assegni, si paga la tassa del Land Department e il title deed viene emesso elettronicamente a nome dell'acquirente. Un acquisto in contanti di norma si conclude in una sola seduta. Un acquisto che coinvolge una banca no, perché la documentazione dell'istituto ha i suoi tempi e l'eventuale banca del venditore va trattata per prima.

I costi che maturano quel giorno

• La tassa di trasferimento del Land Department del 4 % sul valore della transazione: formalmente divisa tra le parti, in pratica pagata dall'acquirente. Esistono promozioni dei costruttori che la coprono e significano quello che dicono.
• La commissione del trustee office, che cresce con la transazione: dell'ordine di duemila dirham sugli immobili meno cari e quattromila su quelli costosi, più IVA.
• Emissione del titolo e spese amministrative fisse.
• La provvigione dell'agenzia su una rivendita: lo standard è il 2 % del prezzo più IVA. Su una vendita del costruttore la paga il costruttore e l'acquirente non paga nulla.
• Un mutuo aggiunge circa un ulteriore uno e mezzo per cento in totale: registrazione dell'ipoteca allo 0,25 % del prestito, commissione di istruttoria della banca e perizia.

Il totale da mettere a budget per una rivendita in contanti è il 7–8 % in più rispetto al prezzo, e nulla di ciò è finanziato. È dovuto in assegni il giorno stesso.

Da dove vengono i ritardi

• Il NOC. Gli arretrati vanno saldati prima del rilascio, e un venditore che da due anni non guarda il conto delle spese condominiali lo scopre nella settimana in cui conta.
• Un mutuo sul lato del venditore, che va estinto e il cui gravame va cancellato prima che il titolo possa muoversi. È in assoluto la ragione più comune per cui una vendita concordata si allunga.
• Il mutuo dell'acquirente, che porta nel calendario una perizia, i tempi di delibera e una lettera di offerta definitiva.
• La procura, se viene redatta all'estero. Notarizzazione, legalizzazione e traduzione giurata in arabo richiedono settimane, e rifarla ne richiede altre.

Che cosa avere in mano all'uscita

• Il title deed a vostro nome, e la verifica che numero dell'unità, superfici e particella corrispondano a quanto avevate concordato di acquistare.
• Chiavi e tessere di accesso, con le formalità di consegna dell'edificio completate presso la società di gestione.
• Le utenze e il servizio di raffrescamento intestati a voi, con le letture finali ripartite alla data del trasferimento.
• Una copia di tutto ciò che è stato firmato, compresi il NOC e le ricevute di ogni assegno.

Sulla base della procedura di registrazione del Dubai Land Department, dei moduli di transazione RERA e della prassi di mercato standard sui rogiti delle rivendite.