Wasser oder Metrostation: die zwei Arten von Dubai-Vierteln und was sich in ihnen vermieten lässt

Fragt man einen Käufer, warum er sich für ein Viertel entschieden hat, hört man meist, wie es sich am Tag der Besichtigung angefühlt hat. Fragt man einen Mieter, warum er unterschrieben hat, lautet die Antwort fast immer: das Wasser oder der Arbeitsweg. Die Wohnkarte Dubais teilt sich entlang dieser Linie sauberer als entlang des Preises, und gerade deshalb ist die Unterscheidung nützlich: Sie übersteht das Marketing.

Die beiden Arten von Vierteln sind nicht besser oder schlechter. Es sind unterschiedliche Geschäftsmodelle mit eigener Kostenstruktur, eigenen Mietern und eigenen Schwachstellen. Teuer wird der Fehler, ein Viertel des einen Typs zu kaufen und es wie eines des anderen zu kalkulieren.

Was das Wasser tatsächlich verkauft

Eine Adresse am Wasser verkauft Knappheit und Auffindbarkeit. Auf Palm Jumeirah gehört der Fall der Kurzzeitvermietung zu den stärksten weltweit, nicht weil die Wohnungen besser wären, sondern weil die Insel ein Reiseziel ist, das Gäste direkt beim Namen suchen: Das Inserat wird gefunden, statt über den Preis konkurrieren zu müssen. Das ist ein grundlegend anderer Nachfragemechanismus als bei einem Turm, der in dieser Woche das günstigste Einzimmerapartment auf dem Portal sein muss.

Außerdem verkauft das Wasser eine Aussicht, und die Aussicht ist das einzige Merkmal, das sich nicht nachträglich einbauen lässt. In Dubai Creek Harbour ist der berühmte Blick über das Wasser auf die Skyline von Downtown durch den Creek selbst geschützt: Auf Wasser kann man nicht bauen. Alles andere kann bebaut werden, weshalb die Prüfung der Grundstücke zwischen Gebäude und Ufer dort die folgenreichste Kontrolle vor einem Kauf ist.

Das Wasser kostet laufendes Geld. Die Infrastruktur auf der Insel und bei niedriger Bebauung am Wasser — Wellenbrecher, Strandpflege, aufwendige Begrünung, Sicherheitsdienst, Versorgungsnetze — ist teurer als auf einem Grundstück auf dem Festland und wird den Eigentümern über die Service Charge in Rechnung gestellt. Auf der Palm gehören diese Gebühren zu den höchsten im Emirat. Eine Bruttorendite vor Abzug der Gebühr sagt über ein Objekt am Wasser sehr wenig aus.

Und es verkauft saisonal. Der Tourismus in Dubai bricht von Juni bis September stark ein, und ein strandgetriebener Standort verliert dabei mehr als ein städtischer. Jede durchschnittliche Jahresauslastung, die Winter und Sommer nicht trennt, führt in die Irre; die beiden Jahreshälften sollten getrennt modelliert und dann addiert werden.

Was eine Station tatsächlich verkauft

Der Schienenanschluss leistet etwas Engeres und Verlässlicheres: Er erweitert den Mieterkreis um Menschen ohne Auto. Al Furjan ist das klare Beispiel: Zwei Stationen der Verlängerung Route 2020 der roten Linie zählen es zu der kleinen Minderheit der Dubaier Viertel im mittleren Segment mit echtem Schienenanschluss. Die Folge waren eine breitere Mieterbasis, Rückhalt für die Mieten und bessere Vermietbarkeit bei kleineren Einheiten.

Daraus entstand auch etwas Genaueres: ein messbares Mietgefälle innerhalb eines Viertels. Gebäude in echter Gehentfernung zur Station erzielen einen Aufschlag; Gebäude, die im Juli fünfzehn Minuten entfernt sind, nicht, was auch immer im Inserat steht. Die Entfernung zu einer Metrostation ist in Dubai eine Sommerfrage, keine Kartenfrage.

Die Kehrseite zeigt sich dort, wo es keine Station gibt und keine kommt. In Arjan lautet der praktische Rat, den Stellplatz zu prüfen, denn in einem Viertel ohne Metro lässt sich eine Einheit ohne Stellplatz nur mit spürbarem Abschlag vermieten. Das Fehlen der Schiene lässt ein Viertel nicht scheitern; es verlagert nur die entscheidende Variable der Vermietbarkeit vom Fußweg zum Parkplatz.

Woran die beiden Arten scheitern

• Wasserlagen scheitern an Kosten und Saison. Die Gebühr läuft, ob die Einheit vermietet ist oder leersteht, und ein Sommer, der in eine Jahreszahl eingerechnet wurde, macht aus der geplanten Rendite eine enttäuschende. Auf aufgeschüttetem Land ist der Anteil für Marine und Strand an der Gebühr nie unerheblich.
• Metroviertel scheitern am Angebot. Schienenanschluss ist auch bei Entwicklern beliebt. Wo Land verfügbar ist, folgt jedem Preisanstieg neues Angebot, das das Kapitalwachstum begrenzt und die Rendite aus der Miete statt aus der Wertsteigerung kommen lässt.
• Beide scheitern am Gebäude. Zwei Türme gleichen Baujahrs in derselben Straße können in völlig unterschiedlichem Zustand sein, und der Unterschied liegt an der Verwaltungsgesellschaft und der Eigentümergemeinschaft, nicht am Viertel.

Der Mieter ist nicht dieselbe Person

Eine Einheit am Wasser konkurriert um Besucher, Zweitwohnsitznutzer und Mieter, für die die Adresse Teil dessen ist, wofür sie zahlen. Bei der Kurzzeitvermietung ist die Fluktuation hoch und die Arbeit operativ: Reinigung, Gäste, Bewertungen, eine Betreibergebühr und eine Genehmigung. Eine stationsnahe Einheit im mittleren Segment konkurriert um Menschen, die entlang der Linie arbeiten: Flugpersonal, Beschäftigte der Gastronomie, junge Berufstätige. Die Mietverhältnisse sind länger, die Kosten des Mieterwechsels niedriger, und die prozentuale Rendite liegt meist höher als in den renommierten Adressvierteln.

Keiner der beiden Pools ist abstrakt tiefer. Sie sind in unterschiedlichen Preisklassen tiefer, und ein Viertel, das den einen schlecht bedient, bedient meist den anderen gut.

Wie man ein Viertel vor dem Kauf prüft

• Gehen Sie die Strecke ab, auf die Sie sich verlassen, zu der Uhrzeit und in dem Monat, in dem Sie sie wirklich gehen würden. Ein Fußweg von fünfzehn Minuten im Juli ist kein Fußweg.
• Fragen Sie, was in diesem Gebäude in den letzten zwei Monaten tatsächlich vermietet wurde, nicht, was gerade inseriert ist. Eine Einheit steht fast immer wegen des Preises im Vergleich zu ähnlichen Objekten im selben Gebäude leer — oder weil sie mit zwanzig identischen Einheiten konkurriert, die im selben Quartal übergeben wurden.
• Verlangen Sie die Service-Charge-Historie der letzten drei Jahre für das konkrete Gebäude und achten Sie auf den Verlauf statt auf die Höhe. Der Satz wird gebäudeweise genehmigt und vom Land Department veröffentlicht; entnehmen Sie ihn nicht dem Verkäufer.
• Lassen Sie sich die Regeln zur Kurzzeitvermietung schriftlich bestätigen — von der Eigentümergemeinschaft, wenn der Fall am Wasser darauf beruht. Nicht jedes Gebäude erlaubt Ferienvermietung, und ein Kurzzeitvermietungskonzept in einem Gebäude zu kaufen, das sie verbietet, ist eine teure späte Entdeckung.
• Prüfen Sie, was zwischen Ihrem Fenster und dem Wasser geplant ist und welche Höhe dort zulässig ist. Eine Position in der ersten Reihe eines in Phasen gebauten Masterplans kann zur zweiten Reihe werden.

Zwei Viertel können dieselbe Bruttorendite angeben und sehr unterschiedlich auszahlen, und der Unterschied liegt meist in der Service Charge auf der einen und im Leerstand auf der anderen Seite. Bestätigen Sie beides am konkreten Gebäude, bevor Sie unterschreiben, nicht am Ruf des Viertels.

Grundlage sind die Viertelbeschreibungen in den englischen Gebietsleitfäden dieser Website — Palm Jumeirah, Downtown, Al Furjan, Arjan und Dubai Creek Harbour — sowie die Antworten zu Vermietung und Service Charge in unseren englischen FAQ für Käufer.