L'eau ou une station de métro : les deux types de quartiers de Dubaï, et ce que chacun loue

Demandez à un acheteur pourquoi il a choisi un quartier : la réponse porte généralement sur l'impression ressentie le jour de la visite. Demandez à un locataire pourquoi il a signé : la réponse est presque toujours l'une de deux choses, l'eau ou le trajet domicile-travail. La carte résidentielle de Dubaï se divise plus nettement selon cette ligne que selon le prix, et cette division est utile précisément parce qu'elle résiste au marketing.

Ces deux types de quartiers ne se classent pas en meilleur et en moins bon. Ce sont des activités différentes, avec des structures de coûts, des locataires et des modes de défaillance différents — et l'erreur qui coûte de l'argent consiste à acheter l'un en bâtissant son calcul sur l'autre.

Ce que l'eau vend réellement

Une adresse en bord de mer vend de la rareté et de la découverte. À Palm Jumeirah, l'argument de la location courte durée est l'un des plus solides au monde, non parce que les appartements sont meilleurs, mais parce que l'île est une destination que les voyageurs recherchent par son nom : une annonce est trouvée au lieu d'avoir à se battre sur le prix. C'est un mécanisme de demande réellement différent de celui d'une tour qui doit être, cette semaine-là, le un-pièces le moins cher du portail.

Elle vend aussi une vue, et la vue est le seul attribut qu'on ne peut pas ajouter par des travaux. À Dubai Creek Harbour, la vue emblématique sur l'eau jusqu'à la silhouette de Downtown est protégée par la crique elle-même — on ne construit pas sur l'eau. Tout ce qui n'est pas de l'eau peut l'être, ce qui explique pourquoi les parcelles situées entre un immeuble et le rivage constituent le contrôle le plus déterminant d'un achat à cet endroit.

Ce que l'eau coûte, ce sont des frais de fonctionnement. L'infrastructure des îles et des zones littorales de faible hauteur — brise-lames, entretien des plages, aménagements paysagers étendus, sécurité, distribution des réseaux — est plus chère que celle d'un terrain sur le continent et elle est facturée aux propriétaires au travers des charges de copropriété. Sur la Palm, ces charges figurent parmi les plus élevées de l'émirat. Un rendement brut annoncé avant déduction de ces charges dit très peu de choses sur un bien en bord de mer.

Et elle vend de façon saisonnière. Le tourisme à Dubaï chute nettement de juin à septembre, et un emplacement balnéaire chute plus fort qu'un emplacement urbain. Toute moyenne annuelle d'occupation qui ne distingue pas l'hiver de l'été vous induira en erreur ; modélisez les deux moitiés séparément, puis additionnez.

Ce qu'une station vend réellement

L'accès au rail fait quelque chose de plus étroit et de plus fiable : il élargit le vivier de locataires aux personnes qui n'ont pas de voiture. Al Furjan en est l'exemple parfait — deux stations de l'extension Route 2020 de la ligne rouge en font l'un des rares quartiers de gamme intermédiaire de Dubaï à disposer d'un véritable accès au rail, et il en a résulté une base de locataires plus large, un soutien des loyers et une meilleure location des petites surfaces.

Cela a aussi produit quelque chose de plus précis : un gradient de loyers mesurable à l'intérieur d'un même quartier. Les immeubles situés à une réelle distance de marche d'une station obtiennent une prime ; ceux qui en sont à quinze minutes en juillet n'en obtiennent pas, quoi que dise l'annonce. À Dubaï, la distance à une station de métro est une question d'été, pas une question de carte.

Le corollaire, c'est ce qui se passe là où il n'y a pas de station et où aucune n'est prévue. À Arjan, le conseil pratique est de vérifier la place de parking, car dans un quartier sans métro un logement qui n'en a pas se loue avec une décote significative. L'absence de rail ne coule pas un quartier ; elle déplace simplement la variable qui décide de la louabilité, de la marche vers le parking.

Où les deux types échouent

• Le front de mer échoue sur le coût et sur la saison. Les charges courent que le logement soit loué ou vide, et un été lissé dans un chiffre annuel transforme un rendement projeté en rendement décevant. Sur des terres gagnées sur la mer, la composante marine et balnéaire des charges n'est jamais négligeable.
• Les quartiers de métro échouent sur l'offre. L'accès au rail plaît aussi aux promoteurs. Là où le foncier est disponible, toute hausse de prix est suivie de nouveaux logements, ce qui plafonne la plus-value et laisse le rendement venir du loyer plutôt que de la valorisation.
• Les deux échouent sur l'immeuble. Deux tours du même millésime dans la même rue peuvent être dans un état totalement différent, et la différence tient à la société de gestion et à l'association des propriétaires plutôt qu'au quartier.

Le locataire n'est pas la même personne

Un logement en bord de mer s'adresse à des visiteurs, à des utilisateurs de résidences secondaires et à des locataires pour qui l'adresse fait partie de ce qu'ils paient. La rotation est élevée en courte durée et le travail est opérationnel — ménage, voyageurs, avis, frais d'opérateur et permis. Un logement de gamme intermédiaire proche d'une station s'adresse à des personnes qui travaillent le long de la ligne : personnel navigant, hôtellerie, jeunes professionnels. Les baux sont plus longs, le coût de rotation plus faible, et le pourcentage de rendement généralement supérieur à celui des quartiers à adresse prestigieuse.

Aucun des deux viviers n'est plus profond dans l'absolu. Ils le sont à des niveaux de prix différents, et un quartier qui sert mal l'un sert généralement bien l'autre.

Comment tester un quartier avant d'y acheter

• Parcourez à pied la distance sur laquelle vous comptez, à l'heure et dans le mois où vous la parcourriez réellement. Quinze minutes de marche en juillet, ce n'est pas de la marche.
• Demandez ce qui s'est réellement loué dans cet immeuble au cours des deux derniers mois, et non ce qui est actuellement annoncé. Un logement reste vide presque toujours à cause de son prix par rapport aux biens comparables du même immeuble — ou parce qu'il est en concurrence avec vingt logements identiques livrés au même trimestre.
• Obtenez trois ans d'historique des charges de copropriété pour l'immeuble précis, et regardez la trajectoire plutôt que le niveau. Le taux est approuvé immeuble par immeuble et publié par le Land Department ; ne le prenez pas auprès du vendeur.
• Faites confirmer par écrit les règles de location courte durée par l'association des propriétaires, si l'argument du front de mer repose dessus. Tous les immeubles n'autorisent pas les locations de vacances, et acheter une thèse de courte durée dans un immeuble qui l'interdit est une chose coûteuse à découvrir tard.
• Vérifiez ce qui est prévu entre votre fenêtre et l'eau, et quelle hauteur y est autorisée. Une position au premier rang dans un plan-masse phasé peut devenir un deuxième rang.

Deux quartiers peuvent afficher le même rendement brut et rapporter très différemment, la différence tenant généralement aux charges d'un côté et à la vacance de l'autre. Confirmez les deux pour l'immeuble précis avant de signer, plutôt que sur la réputation du quartier.

D'après les fiches de quartiers des guides en anglais de ce site — Palm Jumeirah, Downtown, Al Furjan, Arjan et Dubai Creek Harbour — et d'après les réponses sur la location et les charges de notre FAQ de l'acheteur en anglais.