Was Sie in einem Off-plan-Vertrag in Dubai lesen sollten, bevor Sie unterschreiben

Ein Off-plan-Kauf in Dubai ist ein Vertrag, lange bevor er eine Wohnung ist. In den zwei oder drei Jahren zwischen Unterschrift und Schlüsselübergabe ist der Kaufvertrag (SPA) die gesamte Beziehung: Er entscheidet, was Sie mit der erworbenen Position tun dürfen, was geschieht, wenn sich ein Termin verschiebt, und welche Rechte bestehen, wenn die gelieferte Einheit von der in der Broschüre abweicht.

Es ist zudem fast immer die Vorlage des Bauträgers selbst. Das ist in diesem Markt üblich und kein Grund, auf den Kauf zu verzichten – bedeutet aber, dass das Dokument von einer Seite des Tisches aus geschrieben ist und die Lektüre vor der Reservierungsgebühr stattfinden muss, nicht danach.

Die acht Klauseln, die das Ergebnis bestimmen

• Die Abtretungsschwelle. Der Anteil des Preises, der bezahlt sein muss, bevor Sie Ihre Position weiterverkaufen dürfen – meist etwa 30–40 %, manchmal mehr. Off-plan zu kaufen, um vor der Übergabe auszusteigen, ohne dass eine Klausel das erlaubt, ist keine Strategie.
• Was jede Zahlung auslöst. Raten, die an Baufortschritte gebunden sind, verhalten sich völlig anders als Raten mit Kalenderterminen: Die ersten bewegen sich nur, wenn sich das Gebäude bewegt, die zweiten werden fällig, ob etwas gebaut wurde oder nicht. Was für Sie gilt, steht im Zahlungsplan und wird im Verkaufsgespräch selten erwähnt.
• Der Fertigstellungstermin und die Karenzfrist. Fast jeder Vertrag räumt dem Bauträger über den genannten Termin hinaus zusätzliche Zeit ein, bevor der Termin rechtlich als „verpasst“ gilt. Lesen Sie die Länge dieser Frist und was nach ihrem Ablauf folgt, falls überhaupt etwas. Diese Klausel entdecken Käufer zuletzt und brauchen sie zuerst.
• Die Klausel zur Flächenabweichung. Eine Toleranz zwischen vertraglich vereinbarter und gelieferter Fläche ist üblich. Unterschiedlich sind bei den Bauträgern der Prozentsatz und die Frage, ob sich der Preis bei Minderfläche anpasst. Klären Sie beides schriftlich.
• Ausstattung und Ersatz. Die meisten Vorlagen erlauben, Materialien und Ausführungen durch Artikel „gleichwertiger“ Qualität zu ersetzen. Das Wort trägt viel Gewicht; fragen Sie, was die Ausstattungsliste tatsächlich aufführt und ob sie dem Vertrag beigefügt ist oder nur in der Verkaufsgalerie gezeigt wird.
• Das Treuhandkonto. Das für Zahlungen genannte Konto muss das Projekt-Treuhandkonto bei einer zugelassenen Bank sein, und der Kontoname sollte zum Projekt passen, nicht zur Handelsgesellschaft des Bauträgers. Prüfen Sie das bei der ersten Zahlung und bei jeder weiteren.
• Verzug, auf beiden Seiten. Was geschieht, wenn Sie eine Rate versäumen – Nachfrist, Vertragsstrafen und wie viel des Gezahlten bei Kündigung einbehalten wird. Und was geschieht, wenn der Bauträger nicht leistet.
• Übergabebedingungen und Mängelhaftung. Was gegeben sein muss, bevor Sie die Schlüssel annehmen müssen, wie die Mängelaufnahme (Snagging) läuft und die zwei Haftungsfristen ab Übergabe: zehn Jahre für das Tragwerk nach dem Recht der VAE und die Marktkonvention von einem Jahr für Mechanik, Elektrik und Sanitär.

Die Eintragungen, die folgen sollten

Ein unterschriebener Vertrag ist kein registrierter. Der Kauf wird im Oqood-System beim Land Department eingetragen, und die Gebühr von 4 % wird dann gezahlt, zu Beginn und nicht bei der Übergabe – ab diesem Punkt halten Sie eine registrierte Position statt einer privaten Vereinbarung. Vergewissern Sie sich, dass die Eintragung erfolgt ist, statt es anzunehmen, und bewahren Sie die Quittung beim Vertrag auf.

Was der Vertrag nicht beheben kann

Das Off-plan-Risiko, auf das es ankommt, ist nicht die Insolvenz – Treuhandkonto und Regelwerk haben sie weitgehend entschärft. Es sind Timing und Ausstieg: Das Gebäude wird ein Jahr zu spät fertig, drei benachbarte Projekte im selben Jahr, und Ihre Wohnung erreicht den Zweitmarkt neben hundert nahezu identischen Einheiten und dem eigenen Restbestand des Bauträgers mit Rabatt. Keine Klausel schützt davor. Die Abwehr ist die Prüfung vor der Unterschrift – die Lieferbilanz des Bauträgers, wie weit frühere Projekte verrutschten und was in Ihrem Jahr in der Nähe sonst übergeben wird.

Praktische Reihenfolge

• Verlangen Sie den vollständigen SPA vor der Reservierung, nicht die Zusammenfassung. Ein Bauträger, der den Vertrag nicht zeigt, bevor er Geld nimmt, hat eine andere Frage beantwortet.
• Lesen Sie die Anlagen, denn dort stehen Zahlungsplan, Ausstattung und Grundriss. Der Vertragstext verweist auf sie; das Geld steckt in ihnen.
• Lassen Sie ihn einmal von einem Anwalt lesen, wenn der Kauf für Sie wesentlich ist. Das kostet einen Bruchteil einer Rate.
• Bewahren Sie jede Fassung auf. Welchen Entwurf Sie unterschrieben haben, zählt später, und „der, den sie im März geschickt haben“ ist kein Nachweis.

Grundlage: die übliche Struktur von Off-plan-Verträgen in Dubai, die Oqood-Eintragungspraxis und die gesetzlichen Mängelhaftungsfristen in den VAE. Keine Rechtsberatung.