Cosa leggere in un contratto off-plan a Dubai prima di firmarlo

Un acquisto off-plan a Dubai è un contratto molto prima di essere un appartamento. Per i due o tre anni che separano la firma dalle chiavi, lo sale and purchase agreement è l'intero rapporto: stabilisce che cosa si può fare con la posizione acquistata, che cosa succede quando una data slitta e quali rimedi esistono se l'unità consegnata differisce da quella del catalogo.

È inoltre, quasi sempre, il modello del costruttore stesso. Su questo mercato è normale e non è una ragione per rinunciare all'acquisto, ma significa che il documento è scritto da un solo lato del tavolo e che la lettura va fatta prima della caparra di prenotazione, non dopo.

Le otto clausole che decidono l'esito

• La soglia di cessione. La quota del prezzo da versare prima di poter vendere la propria posizione: di solito intorno al 30–40 %, a volte di più. Comprare off-plan per uscire prima della consegna, senza una clausola che lo consenta, non è una strategia.
• Che cosa fa scattare ogni pagamento. Le rate legate agli stati di avanzamento dei lavori si comportano in modo molto diverso da quelle legate a scadenze di calendario: le prime si muovono solo quando si muove il cantiere, le seconde scadono che sia stato costruito qualcosa o no. Quale vale per voi è scritto nel piano di pagamento e raramente emerge nella conversazione di vendita.
• La data di completamento e il periodo di tolleranza. Quasi ogni contratto concede al costruttore tempo supplementare oltre la data indicata prima che la data sia giuridicamente «mancata». Leggete la durata di quel periodo e che cosa, se mai, segue alla sua scadenza. È la clausola che gli acquirenti scoprono per ultima e di cui hanno bisogno per prima.
• La clausola di variazione della superficie. Una tolleranza tra superficie contrattuale e superficie consegnata è standard. Ciò che cambia da un costruttore all'altro è la percentuale e se il prezzo si adegua in caso di superficie inferiore. Verificate entrambe le cose, per iscritto.
• Capitolato e sostituzioni. La maggior parte dei modelli consente di sostituire materiali e finiture con articoli di qualità «equivalente». La parola ha un peso notevole: chiedete che cosa elenca davvero il capitolato e se è allegato al contratto o solo esposto nella galleria di vendita.
• Il conto escrow. Il conto indicato per i pagamenti deve essere l'escrow account del progetto presso una banca approvata, e il nome del conto deve corrispondere al progetto e non alla società operativa del costruttore. Controllatelo al primo pagamento e a ogni pagamento successivo.
• L'inadempimento, da entrambe le parti. Che cosa accade se saltate una rata: termine di preavviso, penali e quanta parte di quanto versato viene trattenuta in caso di risoluzione. E che cosa accade se è il costruttore a non adempiere.
• Condizioni di consegna e responsabilità per i difetti. Che cosa deve verificarsi prima che siate obbligati ad accettare le chiavi, come viene gestito lo snagging e i due periodi di responsabilità che decorrono dalla consegna: dieci anni per la struttura secondo la legge degli Emirati e la prassi di mercato di un anno per impianti meccanici, elettrici e idraulici.

Le registrazioni che devono seguire

Un contratto firmato non è un contratto registrato. L'acquisto viene iscritto nel sistema Oqood presso il Land Department e la tassa del 4 % si paga in quel momento, all'inizio, e non alla consegna: è il punto in cui si detiene una posizione registrata e non un accordo privato. Verificate che la registrazione sia stata effettuata invece di darla per scontata e conservate la ricevuta insieme al contratto.

Ciò che il contratto non può correggere

Il rischio off-plan che conta non è l'insolvenza: escrow e quadro normativo se ne sono in gran parte occupati. Sono i tempi e l'uscita: l'edificio viene completato con un anno di ritardo, tre progetti vicini si completano nello stesso anno e il vostro appartamento arriva sul mercato della rivendita insieme a un centinaio di unità quasi identiche, più l'invenduto del costruttore stesso con lo sconto. Nessuna clausola protegge da questo. La difesa è la verifica fatta prima della firma: lo storico delle consegne del costruttore, di quanto sono slittati i progetti precedenti e che cos'altro viene consegnato nelle vicinanze nel vostro stesso anno.

L'ordine pratico

• Chiedete lo SPA completo prima della prenotazione, non il riassunto. Un costruttore che non vuole mostrare il contratto prima di incassare ha risposto a un'altra domanda.
• Leggete gli allegati, dove si trovano il piano di pagamento, il capitolato e la planimetria. Il corpo del contratto vi rinvia; il denaro è lì dentro.
• Fatelo leggere una volta a un avvocato se l'acquisto è rilevante per voi. Costa una frazione di una rata.
• Conservate ogni versione. Quale bozza avete firmato conterà in seguito, e «quella inviata a marzo» non è un documento.

Sulla base della struttura standard dei contratti off-plan di Dubai, della prassi di registrazione Oqood e dei periodi legali di responsabilità per i difetti negli Emirati Arabi Uniti. Non costituisce consulenza legale.