Warum Dubaier Bauträger die Preise nicht senken und was sie stattdessen tun

Eine Flaute in Dubai zeigt sich selten in einer niedrigeren Preisliste. Bauträger halten die Schlagzeilenzahl und verschieben alles darum herum, und wer nur Preise je Fuß vergleicht, schließt daraus, dass sich nichts geändert hat.

Warum der Listenpreis verteidigt wird

Eine veröffentlichte Senkung ist für jeden Bestandskäufer im Gebäude sichtbar. Senkt man den Listenpreis der dritten Phase, stehen die Käufer der Phasen eins und zwei auf dem Papier sofort unter Wasser, mit der eigenen Preisliste des Bauträgers als Beleg. Außerdem setzt es den Bezugspunkt für jeden künftigen Launch im Projekt neu. Der Listenpreis ist daher das Letzte, was sich bewegt, und das Erste, was geschützt wird.

Wo der Rabatt tatsächlich steckt

• Der Zahlungsplan. Der größte einzelne Hebel. Gewicht von der Bauzeit auf die Übergabe zu verlagern oder einen Nachlauf nach der Übergabe anzuhängen, ist im Barwert echtes Geld wert, ohne den Preis anzutasten.
• Gebührenerlasse. Die 4 % Registrierungsgebühr, die der Bauträger übernimmt, sind ein glatter Rabatt von 4 %, der nie in der Preisliste erscheint.
• Möblierungs- und Geräte-Pakete. „Kostenlos“ enthalten, also ein Rabatt in Form von Ausbau, den Sie sonst selbst finanzieren würden.
• Service-Charge-Pausen. Ein bis drei Jahre erlassen, auf den Dirham genau bezifferbar, sobald man den Satz je Fuß kennt.
• Garantiertes Einkommen für einen Zeitraum. Wirtschaftlich ein in Raten gezahlter Rabatt, den man auch als solchen behandeln sollte und nicht als Rendite.

Wie man zwei Angebote richtig vergleicht

Legen Sie beide auf dieselbe Zeitachse und zinsen Sie sie ab. Ein Projekt zu AED 1 800 je Fuß mit 40 % fällig bei Übergabe 2029 ist nicht teurer als eines zu AED 1 700 je Fuß mit 80 % während der Bauzeit; es ist häufig günstiger. Addieren Sie den Wert erlassener Gebühren und Pakete und ziehen Sie die Service Charge ab, die Sie tatsächlich zahlen werden.

Wer das tut, stellt meist fest, dass sich die Rangfolge einer Auswahlliste ändert, und genau deshalb wird der Preis je Fuß als Erstes genannt.

Was es über den Markt verrät

Werden die Anreize großzügiger, während die Listenpreise halten, gibt der Markt nach, was auch immer der Preisindex sagt. Das Anreizpaket über aufeinanderfolgende Launches im selben Projekt zu verfolgen, ist einer der verlässlicheren Echtzeit-Indikatoren, die einem Käufer zur Verfügung stehen, und er ist öffentlich, weil er im Verkaufsmaterial steht.