Perché gli sviluppatori di Dubai non tagliano i prezzi, e cosa fanno invece

Un rallentamento a Dubai raramente si traduce in un listino più basso. Gli sviluppatori mantengono la cifra pubblicizzata e spostano tutto ciò che le sta attorno; chi confronta solo i prezzi al piede quadrato concluderà che nulla è cambiato.

Perché il prezzo di listino viene difeso

Una riduzione pubblicata è visibile a ogni acquirente già presente nell'edificio. Tagliare il listino della fase tre significa che chi ha acquistato le fasi uno e due è subito sott'acqua sulla carta, con il listino dello stesso sviluppatore come prova. Azzera inoltre il punto di riferimento per ogni lancio futuro nel complesso. Il prezzo di listino è quindi l'ultima cosa a muoversi e la prima da proteggere.

Dove vive davvero lo sconto

• Il piano di pagamento. La leva singola più grande. Spostare peso dalla costruzione alla consegna, o aggiungere una coda post-consegna, vale denaro reale in termini di valore attuale senza toccare il prezzo.
• Le esenzioni dalle commissioni. La tassa di registrazione del 4% assorbita dallo sviluppatore è uno sconto del 4% netto che non compare mai nel listino.
• I pacchetti di arredo ed elettrodomestici. Inclusi «a costo zero», cioè uno sconto espresso in allestimento che altrimenti dovreste finanziare voi.
• Le esenzioni dalla service charge. Da uno a tre anni esentati, quantificabili al dirham una volta noto il tasso per piede quadrato.
• Il reddito garantito per un periodo. Economicamente è uno sconto pagato a rate, da trattare come tale e non come rendimento.

Come confrontare correttamente due offerte

Mettete entrambe sulla stessa linea temporale e attualizzatele. Un complesso a AED 1 800 al piede con il 40% dovuto alla consegna nel 2029 non è più caro di uno a AED 1 700 al piede pagabile all'80% durante la costruzione: è spesso più economico. Aggiungete il valore delle commissioni esentate e dei pacchetti, e sottraete la service charge che pagherete davvero.

Fatto questo, la graduatoria di una rosa di candidati di solito cambia, ed è esattamente per questo che il prezzo al piede quadrato è il numero offerto per primo.

Cosa dice sul mercato

Quando gli incentivi si fanno più ricchi mentre i listini tengono, il mercato si sta ammorbidendo, qualunque cosa dica l'indice dei prezzi. Seguire il pacchetto di incentivi nei lanci successivi dello stesso complesso è uno degli indicatori in tempo reale più affidabili a disposizione di un acquirente, ed è pubblico, perché è nel materiale di vendita.