Yas Point: Aldar baut das letzte Küstencluster auf Yas Island für AED 6 Mrd.
Das letzte Grundstück am Wasser auf einer Insel, die bereits eine Formel-1-Rennstrecke, Freizeitparks und ein Einkaufszentrum hat. Was es bedeutet, in die Schlussphase eines fertig gewachsenen Reiseziels einzusteigen.
Aldar entwickelt Yas Point, das letzte Küstencluster auf Yas Island, mit einem angegebenen Wert von rund AED 6 Mrd. Entscheidend an der Formulierung ist das Wort „letzte“.
Was Yas Island bereits ist
Anders als die meisten Masterpläne am Golf ist Yas als Reiseziel fertig. Es gibt eine Formel-1-Rennstrecke, mehrere große Freizeitparks, ein großes Einkaufszentrum, Hotels, eine Marina und eine etablierte Wohnbevölkerung. Was jetzt gebaut wird, kommt zu einem funktionierenden Ort hinzu, statt einen zu versprechen.
Für einen Käufer entfällt damit das größte Einzelrisiko in einem neuen Viertel: die Jahre zwischen Übergabe und dem tatsächlichen Entstehen des Umfelds. Hier haben die Restaurants Kunden, die Schulwege funktionieren und die Straßen sind gebaut.
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Was „das letzte Küstencluster“ für die Preisbildung bedeutet
Das Angebot am Wasser auf der Insel ist endlich, und damit schließt es sich. Knappheit dieser Art stützt die Werte über lange Zeiträume – und sie ist für den Markt voll sichtbar, was bedeutet, dass sie beim Start eingepreist wird, statt später entdeckt zu werden.
Praktisch heißt das: Die Rendite wird hier kaum daraus entstehen, dass man unter dem Niveau des Viertels kauft. Sie muss aus der Miete kommen, aus der anhaltenden Anziehungskraft der Insel oder aus dem Halten über einen Zyklus.
Was zu prüfen ist
- Registrierte Transaktionen auf Yas Island – inzwischen veröffentlicht und der richtige Maßstab für jeden Einführungspreis.
- Welche Phase und welche Ausrichtung. Bei einem Küstencluster ist der Unterschied zwischen echtem und teilweisem Wasserblick der gesamte Aufpreis.
- Belege zur Miete. Yas hat einen echten Mietmarkt mit echten Zahlen; eine Prognose ist überflüssig, wenn tatsächlich erzielte Mieten vorliegen.
- Service Charge für die Gemeinschaftsflächen am Wasser, die bei dieser Art von Projekt der größte laufende Kostenposten ist.
Das übergeordnete Muster
Dieses Projekt und Marsa Al Saadiyat sind beides Schlussphasen reifer Inseln, die im selben Zeitraum starten. Das ist eine erkennbare Etappe in einem Markt: Wenn die letzten Grundstücke an den besten Adressen auf den Markt kommen, ist das leicht verfügbare Land verbraucht, und der nächste Entwicklungszyklus muss an weniger etablierten Orten stattfinden. Gut zu wissen, wenn man einschätzt, was danach kommt.