Prüfung von Objekt und Verkäufer
Der Name des Verkäufers in Form A muss mit dem Namen im gültigen Title Deed übereinstimmen. Getrennt geprüft werden das Pfandrecht der Bank und Rückstände beim Service Charge.
Conveyancing in Dubai: die rechtliche Abwicklung Ihres Immobilienkaufs
Nr. 1 für Conveyancing in Dubai für deutschsprachige Käufer und Verkäufer von Immobilien: Conveyancing ist die rechtliche Abwicklung des Geschäfts – Prüfung von Objekt und Verkäufer, MOU (Form F), NOC des Bauträgers, Übertragung im Trustee-Büro und Title Deed auf Ihren Namen. Sie erhalten lastenfreien Eigentumstitel, eine vertraglich geschützte Anzahlung von 10 % und Zahlungen nach den DLD-Regeln.
Auf dem Zweitmarkt geht das Eigentum in einem einzigen Termin im Trustee-Büro über, denn die gesamte Prüfung liegt am Anfang. Eine fehlerhafte Vollmacht, Rückstände beim Service Charge oder die Hypothek des Verkäufers tauchen am Tag der Übertragung auf und lassen das Geschäft platzen.
Die Arbeit führt ein eingeladener Experte – ein unabhängiger, praktizierender Conveyancing-Jurist, der nicht zu unserem Team gehört. Wir wählen den passenden Spezialisten für Ihr Geschäft aus, führen Sie zusammen und bleiben bis zur Ausstellung des Title Deed erreichbar.
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Was umfasst Conveyancing?
Alles zwischen dem vereinbarten Preis und der Eigentumsurkunde: Prüfung von Titel und Verkäufer, Bedingungen des MOU, Einholung des NOC, Vorbereitung von Schecks und Vollmachten, Registrierung im Trustee-Büro. Der Jurist handelt für nur eine Seite – den Käufer oder den Verkäufer.
MOU (Form F)
Der verbindliche Vertrag der Parteien: Preis, Fristen, Anzahlung von 10 %, Kostenverteilung und Folgen eines Rücktritts. Sonderbedingungen werden in den Abschnitt „Additional Terms“ eingetragen.
NOC und Zahlungen
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers und Bankschecks (Manager’s Cheque): an den Verkäufer für den Restbetrag, an das Land Department für die Gebühr von 4 % und an das Trustee-Büro.
Übertragung und Title Deed
Im Trustee-Büro werden die Identitäten geprüft sowie NOC, MOU und Schecks entgegengenommen. Das Title Deed wird elektronisch ausgestellt; dabei werden Einheitennummer, Flächen und Grundstücksdaten abgeglichen.
Wie läuft die Abwicklung ab?
Das Geschäft läuft über eine Kette von RERA-Formularen: Der Eigentümer unterzeichnet mit der Agentur Form A, der Käufer Form B, die Agenturen untereinander Form I, die Parteien Form F. Danach folgen das NOC des Bauträgers und die Umschreibung im Trustee-Büro.
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Prüfung vor dem MOU
Der Jurist prüft Titel, Vollmacht des Verkäufers, Pfandrechte und Schulden. Ein Käufer mit Darlehen holt vorab die Vorabzusage der Bank (Pre-Approval) ein.
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Form F und Anzahlung
Den Scheck über die Anzahlung von 10 % verwahrt die Agentur oder der Trustee-Agent, nicht der Verkäufer. Der Übertragungstermin im Vertrag ist eine Verpflichtung mit Sanktion bei Verstoß.
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NOC und Löschung des Pfandrechts
Der Verkäufer begleicht die Rückstände beim Service Charge und erhält das NOC. Bei einem Objekt mit Hypothek stellt die Bank ein Liability Letter mit der Restschuld zum Abschlusstag aus.
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Übertragung im Trustee-Büro
Es erscheinen die Parteien oder ihre Bevollmächtigten. Ein Barkauf ist meist in einem Termin erledigt, ein Geschäft mit Bankbeteiligung dagegen nicht.
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Nach der Registrierung
Sie behalten Title Deed, Schlüssel, Kopien der Unterlagen und Quittungen zu jedem Scheck. Die Verträge für Strom und Wasser werden auf den Käufer umgeschrieben.
Was wird vor der Unterzeichnung des MOU geprüft?
Der Verkäufer, das Objekt und der Vermittler. Den Makler prüft man anhand der BRN in der App Dubai REST, die Agentur anhand der ORN. Seit April 2023 muss jede Objektwerbung eine Trakheesi-Genehmigung mit QR-Code tragen: Der Scan zeigt, wer die Genehmigung für welches Objekt erhalten hat.
Was kostet die Eigentumsübertragung in Dubai?
Ein Barkäufer einer Bestandsimmobilie sollte 7–8 % zusätzlich einplanen. Den größten Posten bildet die Gebühr des Land Department von 4 % der Kaufsumme. Die Agenturprovision beträgt marktüblich 2 % zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer; die Trustee-Gebühr hängt davon ab, ob der Preis über oder unter 500 Tausend AED liegt.
Eine Hypothek bringt die Eintragung des Pfandrechts hinzu – 0,25 % des Darlehensbetrags. Ein Verkäufer mit Darlehen zahlt eine Vorfälligkeitsentschädigung: Seit 2019 hat die Zentralbank der VAE sie auf 1 % der Restschuld oder 10 000 AED begrenzt – es gilt der niedrigere Betrag. Eine Bankbewertung kostet meist 2500–3500 AED.
Ist ein Geschäft per Vollmacht möglich?
Ja, Kauf wie Verkauf lassen sich ohne Anreise abschließen. Doch am 16. Juli 2025 hat das Land Department das Rundschreiben Nr. 29/R/2025 erlassen: Die Vollmacht muss das konkrete Objekt – Nummer des Title Deed, Gebäude, Grundstück – und die Art des Geschäfts nennen, und im Registrierungszentrum wird das Original vorgelegt.
Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht wird notariell beglaubigt, im Konsulat der VAE legalisiert, im Außenministerium der VAE beglaubigt und ins Arabische übersetzt. Der Bankscheck für das Objekt wird auf den im Title Deed genannten Eigentümer ausgestellt, deshalb braucht der Verkäufer ein Konto bei einer Bank in den VAE auf seinen Namen.
Kauf mit Finanzierung: So schützen Sie die Anzahlung von 10 %
Das Standard-Form-F schützt den Käufer nicht, wenn die Bank nach der Unterzeichnung ablehnt: Ohne Finanzierungsvorbehalt geht die Anzahlung an den Verkäufer. Bei einer Wohnung für 1,5 Mio. AED sind das 150 Tausend.
In die Zusatzbedingungen gehören die Darlehenssumme oder der finanzierte Anteil – etwa 75 % des Preises –, eine Frist für die endgültige Zusage mit Puffer von drei bis vier Wochen und ein Schreiben der Bank als Nachweis der Ablehnung. Gesondert regelt man eine Bewertung unterhalb des Vertragspreises.
Oqood und Title Deed: Abwicklung bei Neubauten
Der Vertrag mit dem Bauträger wird in Oqood registriert – dem vorläufigen Register des Land Department für Off-plan-Einheiten. Die Gebühr von 4 % wird bei der Registrierung fällig, nicht bei der Schlüsselübergabe; das Title Deed folgt nach Abschluss des Baus.
Raten fließen ausschließlich auf das Escrow-Konto des Projekts, und der Kontoname muss dem Projektnamen entsprechen. Eine Abtretung ist ab der im Vertrag festgelegten Schwelle möglich – oft rund 30–40 % des gezahlten Preises – und nur über den Bauträger.
Wer führt die Arbeit?
Das Geschäft führt ein eingeladener Conveyancing-Jurist – ein unabhängiger Praktiker, der ausschließlich Sie vertritt und von der Gegenseite nichts erhält. Wir wählen ihn passend zur Art des Geschäfts aus; als Makler mit RERA-Lizenz verantworten wir Verhandlung und Formulare.
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Abwicklung anfragen
Name und Telefonnummer genügen – wir klären Objekt, Parteien und ob eine Hypothek im Spiel ist, und erläutern den Ablauf der Abwicklung.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert die Eigentumsübertragung in Dubai?
Die Registrierung selbst ist ein Termin im Trustee-Büro: Das Title Deed wird auf den Namen des Käufers ausgestellt, noch bevor die Parteien auseinandergehen. Die Dauer bestimmt die Vorbereitung – NOC, Löschung des Pfandrechts, Bankzusage und Legalisierung der Vollmacht, die Wochen dauert.
Brauche ich für das Geschäft ein Konto in den VAE?
Für den Kauf nicht zwingend: Gezahlt wird per Banküberweisung und Manager’s Cheque. Für den Verkauf ja: Seit Juni 2025 geht die Zahlung auf den im Title Deed genannten Eigentümer. Ein Konto für Nichtansässige eröffnen nicht alle Banken und nicht an einem Tag.
Wer zahlt das NOC und was kostet es?
Den Preis legt der Bauträger fest – von einigen hundert bis zu einigen tausend Dirham. Marktüblich zahlt der Verkäufer, doch den Punkt vereinbart man besser schriftlich vor der Übergabe der Anzahlung. Rückstände beim Service Charge werden vor Ausstellung beglichen.
Kann ich direkt nach der Registrierung ein Visum beantragen?
Das Golden Visa für ein Objekt ab 2 Mio. AED lässt sich unmittelbar nach Ausstellung des Titels beantragen; es gibt auch ein zweijähriges Visum ab 750 000 AED. Beim Verkauf wird ein über das Objekt erlangtes Visum aufgehoben.
Siehe auch
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