Ishraqah for Development Ltd

Un promoteur dont l'unique grand projet a demandé plus de dix ans de construction, du début à la fin — et ce calendrier étiré est en soi une information rare et parlante : il couvre la crise financière mondiale, qui a frappé Dubaï particulièrement fort, puis la reprise du marché.

1 projet de ce promoteur figure dans le catalogue. Aucun de ses biens n'est actuellement dans le stock à prix réduit — les annonces voisines sont ci-dessous.

• Un acheteur qui cherche une adresse dans le quartier établi et verdoyant de The Greens, aux infrastructures matures
• Quelqu'un qui apprécie la proximité d'un hôtel exploité par un opérateur international
• Un investisseur qui étudie le comportement d'un promoteur précis pendant la crise de 2008-2009
• Ne convient pas à un acheteur qui cherche un promoteur avec un portefeuille actif de nouveaux projets

L'entreprise en bref

Projet

The Onyx à The Greens — trois bâtiments : The Onyx 1, The Onyx 2 et l'hôtel Zabeel House by Jumeirah

Période de construction

de mai 2008 à décembre 2018

Ampleur

environ 2 millions de pieds carrés construits, environ 1 400 places de stationnement, 26 000 pieds carrés d'espaces ouverts paysagers

Emplacement

au sein de la communauté planifiée The Greens, bâtie par Emaar, sur Sheikh Zayed Road

Partenaire de gestion hôtelière

Jumeirah Group gère l'hôtel Zabeel House au sein du complexe

Quel type de promoteur est-ce ?

Qui ils sont, et ce que dit le calendrier d'un seul projet

Ishraqah for Development, par sa filiale The Onyx For Development Ltd, a livré un seul projet visible publiquement — le complexe Onyx à The Greens, dont la construction a pris plus de dix ans du début à la fin. Une durée de chantier aussi extrême pour un projet de cette ampleur est inhabituelle selon les standards de n'importe quel marché immobilier, mais dans le contexte de la promotion à Dubaï à cette époque, elle s'explique : le début des travaux a presque coïncidé avec le déclenchement de la crise financière mondiale, qui a provoqué à Dubaï une forte baisse des prix et gelé une grande partie des projets lancés à peu près au même moment.

Pour l'acheteur, ce calendrier offre une rare fenêtre sur le comportement d'une entreprise précise pendant une crise : elle n'a pas abandonné le projet, mais l'a mené jusqu'à la remise des clés, certes avec des années de retard. On peut le lire de deux façons — comme le signe d'une résilience financière et d'un engagement envers les acheteurs, ou comme l'indice que l'entreprise manquait de moyens pour retrouver rapidement son rythme après la crise. Distinguer ces deux scénarios de l'extérieur est difficile, et il vaut mieux en faire une question ouverte plutôt qu'une conclusion toute faite.

The Onyx : trois bâtiments et le partenariat avec Jumeirah Group

Le complexe achevé n'est pas une tour unique mais plusieurs bâtiments distincts sur une emprise importante : The Onyx 1, The Onyx 2 et l'hôtel Zabeel House by Jumeirah, exploité par l'opérateur hôtelier international Jumeirah Group. La présence d'un tel partenaire de gestion est significative : les grands opérateurs hôteliers procèdent à leur propre vérification préalable d'un actif et de son partenaire avant d'apposer leur nom sur sa gestion, et la signature d'un tel accord est en soi une forme de validation externe de la qualité de l'immeuble.

Le complexe s'inscrit dans le plan directeur de The Greens, aménagé à l'origine par Emaar — un quartier établi et paysager sur Sheikh Zayed Road, avec des commerces et des équipements de loisirs développés au niveau du podium. Une partie de la valeur d'un achat à The Onyx vient donc moins du promoteur de l'immeuble lui-même que de la maturité et de la réputation de la communauté planifiée plus large qui l'entoure.

Ampleur et infrastructures du complexe

Un vaste parking souterrain et une surface notable d'espaces ouverts paysagers sont exceptionnellement généreux pour un complexe de cette taille, et suppriment la pénurie de stationnement fréquente dans les parties denses de Dubaï. Plusieurs niveaux de commerces en podium forment leur propre pôle commercial local au sein du quartier, sans dépendre entièrement des immeubles voisins.

Les infrastructures à cette échelle sont généralement figées dès la conception initiale et ne changent pas même quand le chantier s'éternise — l'acheteur obtient donc l'ensemble d'équipements prévu à l'origine, et non une version réduite de l'époque de la crise, ce qui confirme que l'entreprise a mené le projet à son terme complet et non sous une forme amoindrie.

Que vérifier quand aucun portefeuille récent n'est visible

Comme aucun projet visible publiquement de l'entreprise après The Onyx n'est repérable, il vaut la peine de confirmer directement son activité actuelle sur le marché — l'entreprise est-elle active aujourd'hui, mène-t-elle de nouveaux projets, et dans quel état. Pour l'acheteur d'un logement en revente à The Onyx même, l'activité actuelle du promoteur compte moins : l'immeuble est déjà livré, et ce qui importe davantage, c'est la société de gestion de l'immeuble et la façon dont elle a entretenu les parties communes depuis la remise des clés.

Pour une décision de revente à The Onyx, regardez l'état physique actuel de l'immeuble, l'historique de ses charges de copropriété et les retours des propriétaires actuels — cela en dit plus sur la qualité de vie dans l'immeuble aujourd'hui que l'historique vieux de quinze ans du promoteur.

À qui cela convient

The Onyx convient à un acheteur qui cherche un appartement en revente dans le quartier mature et verdoyant de The Greens, avec des infrastructures établies et éprouvées par le temps et la proximité d'un hôtel exploité par un opérateur international. Il convient à celui que dérange peu une réputation de promoteur historique plutôt qu'actuelle. Il ne convient pas à un acheteur qui cherche un lancement sur plan de ce même promoteur — aucun projet en cours n'est repérable publiquement, et rien ne permet de juger l'activité opérationnelle actuelle de l'entreprise.

La construction de The Onyx s'est étirée sur dix ans, ce qui est presque certainement lié à la crise financière mondiale, qui a gelé ou fortement ralenti de nombreux projets lancés à Dubaï à peu près au même moment. En soi, un tel retard n'avait rien d'inhabituel pour l'époque — c'était plutôt le sort typique d'un projet lancé au pire moment de l'histoire récente du cycle immobilier de Dubaï. Mais pour l'acheteur, cela signifie que le rythme de l'entreprise ne peut pas être jugé directement à partir de The Onyx : le projet a traversé des circonstances extérieures d'une sévérité exceptionnelle, qui ne caractérisent pas le promoteur en conditions de marché normales — et il n'existe aucun autre projet publiquement connu pour comparer son rythme typique, hors crise.

Questions fréquentes

Quels projets Ishraqah for Development Ltd construit-il ?

Notre catalogue compte 1 projet de ce promoteur, chacun avec une fiche de l'immeuble : étages, nombre de logements, date de livraison, répartition des chambres. La liste figure sur cette page. Sous chaque projet se trouvent les lots à vendre, s'il y en a.

Faut-il acheter chez Ishraqah for Development Ltd en direct ou via un courtier ?

Le prix est le même : sur plan, c'est le promoteur qui paie la commission du courtier, pas l'acheteur, donc s'adresser directement au bureau de vente n'économise rien. La différence est ailleurs — le bureau de vente d'un promoteur ne présente que ses propres projets et ne vous dira pas que la même chose à côté est moins chère ni que ce projet prend plus de retard qu'annoncé. En revente et en cession, la commission est la commission standard de 2 % plus TVA.

Faut-il acheter chez Ishraqah for Development Ltd

Cela dépend de ce que vous achetez et pourquoi. Décrivez le budget et l'objectif — je vous indiquerai lesquels des immeubles de ce promoteur se justifient aujourd'hui et lesquels il vaut mieux laisser de côté.