Ishraqah for Development Ltd

Ein Developer, dessen einziges großes Projekt vom Start bis zur Fertigstellung mehr als zehn Jahre brauchte – und diese gedehnte Bauzeit ist selbst eine seltene, aufschlussreiche Information: Sie umfasst die globale Finanzkrise, die Dubai besonders hart traf, und die anschließende Erholung des Marktes.

1 Projekt dieses Developers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihm im Bestand mit Preisnachlass – Angebote in der Nähe finden Sie unten.

• Ein Käufer, der eine Adresse im etablierten, grünen Viertel The Greens mit gewachsener Infrastruktur sucht
• Wer die Nähe zu einem Hotel schätzt, das von einem internationalen Betreiber geführt wird
• Ein Investor, der untersucht, wie sich ein bestimmter Developer in der Krise 2008–2009 verhalten hat
• Nicht für Käufer, die einen Developer mit aktueller, aktiver Pipeline neuer Projekte suchen

Das Unternehmen im Überblick

Projekt

The Onyx in The Greens – drei Gebäude: The Onyx 1, The Onyx 2 und das Hotel Zabeel House by Jumeirah

Bauzeit

Mai 2008 bis Dezember 2018

Umfang

rund 2 Millionen Quadratfuß Bebauung, etwa 1 400 Stellplätze, 26 000 Quadratfuß begrünte Freifläche

Lage

innerhalb der von Emaar errichteten Masterplan-Community The Greens, an der Sheikh Zayed Road

Hotel-Managementpartner

Die Jumeirah Group betreibt das Hotel Zabeel House innerhalb des Komplexes

Was für ein Developer das ist

Wer sie sind und was der Zeitplan eines einzigen Projekts verrät

Ishraqah for Development hat über die Tochtergesellschaft The Onyx For Development Ltd ein öffentlich sichtbares Projekt geliefert – den Komplex Onyx in The Greens, dessen Bau vom Start bis zur Fertigstellung mehr als zehn Jahre dauerte. Eine so extreme Bauzeit für ein Projekt dieser Größe ist an den Maßstäben jedes Immobilienmarktes ungewöhnlich, im Kontext der Entwicklung in Dubai in jener Zeit aber erklärbar: Der Baubeginn fiel fast mit dem Beginn der globalen Finanzkrise zusammen, die in Dubai einen scharfen Preisrückgang auslöste und einen großen Teil der zeitgleich gestarteten Projekte einfror.

Für den Käufer ist dieser Zeitplan ein seltener Einblick, wie sich ein bestimmtes Unternehmen durch eine Krise verhalten hat: Es gab das Projekt nicht auf, sondern führte es bis zur Übergabe, wenn auch mit jahrelanger Verzögerung. Das lässt sich auf zwei Arten lesen – als Zeichen finanzieller Widerstandsfähigkeit und Verpflichtung gegenüber den Käufern oder als Hinweis darauf, dass dem Unternehmen die Mittel fehlten, nach der Krise rasch wieder Tempo aufzunehmen. Diese beiden Szenarien von außen zu unterscheiden ist schwierig, und man sollte es als offene Frage stehen lassen und nicht als fertigen Schluss behandeln.

The Onyx: drei Gebäude und die Partnerschaft mit der Jumeirah Group

Der fertige Komplex ist kein einzelner Turm, sondern besteht aus mehreren getrennten Gebäuden auf einer beachtlichen Fläche: The Onyx 1, The Onyx 2 und das Hotel Zabeel House by Jumeirah, geführt vom internationalen Hotelbetreiber Jumeirah Group. Die Anwesenheit eines solchen Managementpartners ist bedeutsam: Große Hotelbetreiber führen eine eigene Due-Diligence-Prüfung von Objekt und Partner durch, bevor sie ihren Namen für das Management hergeben, und die Unterzeichnung eines solchen Vertrags ist selbst eine Form externer Bestätigung der Gebäudequalität.

Der Komplex liegt im Masterplan von The Greens, der ursprünglich von Emaar ausgebaut wurde – einem etablierten, begrünten Viertel an der Sheikh Zayed Road mit entwickelter Einzelhandels- und Freizeitinfrastruktur auf Podiumsebene. Ein Teil des Werts eines Kaufs im Onyx stammt also weniger vom Developer des Gebäudes als von der Reife und dem Ruf der umgebenden Masterplan-Community.

Umfang und Infrastruktur des Komplexes

Großzügige Tiefgaragen und eine beachtliche begrünte Freifläche sind für einen Komplex dieser Größe ungewöhnlich reichlich vorhanden und beseitigen den Parkplatzmangel, der in dicht bebauten Teilen Dubais üblich ist. Mehrere Podiumsebenen mit Einzelhandel bilden ein eigenes lokales Einkaufszentrum im Viertel, das nicht vollständig von den Nachbargebäuden abhängt.

Infrastruktur dieses Umfangs wird meist schon in der ursprünglichen Planungsphase festgelegt und ändert sich auch nicht, wenn sich der Bau hinzieht – der Käufer erhält also das ursprünglich vorgesehene Ausstattungspaket und keine in der Krise gekürzte Version, was bestätigt, dass das Unternehmen das Projekt vollständig und nicht in abgespeckter Form zu Ende geführt hat.

Was zu prüfen ist, wenn keine aktuelle Pipeline sichtbar ist

Da sich nach The Onyx keine öffentlich sichtbaren Projekte des Unternehmens finden lassen, sollte man seine aktuelle Marktaktivität direkt klären – ob das Unternehmen heute aktiv ist, ob es neue Projekte führt und in welchem Status. Für den Käufer einer Wiederverkaufseinheit im Onyx selbst ist die aktuelle Aktivität des Developers weniger wichtig: Das Gebäude ist bereits übergeben, und wichtiger ist die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes und wie sie die Gemeinschaftsflächen in den Jahren seit der Übergabe gepflegt hat.

Für eine Wiederverkaufsentscheidung im Onyx achten Sie auf den aktuellen baulichen Zustand des Gebäudes, die Historie der Service-Gebühren und das Feedback der heutigen Eigentümer – das sagt mehr über die Wohnqualität im Gebäude heute aus als die anderthalb Jahrzehnte alte Geschichte des Developers.

Für wen das geeignet ist

The Onyx eignet sich für Käufer, die eine Wiederverkaufswohnung im gewachsenen, grünen Viertel The Greens suchen, mit etablierter, bewährter Infrastruktur und Nähe zu einem Hotel, das ein internationaler Betreiber führt. Es eignet sich für jemanden, den eine historische statt aktueller Developer-Reputation nicht stört. Es eignet sich nicht für Käufer, die einen Off-plan-Launch desselben Developers suchen – aktuelle Projekte lassen sich öffentlich nicht finden, und es gibt nichts, woran man die heutige operative Aktivität des Unternehmens messen könnte.

Der Bau von The Onyx zog sich über zehn Jahre hin, und das hängt mit hoher Wahrscheinlichkeit mit der globalen Finanzkrise zusammen, die viele zeitgleich in Dubai gestartete Projekte einfror oder stark verlangsamte. Für sich genommen war eine solche Verzögerung für die Zeit nicht ungewöhnlich – sie entsprach eher dem typischen Schicksal eines Projekts, das im schlechtesten Moment der jüngeren Geschichte des Immobilienzyklus in Dubai gestartet wurde. Für den Käufer bedeutet es aber, dass sich das Tempo des Unternehmens nicht direkt am Onyx ablesen lässt: Das Projekt durchlief außergewöhnlich schwere äußere Umstände, die den Developer unter normalen Marktbedingungen nicht kennzeichnen – und es gibt kein weiteres öffentlich bekanntes Projekt, an dem sich das typische Tempo des Unternehmens außerhalb von Krisenzeiten messen ließe.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Ishraqah for Development Ltd?

Unser Katalog enthält 1 Projekt dieses Developers, jeweils mit einem Objektpass: Etagen, Anzahl der Einheiten, Übergabetermin, Mix der Schlafzimmer. Die Liste steht auf dieser Seite. Unter jedem Projekt stehen die Angebote im Verkauf, sofern es welche gibt.

Sollte ich direkt bei Ishraqah for Development Ltd oder über einen Makler kaufen?

Der Preis ist gleich: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Developer die Provision des Maklers, nicht der Käufer, der direkte Weg ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders – das Verkaufsbüro eines Developers zeigt nur die eigenen Projekte und sagt Ihnen nicht, dass dasselbe nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als angekündigt. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die übliche 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Ishraqah for Development Ltd

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Beschreiben Sie Budget und Ziel – ich zeige, welche Gebäude dieses Developers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.