Ishraqah for Development Ltd

Uno sviluppatore il cui unico grande progetto ha richiesto più di dieci anni dall'inizio alla fine: una tempistica dilatata che è di per sé un'informazione rara e rivelatrice, perché attraversa la crisi finanziaria globale che colpì Dubai in modo particolare e la successiva ripresa del mercato.

1 progetto di questo sviluppatore nel catalogo. Al momento nessuna sua unità rientra nello stock scontato: qui sotto trovate le offerte nelle vicinanze.

• Un acquirente che cerca un indirizzo nel quartiere consolidato e verde di The Greens, con infrastrutture mature
• Chi apprezza la vicinanza a un hotel gestito da un operatore internazionale
• Un investitore che studia come si è comportato uno specifico sviluppatore durante la crisi del 2008-2009
• Non adatto a chi cerca uno sviluppatore con una pipeline attuale di nuovi progetti

L'azienda in breve

Progetto

The Onyx a The Greens: tre edifici, The Onyx 1, The Onyx 2 e l'hotel Zabeel House by Jumeirah

Periodo di costruzione

da maggio 2008 a dicembre 2018

Dimensioni

circa 2 milioni di piedi quadrati di sviluppo, circa 1 400 posti auto, 26 000 piedi quadrati di spazi aperti paesaggistici

Posizione

all'interno della master community The Greens, costruita da Emaar, su Sheikh Zayed Road

Partner per la gestione alberghiera

Jumeirah Group gestisce l'hotel Zabeel House all'interno del complesso

Che tipo di sviluppatore è

Chi sono e che cosa dice la tempistica di un solo progetto

Ishraqah for Development, tramite la controllata The Onyx For Development Ltd, ha consegnato un solo progetto visibile al pubblico, il complesso Onyx a The Greens, che ha richiesto più di dieci anni dall'inizio alla fine. Un periodo di costruzione così estremo per un progetto di queste dimensioni è insolito per gli standard di qualsiasi mercato immobiliare, ma nel contesto dello sviluppo a Dubai di quel periodo si spiega: l'avvio dei lavori coincise quasi con l'esplosione della crisi finanziaria globale, che a Dubai provocò un forte calo dei prezzi e bloccò gran parte dei progetti lanciati in quegli stessi anni.

Per l'acquirente quella tempistica è una rara finestra su come si sia comportata una specifica azienda durante una crisi: non ha abbandonato il progetto, ma lo ha portato fino alla consegna, sia pure con un ritardo di anni. Si può leggere in due modi: come segno di solidità finanziaria e impegno verso gli acquirenti, oppure come indizio che all'azienda mancavano le risorse per riprendere rapidamente il ritmo dopo la crisi. Distinguere dall'esterno i due scenari è difficile, e conviene tenerlo come questione aperta e non come conclusione già pronta.

The Onyx: tre edifici e la partnership con Jumeirah Group

Il complesso ultimato non è una torre singola ma più edifici separati su un'area considerevole: The Onyx 1, The Onyx 2 e l'hotel Zabeel House by Jumeirah, gestito dall'operatore alberghiero internazionale Jumeirah Group. La presenza di un partner di gestione di questo tipo è significativa: i grandi operatori alberghieri svolgono una propria due diligence sull'asset e sul partner prima di mettere il proprio nome sulla gestione, e la firma di un simile accordo è di per sé una forma di convalida esterna della qualità dell'edificio.

Il complesso si trova nel masterplan di The Greens, sviluppato in origine da Emaar: un quartiere consolidato e ricco di verde su Sheikh Zayed Road, con retail e infrastrutture ricreative al livello del podio ormai mature. Ciò significa che parte del valore di un acquisto a The Onyx deriva non tanto dallo sviluppatore dell'edificio quanto dalla maturità e dalla reputazione della master community più ampia che lo circonda.

Dimensioni e infrastrutture del complesso

Un ampio parcheggio sotterraneo e una notevole superficie di spazi aperti paesaggistici sono insolitamente abbondanti per un complesso di queste dimensioni e eliminano la carenza di parcheggi tipica delle zone più dense di Dubai. Diversi livelli di retail nel podio formano un piccolo polo commerciale locale all'interno del quartiere, senza dipendere interamente dagli edifici vicini.

Le infrastrutture di questa scala vengono di solito fissate nella fase iniziale di progetto e non cambiano nemmeno quando i lavori si protraggono: l'acquirente riceve dunque il pacchetto di servizi originariamente previsto, non una versione ridotta dell'epoca della crisi, a conferma che la società ha portato a termine il progetto per intero e non in forma ridimensionata.

Che cosa verificare in assenza di una pipeline recente

Poiché non si trovano progetti pubblicamente visibili della società dopo The Onyx, conviene verificare direttamente la sua attività attuale sul mercato: se oggi è operativa, se ha nuovi progetti in corso e in quale stato. Per chi acquista in rivendita un'unità a The Onyx, l'attività attuale dello sviluppatore conta meno: l'edificio è già consegnato, e conta di più la società di gestione dell'edificio e come ha mantenuto le aree comuni negli anni dalla consegna.

Per una decisione di rivendita a The Onyx, guardate lo stato fisico attuale dell'edificio, lo storico delle spese condominiali (service charge) e il parere degli attuali proprietari: dicono più sulla qualità della vita nell'edificio oggi che non la storia dello sviluppatore, vecchia di un decennio e mezzo.

A chi si adatta

The Onyx si adatta a chi cerca un appartamento in rivendita nel maturo e verde quartiere di The Greens, con infrastrutture consolidate e collaudate dal tempo e la vicinanza a un hotel gestito da un operatore internazionale. Si adatta a chi non si cura di una reputazione dello sviluppatore storica anziché attuale. Non si adatta a chi cerca un lancio off-plan dello stesso sviluppatore: non si trovano progetti attuali in pubblico e non c'è nulla su cui giudicare l'attività operativa odierna della società.

La costruzione di The Onyx si è protratta per dieci anni, e quasi certamente ciò è legato alla crisi finanziaria globale, che bloccò o rallentò gravemente molti progetti lanciati a Dubai negli stessi anni. Di per sé un ritardo simile non era insolito per l'epoca: era più vicino al destino tipico di un progetto lanciato nel momento peggiore in assoluto della storia recente del ciclo immobiliare di Dubai. Ma per l'acquirente significa che il ritmo dell'azienda non può essere giudicato direttamente da The Onyx: il progetto ha attraversato circostanze esterne eccezionalmente gravi che non caratterizzano lo sviluppatore in condizioni normali di mercato, e non esiste alcun altro progetto noto al pubblico con cui confrontare il suo ritmo tipico, in assenza di crisi.

Domande frequenti

Quali progetti sta costruendo Ishraqah for Development Ltd?

Il nostro catalogo contiene 1 progetto di questo sviluppatore, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, mix di camere da letto. L'elenco è in questa pagina. Sotto ogni progetto trovate gli immobili in vendita, quando ce ne sono.

Conviene acquistare da Ishraqah for Development Ltd direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga lo sviluppatore, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza è altrove: l'ufficio vendite di uno sviluppatore mostra solo i propri progetti e non vi dirà che la stessa cosa accanto costa meno o che questo progetto procede più tardi di quanto pubblicizzato. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard del 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Ishraqah for Development Ltd

Dipende da che cosa si acquista e perché. Descrivetemi budget e obiettivo: indicherò quali edifici di questo sviluppatore sono oggi giustificati e quali è meglio lasciar perdere.