Ishraqah for Development Ltd

Deweloper, którego jedyny duży projekt budowano ponad dziesięć lat od początku do końca — i ten rozciągnięty harmonogram jest sam w sobie rzadką, wiele mówiącą informacją: obejmuje światowy kryzys finansowy, który szczególnie mocno uderzył w Dubaj, oraz późniejsze odbicie rynku.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna z jego nieruchomości nie znajduje się w ofercie z obniżonymi cenami — poniżej podajemy oferty z sąsiedztwa.

• Kupujący szukający adresu w ugruntowanej, zielonej dzielnicy The Greens z dojrzałą infrastrukturą
• Osoba ceniąca bliskość hotelu prowadzonego przez międzynarodowego operatora
• Inwestor badający, jak konkretny deweloper zachował się podczas kryzysu 2008–2009
• Nie dla kupującego, który szuka dewelopera z aktywnym bieżącym portfelem nowych projektów

Firma w skrócie

Projekt

The Onyx w The Greens — trzy budynki: The Onyx 1, The Onyx 2 oraz hotel Zabeel House by Jumeirah

Okres budowy

od maja 2008 do grudnia 2018

Skala

około 2 milionów stóp kwadratowych zabudowy, około 1 400 miejsc parkingowych, 26 000 stóp kwadratowych zagospodarowanej przestrzeni otwartej

Lokalizacja

w obrębie osiedla The Greens zbudowanego przez Emaar, przy Sheikh Zayed Road

Partner zarządzający hotelem

Jumeirah Group zarządza hotelem Zabeel House w obrębie kompleksu

Jakim deweloperem jest ta firma?

Kim są i co mówi harmonogram jednego projektu

Ishraqah for Development, za pośrednictwem spółki zależnej The Onyx For Development Ltd, zrealizowała jeden publicznie widoczny projekt — kompleks Onyx w The Greens, którego budowa trwała ponad dziesięć lat od początku do końca. Tak długi okres budowy przy projekcie tej skali jest nietypowy na każdym rynku nieruchomości, ale w kontekście dubajskich inwestycji tamtego okresu da się go wyjaśnić: początek budowy niemal zbiegł się z początkiem światowego kryzysu finansowego, który w Dubaju wywołał gwałtowny spadek cen i zamroził znaczną część projektów uruchomionych mniej więcej w tym samym czasie.

Dla kupującego ten harmonogram to rzadkie okno na to, jak konkretna firma zachowała się podczas kryzysu: nie porzuciła projektu, lecz doprowadziła go do przekazania, choć z wieloletnim opóźnieniem. Można to odczytać dwojako — jako oznakę odporności finansowej i zaangażowania wobec kupujących albo jako wskaźnik, że firmie brakowało środków, by szybko przywrócić tempo po kryzysie. Rozróżnienie tych dwóch scenariuszy z zewnątrz jest trudne i warto traktować je jako otwarte pytanie, a nie gotowy wniosek.

The Onyx: trzy budynki i partnerstwo z Jumeirah Group

Gotowy kompleks to nie jedna wieża, lecz kilka osobnych budynków na znacznym obszarze: The Onyx 1, The Onyx 2 oraz hotel Zabeel House by Jumeirah, prowadzony przez międzynarodowego operatora hotelowego Jumeirah Group. Obecność takiego partnera zarządzającego jest znacząca: duzi operatorzy hotelowi przeprowadzają własną analizę due diligence aktywa i jego partnera, zanim zgodzą się firmować je swoją nazwą, a podpisanie takiej umowy jest samo w sobie formą zewnętrznej weryfikacji jakości budynku.

Kompleks leży w obrębie masterplanu The Greens, pierwotnie zabudowanego przez Emaar — ugruntowanej, zadbanej zielonej dzielnicy przy Sheikh Zayed Road, z rozwiniętą infrastrukturą handlową i rekreacyjną na poziomie podium. Oznacza to, że część wartości zakupu w The Onyx wynika nie tyle z dewelopera samego budynku, ile z dojrzałości i reputacji szerszego osiedla wokół.

Skala i infrastruktura kompleksu

Obszerny parking podziemny i znaczna powierzchnia zagospodarowanej przestrzeni otwartej są niezwykle obfite jak na kompleks tej wielkości i eliminują niedobór miejsc parkingowych typowy dla gęsto zabudowanych części Dubaju. Kilka poziomów handlu na podium tworzy własne lokalne centrum handlowe w dzielnicy, zamiast zależeć wyłącznie od sąsiednich budynków.

Infrastruktura w takiej skali jest zwykle ustalana już na etapie wstępnego projektu i nie zmienia się, nawet gdy budowa się przeciąga — co oznacza, że kupujący otrzymuje pierwotnie zamierzony pakiet udogodnień, a nie okrojoną wersję z czasów kryzysu, co potwierdza, że firma doprowadziła projekt do końca w pełnej, a nie okrojonej formie.

Co sprawdzić, gdy nie widać bieżącego portfela projektów

Ponieważ nie da się znaleźć publicznie widocznych projektów firmy po The Onyx, jej obecną aktywność na rynku warto potwierdzić bezpośrednio — czy firma działa dziś, czy prowadzi jakieś nowe projekty i w jakim są stanie. Dla kupującego lokal z rynku wtórnego w samym The Onyx aktualna działalność dewelopera ma mniejsze znaczenie: budynek jest już oddany, a ważniejsza jest firma zarządzająca budynkiem i to, jak utrzymywała części wspólne w latach od przekazania.

Przy decyzji o zakupie z rynku wtórnego w The Onyx warto sprawdzić aktualny stan fizyczny budynku, historię opłat serwisowych i opinie obecnych właścicieli — to mówi więcej o jakości życia w budynku dziś niż piętnastoletnia historia dewelopera.

Dla kogo to jest

The Onyx odpowiada kupującemu szukającemu mieszkania z rynku wtórnego w dojrzałej, zielonej dzielnicy The Greens, z ugruntowaną, sprawdzoną w czasie infrastrukturą i bliskością hotelu prowadzonego przez międzynarodowego operatora. Odpowiada osobie, której nie przeszkadza historyczna, a nie bieżąca reputacja dewelopera. Nie odpowiada kupującemu szukającemu premiery off-plan od tego samego dewelopera — nie można znaleźć publicznie żadnych bieżących projektów i nie ma do czego odnieść obecnej aktywności operacyjnej firmy.

Budowa The Onyx trwała ponad dziesięć lat i prawie na pewno wiąże się to ze światowym kryzysem finansowym, który zamroził lub poważnie spowolnił wiele projektów uruchomionych w Dubaju mniej więcej w tym samym czasie. Samo w sobie takie opóźnienie nie było w tamtej epoce niczym wyjątkowym — było bliższe typowemu losowi projektu uruchomionego w najgorszym momencie w najnowszej historii dubajskiego cyklu nieruchomości. Dla kupującego oznacza to jednak, że tempa firmy nie da się ocenić wprost na podstawie The Onyx: projekt przeszedł przez wyjątkowo trudne okoliczności zewnętrzne, które nie charakteryzują dewelopera w normalnych warunkach rynkowych — i nie istnieje żaden inny publicznie znany projekt, do którego można by odnieść typowe, niekryzysowe tempo firmy.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje Ishraqah for Development Ltd?

Nasz katalog zawiera 1 projekt tego dewelopera, każdy z paszportem budynku: liczba pięter, liczba lokali, termin przekazania, układ sypialni. Lista znajduje się na tej stronie. Pod każdym projektem są oferty sprzedaży, jeśli jakieś są.

Czy kupować od Ishraqah for Development Ltd bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: przy off-plan prowizję brokera płaci deweloper, a nie kupujący, więc pójście prosto do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej — biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze albo że ten projekt jest opóźniony w stosunku do reklamowanego terminu. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowo 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Ishraqah for Development Ltd

To zależy od tego, co i po co Państwo kupują. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnionym wyborem, a które lepiej pominąć.