Mismak Properties

Un promoteur aux racines bancaires : la société est née d'une coentreprise entre une grande banque et plusieurs promoteurs d'Abou Dhabi, et non d'une initiative privée de promotion, et cette filiation institutionnelle se voit encore dans le choix de ses partenaires de projet.

• Un acheteur qui apprécie une filiation institutionnelle, plutôt qu'entrepreneuriale privée, derrière le promoteur
• Quelqu'un qui envisage les projets de la société à Dubai Marina
• Un investisseur qui valorise les partenariats avec des exploitants hôteliers internationaux comme Shangri-La
• Ne convient pas à l'acheteur qui veut la structure de propriété la plus simple possible, sans multiples actionnaires

La société en bref

Fondation

2006, sous forme de société à responsabilité limitée créée par une filiale de First Gulf Bank

Actionnaires d'origine

First Gulf Bank (40 %), ainsi que les promoteurs Aldar Properties, Sorouh Real Estate et Reem Investments (20 % chacun)

Enregistrement auprès du Dubai Land Department

promoteur n° 286, janvier 2008

Direction

fondateur et PDG Jasim Al Ali

Partenariat hôtelier

un accord avec Shangri-La pour gérer un hôtel de 42 étages, signé en octobre 2020

Géographie

projets à Abou Dhabi et à Dubaï

Quel type de promoteur est-ce ?

Qui est-ce : des origines bancaires, et non entrepreneuriales

Mismak Properties n'a pas été fondée comme une entreprise de promotion privée par un entrepreneur unique, mais comme une société créée par une filiale de First Gulf Bank, l'une des plus grandes banques des Émirats à l'époque. La structure d'actionnariat d'origine comprenait la banque elle-même, avec une participation de contrôle, et trois promoteurs d'Abou Dhabi — Aldar Properties, Sorouh Real Estate et Reem Investments — détenant chacun une même participation minoritaire. Cette origine distingue la société des promoteurs issus d'entreprises familiales ou d'un esprit d'entreprise personnel : des partenaires institutionnels, avec leurs propres standards de gouvernance d'entreprise, étaient intégrés à la structure de propriété dès le premier jour.

Pour un acheteur, un promoteur d'origine bancaire signifie historiquement une approche plus prudente du financement des projets et des contrôles internes plus formalisés : une banque actionnaire exige généralement un reporting plus strict qu'un propriétaire privé. Mais ce n'est pas en soi une garantie de qualité de construction : la discipline financière et l'exécution du bâti sont deux choses différentes, et l'une ne dispense pas de vérifier l'autre.

Ce qui a changé dans la structure depuis la fondation

Des années ont passé depuis la fondation de la société, et le paysage des entreprises autour d'elle a notablement changé. Sorouh Real Estate, l'un des quatre actionnaires d'origine, a ensuite fusionné avec Aldar Properties et n'existe plus comme société indépendante : toute participation correspondante dans Mismak, si elle subsiste, appartient désormais de fait à Aldar fusionnée. First Gulf Bank a ensuite fusionné avec National Bank of Abu Dhabi pour former First Abu Dhabi Bank, la plus grande banque du pays.

Ces changements ne signalent pas forcément un problème pour l'acheteur, mais ils signifient que la structure d'actionnariat historique de la société n'est plus exacte mot pour mot, et que la composition actuelle de l'actionnariat — y compris la question de savoir si Aldar fusionnée détient toujours une participation dans Mismak — mérite d'être confirmée séparément plutôt que de répéter le résumé de l'époque de la fondation comme un fait actuel.

Le partenariat avec Shangri-La et le volet hôtelier

La société a signé un accord avec le groupe hôtelier international Shangri-La pour gérer un hôtel de grande hauteur de son portefeuille. Ce type de partenariat est une manière typique, pour un promoteur aux racines institutionnelles, de démontrer sa maturité opérationnelle : un exploitant hôtelier international mène sa propre due diligence approfondie sur le promoteur et sur l'actif avant d'associer son nom à la gestion de l'immeuble, et obtenir un tel accord est en soi une forme de validation externe.

Pour un acheteur résidentiel, cela peut compter si le projet envisagé comporte un volet hôtelier ou de résidence de services : la qualité de gestion et la réputation de la marque hôtelière se transmettent, au moins en partie, à la composante résidentielle d'un complexe mixte où les deux sont reliés physiquement et opérationnellement.

Présence à Dubaï : Opal Tower à Dubai Marina

Bien que le centre historique d'activité de la société soit Abou Dhabi, son portefeuille comprend aussi des projets à Dubaï, notamment Opal Tower à Dubai Marina, l'un des quartiers en front de mer les plus reconnaissables et les plus densément construits de la ville. Opérer simultanément dans les deux principaux émirats signifie travailler sous deux régimes réglementaires différents, quoique proches, et l'expérience acquise à Abou Dhabi ne se transpose pas terme à terme à Dubaï : les procédures d'enregistrement, d'escrow et de supervision des deux émirats ont leurs propres particularités.

Dubai Marina est un quartier établi et densément construit où la valeur d'un appartement dépend largement de la vue, de l'étage et de la qualité de gestion de l'immeuble, plus que du seul promoteur : à peser séparément de la réputation générale de la société lorsqu'on évalue un achat précis.

À qui cela convient

Mismak convient à l'acheteur qui apprécie une filiation institutionnelle, liée à une banque, derrière le promoteur, et une validation externe confirmée par un partenariat avec une marque hôtelière internationale. Cela convient à quelqu'un qui envisage Opal Tower ou les autres projets de la société à Dubai Marina. Cela ne convient pas à l'acheteur pour qui une structure de propriété totalement transparente et inchangée depuis la fondation est essentielle : elle a ici sensiblement évolué avec la consolidation des secteurs bancaire et de la promotion d'Abou Dhabi au cours des deux dernières décennies.

Une partie de la structure d'actionnariat d'origine de la société a depuis changé : Sorouh Real Estate, l'un des quatre actionnaires fondateurs, a ensuite fusionné avec Aldar Properties, un autre actionnaire fondateur, et existe depuis comme partie d'Aldar plutôt que comme société indépendante. Cela signifie que la structure de propriété actuelle de Mismak diffère très probablement de celle de la fondation, et que la composition actuelle de l'actionnariat doit être confirmée auprès de la société elle-même ou dans les registres publics des sociétés, plutôt que supposée à partir de l'historique de fondation. First Gulf Bank existe elle aussi désormais sous forme fusionnée, First Abu Dhabi Bank, après sa fusion avec National Bank of Abu Dhabi.

Questions fréquentes

Mismak Properties est-il un promoteur fiable ?

Fondation : 2006, sous forme de société à responsabilité limitée créée par une filiale de First Gulf Bank. C'est le registre du Land Department qui compte, et non la brochure : il indique la licence, l'avancement de chaque projet en pourcentage et le compte escrow. En off-plan, l'argent de l'acheteur reste sur ce compte sous contrôle de la RERA et n'est versé qu'à mesure que les étapes de construction sont vérifiées. Le dossier complet figure dans l'analyse ci-dessus.

Faut-il acheter chez Mismak Properties en direct ou via un courtier ?

Côté argent, il n'y a aucune différence : en off-plan, le courtier est rémunéré par Mismak Properties et non par vous, donc appeler directement le bureau des ventes ne fait rien économiser. Ce qui change, c'est le point de vue : l'équipe commerciale du promoteur ne vend que ses propres immeubles et ne dira pas que le même logement coûte moins cher à côté ni que ce projet est livré plus tard. En revente et en cession, la commission est de 2 % plus TVA, comme d'habitude.

Vaut-il la peine d'acheter chez Mismak Properties

La réponse dépend de l'objectif. Envoyez votre budget et votre but : je passerai en revue les projets de Mismak Properties qui méritent d'être envisagés aujourd'hui et ceux que je laisserais de côté.