Mismak Properties

Uno sviluppatore con radici bancarie: la società nasce come joint venture tra una grande banca e diversi sviluppatori di Abu Dhabi, non come iniziativa immobiliare privata, e questa origine istituzionale si vede ancora oggi nella scelta dei partner di progetto.

• Un acquirente che apprezza un'origine istituzionale, e non imprenditoriale privata, alle spalle dello sviluppatore
• Chi valuta i progetti dell'azienda a Dubai Marina
• Un investitore che apprezza le partnership con operatori alberghieri internazionali come Shangri-La
• Non adatto a chi cerca la struttura proprietaria più semplice possibile, senza più azionisti

L'azienda in breve

Fondazione

2006, come società a responsabilità limitata costituita da una controllata di First Gulf Bank

Azionisti originari

First Gulf Bank (40%), più gli sviluppatori Aldar Properties, Sorouh Real Estate e Reem Investments (20% ciascuno)

Registrazione presso il Dubai Land Department

sviluppatore n. 286, gennaio 2008

Direzione

fondatore e CEO Jasim Al Ali

Partnership alberghiera

accordo con Shangri-La per la gestione di un hotel di 42 piani, firmato nell'ottobre 2020

Geografia

progetti ad Abu Dhabi e a Dubai

Che tipo di sviluppatore è

Chi sono: origini bancarie, non imprenditoriali

Mismak Properties non è stata fondata come iniziativa immobiliare privata di un singolo imprenditore, ma come società costituita da una controllata di First Gulf Bank, all'epoca una delle maggiori banche degli EAU. La struttura azionaria originaria comprendeva la banca stessa con una quota di controllo e tre sviluppatori di Abu Dhabi, Aldar Properties, Sorouh Real Estate e Reem Investments, ciascuno con una uguale quota di minoranza. Questa origine distingue l'azienda dagli sviluppatori nati da attività familiari o da iniziative imprenditoriali personali: fin dal primo giorno la struttura proprietaria includeva partner istituzionali con propri standard di corporate governance.

Per l'acquirente, uno sviluppatore di origine bancaria significa storicamente un approccio più prudente al finanziamento dei progetti e controlli interni più formalizzati: una banca come azionista di solito esige una rendicontazione più rigorosa di quella di un proprietario privato. Ma questa non è, di per sé, una garanzia di qualità costruttiva: disciplina finanziaria ed esecuzione edilizia sono cose diverse, e l'una non sostituisce la verifica dell'altra.

Che cosa è cambiato nella struttura dalla fondazione

Dalla fondazione dell'azienda sono passati anni e il panorama societario intorno a essa è cambiato in modo notevole. Sorouh Real Estate, uno dei quattro azionisti originari, si è poi fusa con Aldar Properties e non esiste più come società autonoma: l'eventuale quota corrispondente in Mismak, se sopravvive, appartiene ormai di fatto ad Aldar fusa. First Gulf Bank si è poi fusa con National Bank of Abu Dhabi dando vita a First Abu Dhabi Bank, la maggiore banca del paese.

Questi cambiamenti non segnalano necessariamente un problema per l'acquirente, ma significano che la struttura proprietaria storica dell'azienda non è più esatta parola per parola, e la composizione attuale degli azionisti, compreso se Aldar fusa detenga ancora una quota in Mismak, va confermata separatamente invece di ripetere il quadro dell'epoca della fondazione come fatto attuale.

La partnership con Shangri-La e il ramo alberghiero

L'azienda ha firmato un accordo con il gruppo alberghiero internazionale Shangri-La per la gestione di un hotel in un grattacielo del proprio portafoglio. Partnership di questo tipo sono un modo tipico con cui uno sviluppatore di origine istituzionale dimostra maturità operativa: un operatore alberghiero internazionale conduce una propria accurata due diligence sullo sviluppatore e sull'asset prima di mettere il proprio nome alla gestione dell'edificio, e ottenere un accordo simile è già di per sé una forma di convalida esterna.

Per l'acquirente residenziale può contare se il progetto in esame ha una componente alberghiera o di servizi: la qualità di gestione e la reputazione del marchio alberghiero si trasferiscono, almeno in parte, alla componente residenziale di un complesso a uso misto in cui le due sono collegate fisicamente e operativamente.

Presenza a Dubai: Opal Tower a Dubai Marina

Benché il centro storico dell'attività dell'azienda sia Abu Dhabi, il suo portafoglio comprende progetti anche a Dubai, in particolare Opal Tower a Dubai Marina, uno dei quartieri sul mare più riconoscibili e densamente edificati della città. Operare contemporaneamente nei due principali emirati degli EAU significa lavorare sotto due regimi normativi diversi, benché simili, e l'esperienza maturata ad Abu Dhabi non si trasferisce a Dubai uno a uno: le procedure di registrazione, di escrow e di vigilanza nei due emirati hanno ciascuna le proprie specificità.

Dubai Marina è un quartiere consolidato e densamente edificato, dove il valore di un appartamento è determinato in gran parte da vista, piano e qualità della gestione dell'edificio, più che dal solo sviluppatore: da valutare separatamente dalla reputazione complessiva dell'azienda quando si considera un acquisto specifico.

A chi è adatto

Mismak è adatta a chi apprezza un'origine istituzionale, legata al mondo bancario, alle spalle dello sviluppatore e la convalida esterna confermata da una partnership con un marchio alberghiero internazionale. È adatta a chi valuta Opal Tower o gli altri progetti dell'azienda a Dubai Marina. Non è adatta a chi considera essenziale una struttura proprietaria del tutto trasparente e invariata dalla fondazione: qui è cambiata in modo evidente insieme al consolidamento dei settori bancario e immobiliare di Abu Dhabi negli ultimi due decenni.

Parte della struttura azionaria originaria dell'azienda è nel frattempo cambiata: Sorouh Real Estate, uno dei quattro azionisti fondatori, si è poi fusa con Aldar Properties, un altro azionista fondatore, e da allora esiste come parte di Aldar e non come società autonoma. Ciò significa che l'attuale struttura proprietaria di Mismak molto probabilmente differisce da quella della fondazione, e l'attuale composizione degli azionisti va confermata con l'azienda stessa o nei registri societari pubblici, senza darla per scontata sulla base della storia della fondazione. Anche First Gulf Bank esiste ormai in forma fusa come First Abu Dhabi Bank, dopo la fusione con National Bank of Abu Dhabi.

Domande frequenti

Mismak Properties è uno sviluppatore affidabile?

Fondazione: 2006, come società a responsabilità limitata costituita da una controllata di First Gulf Bank. La fonte che conta è il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ciascun progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo di RERA e viene versato man mano che le fasi di costruzione sono verificate. Il dossier completo è nella scheda qui sopra.

Conviene comprare da Mismak Properties direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da Mismak Properties, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: la squadra vendite dello sviluppatore vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. In caso di rivendita e cessione la commissione è quella consueta del 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Mismak Properties

La risposta dipende dallo scopo. Mi invii il Suo budget e il Suo obiettivo: Le indicherò quali progetti di Mismak Properties vale la pena considerare adesso e quali eviterei.