Mismak Properties

Deweloper o bankowych korzeniach: firma powstała jako spółka joint venture dużego banku i kilku deweloperów z Abu Zabi, a nie jako prywatna inicjatywa deweloperska — i ten instytucjonalny rodowód jest nadal widoczny w tym, jak wybiera dziś partnerów projektów.

• Kupujący, który ceni instytucjonalny, a nie prywatny przedsiębiorczy rodowód dewelopera
• Osoba rozważająca projekty firmy w Dubai Marina
• Inwestor, który ceni partnerstwa z międzynarodowymi operatorami hoteli, takimi jak Shangri-La
• Nie dla kupującego, który potrzebuje jak najprostszej struktury własności bez wielu udziałowców

Firma w skrócie

Rok założenia

2006, jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością założona przez spółkę zależną First Gulf Bank

Pierwotni udziałowcy

First Gulf Bank (40%), a także deweloperzy Aldar Properties, Sorouh Real Estate i Reem Investments (po 20%)

Rejestracja w Dubai Land Department

deweloper nr 286, styczeń 2008 roku

Kierownictwo

założyciel i dyrektor generalny Jasim Al Ali

Partnerstwo hotelarskie

umowa z Shangri-La na zarządzanie 42-piętrowym hotelem, podpisana w październiku 2020 roku

Geografia

projekty w Abu Zabi i Dubaju

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są: bankowe, a nie przedsiębiorcze początki

Mismak Properties powstał nie jako prywatne przedsięwzięcie deweloperskie jednego przedsiębiorcy, lecz jako spółka założona przez spółkę zależną First Gulf Bank, jednego z największych banków ZEA w tamtym czasie. Pierwotna struktura udziałowa obejmowała sam bank z pakietem kontrolnym oraz trzech deweloperów z Abu Zabi — Aldar Properties, Sorouh Real Estate i Reem Investments — z których każdy miał równy udział mniejszościowy. Taki początek odróżnia firmę od deweloperów, którzy wyrośli z rodzinnych biznesów lub osobistej przedsiębiorczości: partnerzy instytucjonalni z własnymi standardami ładu korporacyjnego byli wpisani w strukturę własności od pierwszego dnia.

Dla kupującego deweloper o bankowych korzeniach oznacza historycznie bardziej konserwatywne podejście do finansowania projektów i bardziej sformalizowaną kontrolę wewnętrzną — bank jako udziałowiec zwykle wymaga ostrzejszej sprawozdawczości niż prywatny właściciel. Nie jest to jednak samo w sobie gwarancja jakości budowy: dyscyplina finansowa i wykonanie budynku to różne rzeczy i jedna nie zastępuje sprawdzenia drugiej.

Co zmieniło się w strukturze od założenia

Od założenia firmy minęły lata, a otoczenie korporacyjne wokół niej wyraźnie się zmieniło. Sorouh Real Estate, jeden z czterech pierwotnych udziałowców, połączył się później z Aldar Properties i od tego czasu nie istnieje jako samodzielna spółka — odpowiadający mu udział w Mismak, jeśli się zachował, należy dziś faktycznie do połączonego Aldar. First Gulf Bank połączył się następnie z National Bank of Abu Dhabi, tworząc First Abu Dhabi Bank, największy bank w kraju.

Zmiany te niekoniecznie sygnalizują problem dla kupującego, ale oznaczają, że historyczna struktura własności firmy nie jest już aktualna co do słowa, a obecny skład udziałowców — w tym to, czy połączony Aldar nadal posiada udział w Mismak — warto potwierdzić osobno, zamiast powtarzać streszczenie z czasów założenia jako aktualny fakt.

Partnerstwo z Shangri-La i część hotelarska

Firma podpisała umowę z międzynarodową grupą hotelową Shangri-La na zarządzanie wysokościowym hotelem w swoim portfolio. Takie partnerstwa to typowy sposób, w jaki deweloper o instytucjonalnych korzeniach demonstruje dojrzałość operacyjną: międzynarodowy operator hotelowy przeprowadza własną dokładną weryfikację dewelopera i obiektu, zanim złoży swoje nazwisko pod zarządzaniem budynkiem, a samo uzyskanie takiej umowy jest formą zewnętrznej weryfikacji.

Dla kupującego mieszkanie może to mieć znaczenie, jeśli rozważany projekt ma komponent hotelowy lub apartamentów z obsługą: jakość zarządzania i reputacja marki hotelowej przenoszą się, przynajmniej częściowo, na część mieszkalną kompleksu wielofunkcyjnego, w którym obie części są fizycznie i operacyjnie powiązane.

Obecność w Dubaju: Opal Tower w Dubai Marina

Choć historycznym centrum działalności firmy jest Abu Zabi, jej portfolio obejmuje także projekty w Dubaju, w tym przede wszystkim Opal Tower w Dubai Marina — jednej z najbardziej rozpoznawalnych i gęsto zabudowanych dzielnic nadmorskich miasta. Działanie jednocześnie w obu kluczowych emiratach ZEA oznacza, że firma pracuje w dwóch różnych, choć podobnych reżimach regulacyjnych, a doświadczenie zdobyte w Abu Zabi nie przenosi się na Dubaj jeden do jednego — procedury rejestracji, rachunków powierniczych (escrow) i nadzoru w obu emiratach mają swoją specyfikę.

Dubai Marina to ugruntowana, gęsto zabudowana dzielnica, w której wartość mieszkania wyznaczają w dużej mierze widok, piętro i jakość zarządzania budynkiem, a nie sam deweloper — warto ocenić to osobno od ogólnej reputacji firmy przy ocenie konkretnego zakupu.

Dla kogo to rozwiązanie

Mismak pasuje kupującemu, który ceni instytucjonalny, powiązany z bankiem rodowód dewelopera i potwierdzoną zewnętrzną weryfikację w postaci partnerstwa z międzynarodową marką hotelową. Pasuje komuś, kto rozważa Opal Tower lub inne projekty firmy w Dubai Marina. Nie pasuje kupującemu, dla którego w pełni przejrzysta, niezmieniona od założenia struktura własności jest niezbędna — tutaj uległa wyraźnej zmianie wraz z konsolidacją sektorów bankowego i deweloperskiego Abu Zabi w ciągu ostatnich dwóch dekad.

Część pierwotnej struktury udziałowej firmy uległa od tego czasu zmianie: Sorouh Real Estate, jeden z czterech założycielskich udziałowców, połączył się później z Aldar Properties — innym założycielskim udziałowcem — i od tego czasu istnieje jako część Aldar, a nie samodzielna spółka. Oznacza to, że obecna struktura własności Mismak najprawdopodobniej różni się od tej z chwili założenia, a aktualny skład udziałowców należy potwierdzić u samej firmy lub w publicznych rejestrach korporacyjnych, zamiast zakładać go na podstawie historii założenia. First Gulf Bank również istnieje dziś w połączonej formie jako First Abu Dhabi Bank, po fuzji z National Bank of Abu Dhabi.

Najczęstsze pytania

Czy Mismak Properties to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2006, jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością założona przez spółkę zależną First Gulf Bank. Liczy się rejestr Departamentu Gruntów, a nie broszura: wymienia licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek powierniczy. Przy off-plan pieniądze kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę potwierdzania etapów budowy. Pełne dossier znajduje się w opisie powyżej.

Czy kupować od Mismak Properties bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan broker otrzymuje wynagrodzenie od Mismak Properties, a nie od Państwa, więc telefon bezpośrednio do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że taki sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowo 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Mismak Properties

Odpowiedź zależy od celu. Prześlijcie Państwo budżet i cel — omówię, które projekty Mismak Properties warto dziś rozważyć, a które bym pominął.