Mismak Properties

Ein Entwickler mit Bankwurzeln: Das Unternehmen entstand als Joint Venture einer Großbank und mehrerer Entwickler aus Abu Dhabi und nicht als private Entwicklerinitiative — und diese institutionelle Herkunft zeigt sich bis heute darin, wie das Unternehmen seine Projektpartner auswählt.

• Ein Käufer, der eine institutionelle statt einer privatunternehmerischen Herkunft des Entwicklers schätzt
• Wer die Projekte des Unternehmens in Dubai Marina in Betracht zieht
• Ein Investor, der Partnerschaften mit internationalen Hotelbetreibern wie Shangri-La schätzt
• Nicht für Käufer, die eine möglichst einfache Eigentümerstruktur ohne mehrere Gesellschafter benötigen

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2006, als Gesellschaft mit beschränkter Haftung, errichtet von einer Tochtergesellschaft der First Gulf Bank

Ursprüngliche Gesellschafter

First Gulf Bank (40 %) sowie die Entwickler Aldar Properties, Sorouh Real Estate und Reem Investments (je 20 %)

Registrierung beim Dubai Land Department

Entwickler Nr. 286, Januar 2008

Führung

Gründer und CEO Jasim Al Ali

Hotelpartnerschaft

eine Vereinbarung mit Shangri-La über den Betrieb eines 42-geschossigen Hotels, unterzeichnet im Oktober 2020

Geografie

Projekte in Abu Dhabi und Dubai

Was für ein Entwickler das ist

Wer dahintersteht: Wurzeln im Bankwesen, nicht im Unternehmertum

Mismak Properties wurde nicht als private Entwicklerunternehmung eines einzelnen Unternehmers gegründet, sondern als Gesellschaft, die von einer Tochter der First Gulf Bank errichtet wurde, einer der damals größten Banken der VAE. Zur ursprünglichen Gesellschafterstruktur gehörten die Bank selbst mit einer Mehrheitsbeteiligung und drei Entwickler aus Abu Dhabi — Aldar Properties, Sorouh Real Estate und Reem Investments —, die jeweils einen gleich großen Minderheitsanteil hielten. Diese Herkunft unterscheidet das Unternehmen von Entwicklern, die aus Familienbetrieben oder persönlichem Unternehmertum hervorgegangen sind: Institutionelle Partner mit eigenen Corporate-Governance-Standards waren von Anfang an in die Eigentümerstruktur eingebaut.

Für einen Käufer bedeutet ein Entwickler mit Bankherkunft historisch einen konservativeren Ansatz bei der Projektfinanzierung und formalisiertere interne Kontrollen — eine Bank als Gesellschafter verlangt in der Regel strengere Berichterstattung als ein privater Eigentümer. Das ist jedoch für sich genommen keine Garantie für Bauqualität: Finanzdisziplin und Bauausführung sind verschiedene Dinge, und das eine ersetzt nicht die Prüfung des anderen.

Was sich seit der Gründung in der Struktur geändert hat

Seit der Gründung des Unternehmens sind Jahre vergangen, und die Unternehmenslandschaft um es herum hat sich deutlich verändert. Sorouh Real Estate, einer der vier ursprünglichen Gesellschafter, fusionierte später mit Aldar Properties und existiert seitdem nicht mehr als eigenständiges Unternehmen — eine entsprechende Beteiligung an Mismak, falls sie fortbesteht, gehört heute faktisch dem fusionierten Aldar. Die First Gulf Bank fusionierte später mit der National Bank of Abu Dhabi zur First Abu Dhabi Bank, der größten Bank des Landes.

Diese Veränderungen signalisieren für einen Käufer nicht zwangsläufig ein Problem, bedeuten aber, dass die historische Eigentümerstruktur des Unternehmens nicht mehr wortwörtlich zutrifft; die aktuelle Gesellschafterzusammensetzung — einschließlich der Frage, ob das fusionierte Aldar noch eine Beteiligung an Mismak hält — sollte man gesondert bestätigen, statt die Darstellung aus der Gründungszeit als aktuelle Tatsache zu wiederholen.

Die Partnerschaft mit Shangri-La und die Hotelsparte

Das Unternehmen unterzeichnete mit der internationalen Hotelgruppe Shangri-La eine Vereinbarung über den Betrieb eines Hochhaushotels in seinem Portfolio. Solche Partnerschaften sind für einen Entwickler mit institutionellen Wurzeln ein typischer Weg, operative Reife zu demonstrieren: Ein internationaler Hotelbetreiber führt eine eigene gründliche Due Diligence zu Entwickler und Objekt durch, bevor er seinen Namen für den Betrieb des Gebäudes hergibt, und eine solche Vereinbarung ist an sich bereits eine Form externer Bestätigung.

Für einen Wohnungskäufer kann das relevant sein, wenn das betrachtete Projekt eine Hotel- oder Serviced-Komponente hat: Die Managementqualität und der Ruf der Hotelmarke übertragen sich zumindest teilweise auf den Wohnanteil eines Mixed-Use-Komplexes, in dem beide physisch und betrieblich verbunden sind.

Präsenz in Dubai: Opal Tower in Dubai Marina

Obwohl das historische Tätigkeitszentrum des Unternehmens Abu Dhabi ist, umfasst sein Portfolio auch Projekte in Dubai, insbesondere Opal Tower in Dubai Marina — einem der bekanntesten und am dichtesten bebauten Viertel der Stadt am Wasser. In beiden wichtigen Emiraten der VAE gleichzeitig tätig zu sein bedeutet, dass das Unternehmen unter zwei verschiedenen, wenn auch ähnlichen Regulierungsregimen arbeitet, und in Abu Dhabi gesammelte Erfahrung lässt sich nicht eins zu eins auf Dubai übertragen — Registrierungs-, Escrow- und Aufsichtsverfahren haben in den beiden Emiraten ihre jeweiligen Besonderheiten.

Dubai Marina ist ein etabliertes, dicht bebautes Viertel, in dem der Wert einer Wohnung maßgeblich von Aussicht, Etage und Qualität der Gebäudeverwaltung bestimmt wird und nicht vom Entwickler allein — das sollte man bei der Bewertung eines konkreten Kaufs getrennt vom Gesamtruf des Unternehmens abwägen.

Für wen das geeignet ist

Mismak eignet sich für Käufer, die eine institutionelle, bankennahe Herkunft des Entwicklers und eine bestätigte externe Validierung durch eine Partnerschaft mit einer internationalen Hotelmarke schätzen. Es eignet sich für alle, die Opal Tower oder die anderen Projekte des Unternehmens in Dubai Marina in Betracht ziehen. Es eignet sich nicht für Käufer, für die eine völlig transparente, seit der Gründung unveränderte Eigentümerstruktur unerlässlich ist — sie hat sich hier im Zuge der Konsolidierung des Bank- und Entwicklungssektors in Abu Dhabi in den vergangenen zwei Jahrzehnten deutlich verschoben.

Ein Teil der ursprünglichen Gesellschafterstruktur des Unternehmens hat sich seither geändert: Sorouh Real Estate, einer der vier Gründungsgesellschafter, fusionierte später mit Aldar Properties — einem weiteren Gründungsgesellschafter — und besteht seitdem als Teil von Aldar und nicht als eigenständiges Unternehmen. Das bedeutet, dass die heutige Eigentümerstruktur von Mismak höchstwahrscheinlich von der bei der Gründung abweicht und die aktuelle Gesellschafterzusammensetzung beim Unternehmen selbst oder in öffentlichen Unternehmensregistern bestätigt werden sollte, statt sie aus der Gründungsgeschichte anzunehmen. Auch die First Gulf Bank besteht seither in fusionierter Form als First Abu Dhabi Bank fort, nach ihrer Fusion mit der National Bank of Abu Dhabi.

Häufige Fragen

Ist Mismak Properties ein zuverlässiger Entwickler?

Gegründet: 2006, als Gesellschaft mit beschränkter Haftung, errichtet von einer Tochtergesellschaft der First Gulf Bank. Maßgeblich ist das Register des Land Department und nicht die Broschüre: Es verzeichnet die Lizenz, den Fortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter Kontrolle der RERA und wird nach Prüfung der Bauabschnitte ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht in der Darstellung weiter oben.

Sollte ich bei Mismak Properties direkt oder über einen Broker kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Broker von Mismak Properties bezahlt, nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Perspektive — das Vertriebsteam des Entwicklers verkauft nur seine eigenen Gebäude und erwähnt nicht, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Mismak Properties

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Senden Sie Ihr Budget und Ihr Ziel — ich gehe durch, welche Projekte von Mismak Properties sich jetzt lohnen und welche ich auslassen würde.