TECOM Group

Une société cotée qui possède et exploite les zones franches d’affaires de Dubaï — Internet City, Media City, Design District et sept autres pôles — en louant des bureaux à des locataires multinationaux ; le résidentiel, comme Villa Lantana, est une activité annexe et non le cœur de métier.

• Location longue durée à un locataire du même pôle
• Une demande vérifiable grâce à l’information publique
• Toute personne qui travaille elle-même dans l’une des zones franches
• Pas pour une famille qui recherche un quartier résidentiel ordinaire

L’entreprise en bref

Cotation

introduction en Bourse au Dubai Financial Market (DFM) en juillet 2022 — l’une des cotations les plus largement sursouscrites de l’histoire de cette place

Maison mère

Dubai Holding, le conglomérat public de Dubaï, a conservé une participation de contrôle après l’introduction en Bourse

Historique

développe les quartiers d’affaires de Dubaï depuis 1999

Portefeuille

dix quartiers d’affaires, dont Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park et Dubai Studio City

Locataires

parmi les occupants des pôles : Meta, Google, Visa, BBC, CNN, Unilever et Dior

Quel type de promoteur est-ce ?

Qui est-ce, et pourquoi ce n’est pas un promoteur ordinaire

TECOM Group n’est pas avant tout un constructeur de logements, mais un exploitant immobilier commercial : il possède des terrains et des immeubles dans les zones franches d’affaires de Dubaï et tire ses revenus des loyers versés par les entreprises qui s’y installent. Son statut de société cotée fonctionne autrement que celui d’un promoteur résidentiel comme Emaar : les investisseurs s’intéressent au taux d’occupation des bureaux et aux revenus commerciaux, non au rythme des ventes d’appartements, et ce sont ces chiffres que la société doit publier selon les règles de la Bourse.

Pour un acheteur de logement dans l’un de ses quartiers, c’est un avantage inhabituel — un indicateur avancé de la demande, accessible au public. Le taux d’occupation de la zone franche où se trouve votre immeuble apparaît dans les publications de la société avant de se voir dans le loyer du quartier, et cela vaut mieux que n’importe quelle prévision d’un bureau de vente.

Un modèle de propriétaire-exploitant

La société conserve ses actifs plutôt que de vendre et de partir : ses revenus proviennent de décennies de loyers versés par les mêmes locataires d’entreprise, ce qui lui donne une raison financière directe de bien entretenir le quartier — un pôle mal entretenu perd ses locataires plus vite qu’un immeuble résidentiel mal entretenu ne perd ses acheteurs. Les infrastructures de ces quartiers sont conçues autour des besoins des entreprises — connectivité, stationnement, salles de réunion, restauration pour les salariés — et non autour des besoins d’une communauté résidentielle.

Le logement dans ces pôles est un produit secondaire, et l’essentiel de ce qui porte l’adresse TECOM a en réalité été construit et vendu par d’autres sociétés opérant sur des terrains de zone franche. Villa Lantana, à Dubai Science Park, est un cas rare où TECOM est elle-même le promoteur officiel, mais c’est plus une exception que la règle dans son portefeuille.

Ce que cela signifie pour un locataire ou un acheteur

La demande de logements dans une zone franche dépend de l’embauche des entreprises de ce pôle précis, et non de la dynamique de toute la ville. Une hausse de l’emploi à Dubai Internet City fait monter la demande d’appartements à proximité ; un ralentissement des embauches dans un secteur donné la tire vers le bas, quelle que soit la moyenne de la ville. C’est une demande concentrée, non diversifiée, qu’il faut évaluer séparément des tendances de la ville.

Le rythme de ces quartiers est celui d’une semaine de travail — animé pendant les heures de bureau, calme le week-end. C’est un choix de conception délibéré, centré sur l’activité, et non un défaut d’urbanisme, mais mieux vaut le savoir avant d’emménager plutôt qu’après. L’avantage est un trajet court pour quiconque travaille dans le même pôle : louer à un locataire du bureau voisin ne demande ni voiture ni métro.

La structure de propriété est la première question

Les zones franches et les quartiers de Dubaï sur le territoire principal (mainland) sont structurés différemment en droit, et c’est la première question lorsqu’on achète dans un pôle TECOM, et non une note de bas de page. Le droit d’un non-ressortissant de posséder l’immeuble précis, les conditions de tout bail foncier sous-jacent et les règles d’enregistrement applicables doivent être obtenus par écrit avant de comparer le prix au pied carré avec un quartier ordinaire de Dubaï voisin.

Il faut aussi établir qui est le vendeur officiel : le nom et la signalétique de la zone franche ne correspondent souvent pas à l’entité juridique qui a réalisé l’immeuble concerné, et c’est cette entité, et non TECOM, qui serait visée par toute réclamation sur la qualité ou les délais. Le rôle de TECOM dans cette chaîne est généralement celui de propriétaire foncier et de fournisseur d’infrastructures, non de contrepartie dans un contrat de vente.

Liquidité et marché de la revente

Le bassin d’acheteurs et de locataires dans les pôles d’affaires de TECOM est systématiquement plus étroit que dans un quartier résidentiel moyen de Dubaï — essentiellement des salariés des entreprises de la zone et des investisseurs qui visent délibérément cette niche. Pour une location longue durée, c’est un atout : le locataire est lisible et vérifiable grâce à l’occupation publiée du pôle ; pour une revente rapide, c’est plutôt un inconvénient, car la demande large et spontanée qu’attire un quartier comme Dubai Marina ou JVC n’existe pas ici.

Villa Lantana, en tant que projet résidentiel propre à la société, se situe à l’écart du portefeuille commercial et s’évalue mieux comme un actif résidentiel ordinaire de Dubai Science Park — avec cette réserve que même là, les locataires viennent plus probablement des laboratoires et bureaux voisins que du reste de la ville.

Comment je travaille sur ses projets

Je commence par la structure de propriété et l’identité du vendeur officiel — pour tout ce qui se trouve dans une zone franche, cela règle la question avant même le plan de l’appartement. Je vérifie ensuite le taux d’occupation publié du pôle visé sur les dernières périodes de reporting : c’est le seul indicateur réellement vérifiable de la demande locative future à proximité, accessible sans passer par le bureau de vente.

Je chiffre aussi les charges de copropriété (service charge) et l’existence éventuelle d’une redevance distincte de la zone franche en plus des charges ordinaires de l’immeuble — l’infrastructure d’affaires coûte plus cher à exploiter qu’un quartier résidentiel type. Et pour une location longue durée en particulier, je discute avec le client de qui est réellement le locataire probable à cette adresse : un salarié d’une entreprise du même pôle paie en général plus régulièrement et reste plus longtemps qu’un locataire sans lien avec la zone.

TECOM n’est pas fondamentalement un promoteur résidentiel : presque tout ce qui est vendu sous son nom dans les quartiers d’affaires a été construit et vendu par d’autres sociétés, TECOM possédant le terrain et les infrastructures en dessous. Avant de comparer le prix avec un quartier résidentiel ordinaire, faites établir par écrit la structure de propriété de l’immeuble précis et l’identité du vendeur officiel — ce n’est souvent pas TECOM elle-même.

Questions fréquentes

TECOM Group est-il un promoteur fiable ?

Livrés : dix quartiers d’affaires, dont Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park et Dubai Studio City. Ce qui compte, c’est le registre du Land Department, et non la brochure : il indique la licence, l’avancement de chaque projet en pourcentage et le compte séquestre. En off-plan, l’argent de l’acheteur reste sur ce compte sous le contrôle de la RERA et n’est versé qu’au fur et à mesure de la vérification des étapes de construction. Le dossier complet figure dans l’article ci-dessus.

Quels projets TECOM Group construit-il ?

Le catalogue du site recense 8 projets de TECOM Group, chacun avec une fiche de l’immeuble — étages, nombre d’unités, date de livraison et répartition des chambres. Ils sont listés ci-dessus, et le bloc « Où ils construisent » indique les quartiers où se trouvent le plus de ses lots. Les lots à la vente apparaissent directement sous leur projet.

Faut-il acheter chez TECOM Group en direct ou via un courtier ?

Côté argent, il n’y a aucune différence : en off-plan, le courtier est rémunéré par TECOM Group, pas par vous, donc appeler directement le bureau de vente n’économise rien. Ce qui change, c’est le point de vue : l’équipe commerciale du promoteur ne vend que ses propres immeubles et ne vous dira pas que la même unité coûte moins cher à côté ou que ce projet est livré plus tard. En revente et en cession de contrat, la commission est de 2 % habituels plus TVA.

Faut-il acheter chez TECOM Group

Cela dépend de ce que vous achetez et pourquoi. Envoyez-moi votre budget et la fonction que le bien doit remplir — je vous dirai quels projets de ce promoteur ont du sens aujourd’hui et lesquels je laisserais de côté.