TECOM Group

Una società quotata che possiede e gestisce le free zone di Dubai dedicate al business (Internet City, Media City, Design District e altri sette poli) e affitta uffici a inquilini multinazionali; i prodotti residenziali come Villa Lantana sono un'attività collaterale, non il core business.

• Affitto a lungo termine a un inquilino dello stesso polo
• Una domanda verificabile attraverso le informative pubbliche
• Chi lavora personalmente in una delle free zone
• Non adatto a una famiglia che cerca un normale quartiere residenziale

L'azienda in breve

Quotazione

IPO sul Dubai Financial Market (DFM) nel luglio 2022, una delle quotazioni più sottoscritte nella storia della borsa

Capogruppo

Dubai Holding, il conglomerato governativo di Dubai, ha mantenuto una partecipazione di controllo dopo l'IPO

Track record

sviluppa i distretti business di Dubai dal 1999

Portafoglio

dieci distretti business, tra cui Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park e Dubai Studio City

Inquilini

tra gli occupanti dei poli figurano Meta, Google, Visa, BBC, CNN, Unilever e Dior

Che tipo di developer è

Chi è e perché non è un developer ordinario

TECOM Group non è in primo luogo un costruttore di abitazioni, ma un operatore di immobili commerciali: possiede terreni ed edifici nelle free zone business di Dubai e ricava i suoi redditi dagli affitti pagati dalle aziende che vi operano. Il suo status di società quotata funziona diversamente da quello di un developer residenziale come Emaar: gli investitori guardano al tasso di occupazione degli uffici e ai ricavi commerciali, non al ritmo delle vendite di appartamenti, e sono questi i dati che la società deve pubblicare secondo le regole della borsa.

Per chi compra casa in uno dei suoi distretti è un vantaggio insolito: un indicatore anticipatore della domanda, pubblicamente disponibile. L'occupazione della free zone in cui sorge il vostro edificio compare nelle informative della società prima che nel canone d'affitto del quartiere, e questo vale più di qualsiasi previsione dell'ufficio vendite.

Un modello da proprietario-operatore

La società detiene gli asset, non vende per poi andarsene: i ricavi derivano da decenni di affitti pagati dagli stessi inquilini aziendali, il che le dà un motivo finanziario diretto per mantenere il distretto in buon ordine: un polo trascurato perde inquilini più in fretta di quanto un edificio residenziale trascurato perda acquirenti. Le infrastrutture di questi distretti sono progettate attorno alle esigenze del business (connettività, parcheggi, spazi per riunioni, ristorazione per i dipendenti) e non attorno ai bisogni di una comunità residenziale.

Le abitazioni all'interno di questi poli sono un prodotto secondario, e la maggior parte di ciò che porta l'indirizzo TECOM è stata in realtà costruita e venduta da altre società che operano alle condizioni fondiarie delle free zone. Villa Lantana, a Dubai Science Park, è uno dei rari casi in cui TECOM stessa è il developer ufficiale, ma nel suo portafoglio è più un'eccezione che la regola.

Che cosa significa per un inquilino o un acquirente

La domanda di abitazioni all'interno di una free zone dipende dal fatto che le aziende di quello specifico polo assumano, non dalle dinamiche dell'intera città. Se l'occupazione cresce a Dubai Internet City, aumenta la domanda di appartamenti nelle vicinanze; se le assunzioni rallentano in un settore specifico, la domanda cala con esse, a prescindere da ciò che fa la media cittadina. Si tratta di una domanda concentrata, non diversificata, e va valutata separatamente dai trend dell'intera città.

Il ritmo di questi distretti è quello della settimana lavorativa: movimentati durante l'orario d'ufficio, silenziosi nel fine settimana. È una scelta progettuale deliberata, orientata prima di tutto al business e non un difetto di pianificazione, ma conviene saperlo prima di trasferirsi, non dopo. Il vantaggio è un tragitto breve per chi lavora nello stesso polo: affittare a un inquilino dell'ufficio vicino non richiede né auto né metropolitana.

La struttura proprietaria è la prima domanda

Le free zone e i distretti mainland di Dubai hanno un assetto giuridico diverso, e questa è la prima domanda da porsi quando si compra in un polo TECOM, non una nota a margine. Il diritto di uno straniero di possedere quello specifico edificio, le condizioni di un eventuale contratto di locazione del terreno sottostante e le regole di registrazione applicabili vanno ottenuti per iscritto prima di confrontare il prezzo per piede quadrato con un normale quartiere di Dubai vicino.

Conviene anche stabilire chi sia il venditore effettivo: il nome e l'insegna della free zone spesso non coincidono con il soggetto giuridico che ha sviluppato quel determinato edificio, e sarà quel soggetto, non TECOM, il destinatario di qualsiasi reclamo su qualità o tempi. Il ruolo di TECOM in questa catena è di solito quello di proprietaria del terreno e fornitrice delle infrastrutture, non di controparte nel contratto di compravendita.

Liquidità e mercato della rivendita

Il bacino di acquirenti e inquilini nei poli business di TECOM è costantemente più ristretto rispetto a un quartiere residenziale medio di Dubai: soprattutto dipendenti delle aziende della zona e investitori che puntano deliberatamente a questa nicchia. Per un affitto a lungo termine è un vantaggio: l'inquilino è leggibile e verificabile attraverso l'occupazione pubblicata del polo; per una rivendita rapida è piuttosto uno svantaggio, perché manca quella domanda ampia e spontanea che attirano quartieri come Dubai Marina o JVC.

Villa Lantana, in quanto progetto residenziale della società stessa, è separata dal portafoglio commerciale e va valutata come un normale asset residenziale a Dubai Science Park, con la precisazione che anche lì gli inquilini provengono più probabilmente dai laboratori e dagli uffici vicini che da altre zone della città.

Come lavoro con i suoi progetti

Parto dalla struttura proprietaria e da chi sia il venditore effettivo: per qualsiasi immobile all'interno di una free zone questo risolve la questione prima ancora della planimetria. Poi verifico l'occupazione pubblicata del polo di interesse negli ultimi periodi di rendicontazione: è l'unico indicatore davvero verificabile della futura domanda di affitto nelle vicinanze, disponibile senza passare dall'ufficio vendite.

Calcolo inoltre le spese condominiali e se, oltre alla quota ordinaria dell'edificio, sia previsto un contributo distrettuale separato della free zone: le infrastrutture business costano di più da gestire di un tipico quartiere residenziale. E per l'affitto a lungo termine discuto con il cliente chi sia realisticamente l'inquilino di quell'indirizzo: un dipendente di un'azienda dello stesso polo tende a pagare con più puntualità e a restare più a lungo di un inquilino senza legami con la zona.

TECOM non è in sostanza un developer residenziale: quasi tutto ciò che si vende con il suo nome nei distretti business è stato costruito e venduto da altre società, mentre TECOM possiede il terreno e le infrastrutture sottostanti. Prima di confrontare il prezzo con un normale quartiere residenziale, ottenete per iscritto la struttura proprietaria di quello specifico edificio e il venditore effettivo: spesso non è TECOM stessa.

Domande frequenti

TECOM Group è un developer affidabile?

Consegnati: dieci distretti business, tra cui Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park e Dubai Studio City. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e il conto escrow. Sull'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene rilasciato man mano che le fasi di costruzione vengono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo TECOM Group?

Il catalogo del sito comprende 8 progetti di TECOM Group, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri in cui si trova la maggior parte dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene comprare da TECOM Group direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non c'è differenza: sull'off-plan il broker è pagato da TECOM Group, non da voi, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non vi dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Su rivendite e cessioni la commissione è quella consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena comprare da TECOM Group

Dipende da che cosa si acquista e perché. Inviatemi il vostro budget e l'obiettivo che l'immobile deve raggiungere: vi dirò quali progetti di questo developer hanno senso adesso e quali io lascerei perdere.