TECOM Group

Spółka giełdowa, która posiada i prowadzi biznesowe strefy wolnocłowe Dubaju — Internet City, Media City, Design District i siedem kolejnych klastrów — wynajmując biura międzynarodowym najemcom; produkt mieszkaniowy, taki jak Villa Lantana, to działalność poboczna, a nie rdzeń biznesu.

• Wynajem długoterminowy najemcy z tego samego klastra
• Popyt, który można zweryfikować na podstawie publicznych raportów
• Osoby, które same pracują w jednej ze stref wolnocłowych
• Nie dla rodziny szukającej zwykłej dzielnicy mieszkaniowej

Firma w skrócie

Notowanie

IPO na Dubai Financial Market (DFM) w lipcu 2022 roku — jedna z najbardziej przesubskrybowanych ofert w historii giełdy

Spółka dominująca

Dubai Holding, konglomerat rządu Dubaju, zachował pakiet kontrolny po IPO

Dorobek

rozwija biznesowe dzielnice Dubaju od 1999 roku

Portfolio

dziesięć dzielnic biznesowych, w tym Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park i Dubai Studio City

Najemcy

wśród podmiotów działających w klastrach są Meta, Google, Visa, BBC, CNN, Unilever i Dior

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest i dlaczego nie jest zwykłym deweloperem

TECOM Group to nie przede wszystkim budowniczy domów, lecz operator nieruchomości komercyjnych: posiada grunty i budynki w biznesowych strefach wolnocłowych Dubaju, a dochód czerpie z czynszów płaconych przez działające tam firmy. Jej status spółki publicznej działa inaczej niż w przypadku dewelopera mieszkaniowego, takiego jak Emaar — inwestorów interesuje zapełnienie biur i dochód z nieruchomości komercyjnych, a nie tempo sprzedaży apartamentów, i to właśnie te dane firma musi ujawniać na mocy przepisów giełdowych.

Dla kupującego mieszkanie w jednej z jej dzielnic to nietypowa przewaga — publicznie dostępny wskaźnik wyprzedzający popyt. Zapełnienie strefy wolnocłowej, w której stoi budynek, pojawia się w raportach spółki wcześniej, niż widać je w stawkach najmu w okolicy, a to jest warte więcej niż jakakolwiek prognoza biura sprzedaży.

Model właściciela-operatora

Spółka trzyma aktywa, zamiast sprzedawać i odchodzić: dochód pochodzi z wieloletnich czynszów płaconych przez tych samych najemców korporacyjnych, co daje jej bezpośredni interes finansowy w utrzymaniu dzielnicy w dobrym stanie — zaniedbany klaster traci najemców szybciej niż zaniedbany budynek mieszkalny traci kupujących. Infrastruktura w tych dzielnicach jest projektowana pod potrzeby biznesu — łączność, parkingi, przestrzeń na spotkania, gastronomia dla pracowników — a nie pod wymagania osiedla mieszkaniowego.

Mieszkania w tych klastrach to produkt drugorzędny, a większość tego, co nosi adres TECOM, zbudowały i sprzedały w rzeczywistości inne firmy działające na warunkach gruntowych strefy wolnocłowej. Villa Lantana w Dubai Science Park to rzadki przypadek, gdy TECOM jest deweloperem z umowy, ale to raczej wyjątek niż reguła w całym jego portfolio.

Co to oznacza dla najemcy lub kupującego

Popyt na mieszkania w strefie wolnocłowej zależy od tego, czy firmy w danym klastrze zatrudniają, a nie od tendencji w całym mieście. Wzrost zatrudnienia w Dubai Internet City podnosi popyt na pobliskie apartamenty; spowolnienie rekrutacji w konkretnej branży ciągnie popyt w dół, niezależnie od średniej miejskiej. To popyt skoncentrowany, a nie zdywersyfikowany, i należy oceniać go osobno od trendów w skali miasta.

Rytm tych dzielnic to rytm tygodnia pracy — ruch w godzinach biurowych, cisza w weekendy. To świadomy wybór projektowy nastawiony na biznes, a nie błąd planistyczny, ale warto o nim wiedzieć przed przeprowadzką, a nie po. Zaletą jest krótki dojazd dla każdego, kto pracuje w tym samym klastrze: wynajem najemcy z sąsiedniego biura nie wymaga ani samochodu, ani metra.

Struktura własności to pytanie pierwsze

Strefy wolnocłowe i dzielnice lądowe Dubaju mają różną strukturę prawną i to pierwsze pytanie przy zakupie w klastrze TECOM, a nie przypis. Prawo cudzoziemca do posiadania konkretnego budynku, warunki ewentualnej dzierżawy gruntu pod spodem oraz obowiązujące zasady rejestracji należy uzyskać na piśmie, zanim porówna się cenę za stopę kwadratową ze zwykłą dzielnicą Dubaju w pobliżu.

Warto też ustalić, kto jest faktycznym sprzedającym — nazwa i oznakowanie strefy wolnocłowej często nie pokrywają się z podmiotem prawnym, który zbudował dany budynek, a to właśnie ten podmiot, nie TECOM, odpowiada za ewentualne roszczenia dotyczące jakości lub terminów. Rola TECOM w tym łańcuchu to zazwyczaj właściciel gruntu i dostawca infrastruktury, a nie strona umowy sprzedaży.

Płynność i rynek wtórny

Pula kupujących i najemców w klastrach biznesowych TECOM jest stale węższa niż w przeciętnej dzielnicy mieszkaniowej Dubaju — to głównie pracownicy firm ze strefy oraz inwestorzy celujący w tę niszę. Przy wynajmie długoterminowym to zaleta: najemca jest czytelny i weryfikowalny dzięki publikowanemu zapełnieniu klastra; przy szybkiej odsprzedaży to raczej wada, bo brakuje szerokiego, spontanicznego popytu, jaki przyciąga dzielnica taka jak Dubai Marina czy JVC.

Villa Lantana, jako własny projekt mieszkaniowy spółki, stoi osobno od portfela komercyjnego i lepiej oceniać ją jako zwykły aktyw mieszkaniowy w Dubai Science Park — z zastrzeżeniem, że nawet tam najemcy częściej pochodzą z sąsiednich laboratoriów i biur niż z innych części miasta.

Jak pracuję z jego projektami

Zaczynam od struktury własności i ustalenia, kto jest faktycznym sprzedającym — dla wszystkiego w strefie wolnocłowej to rozstrzyga sprawę, zanim dojdzie do planu mieszkania. Następnie sprawdzam publikowane zapełnienie docelowego klastra w ostatnich okresach sprawozdawczych: to jedyny naprawdę weryfikowalny wskaźnik przyszłego popytu najmu w okolicy, dostępny bez wizyty w biurze sprzedaży.

Wyceniam też opłatę serwisową i to, czy poza zwykłą opłatą budynkową obowiązuje osobna opłata dzielnicowa strefy wolnocłowej — infrastruktura biznesowa kosztuje więcej w utrzymaniu niż typowa dzielnica mieszkaniowa. A przy wynajmie długoterminowym omawiam z klientem, kim realnie jest najemca dla danego adresu: pracownik firmy z tego samego klastra płaci zwykle rzetelniej i zostaje dłużej niż najemca bez związku ze strefą.

TECOM nie jest w istocie deweloperem mieszkaniowym: prawie wszystko, co sprzedaje się pod jego nazwą w dzielnicach biznesowych, zbudowały i sprzedały inne firmy, a TECOM jest właścicielem gruntu i infrastruktury pod spodem. Zanim porówna się cenę ze zwykłą dzielnicą mieszkaniową, należy uzyskać na piśmie strukturę własności konkretnego budynku i faktycznego sprzedającego — często nie jest nim sam TECOM.

Najczęstsze pytania

Czy TECOM Group to wiarygodny deweloper?

Zrealizowane: dziesięć dzielnic biznesowych, w tym Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park i Dubai Studio City. Liczy się rejestr Departamentu Gruntów, a nie broszura: znajdują się w nim licencja, postęp każdego projektu w procentach i rachunek escrow. Przy sprzedaży off-plan pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji etapów budowy. Pełne zestawienie znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje TECOM Group?

Katalog serwisu obejmuje 8 projektów TECOM Group, każdy z paszportem budynku — liczba pięter, lokali, termin przekazania i struktura pokoi. Są wymienione powyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lokali. Lokale dostępne w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od TECOM Group bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem kosztów nie ma różnicy: przy off-plan broker jest opłacany przez TECOM Group, a nie przez Państwa, więc telefon do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od TECOM Group

To zależy, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać budżet i zadanie, które nieruchomość ma spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a które bym ominął.