TECOM Group

Ein börsennotiertes Unternehmen, dem die Business-Freezones Dubais gehören und das sie betreibt – Internet City, Media City, Design District und sieben weitere Cluster – und Büroflächen an multinationale Mieter vermietet; Wohnprojekte wie Villa Lantana sind ein Nebengeschäft, nicht das Kerngeschäft.

• Langfristige Vermietung an einen Mieter aus demselben Cluster
• Nachfrage, die sich über öffentliche Offenlegung überprüfen lässt
• Alle, die selbst in einer der Freezones arbeiten
• Nicht für Familien, die ein gewöhnliches Wohnviertel suchen

Das Unternehmen in Kürze

Börsengang

IPO am Dubai Financial Market (DFM) im Juli 2022 – einer der am stärksten überzeichneten Börsengänge in der Geschichte der Börse

Muttergesellschaft

Dubai Holding, das Konglomerat der Regierung von Dubai, behielt nach dem IPO die Kontrollmehrheit

Erfahrung

entwickelt seit 1999 die Geschäftsviertel Dubais

Portfolio

zehn Geschäftsviertel, darunter Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park und Dubai Studio City

Mieter

zu den Mietern der Cluster zählen Meta, Google, Visa, BBC, CNN, Unilever und Dior

Was für ein Bauträger das ist

Wer das ist und warum es kein gewöhnlicher Bauträger ist

Die TECOM Group ist in erster Linie kein Wohnungsbauer, sondern ein Betreiber von Gewerbeimmobilien: Ihr gehören Grundstücke und Gebäude in den Business-Freezones Dubais, und ihre Einnahmen stammen aus der Miete der dort tätigen Unternehmen. Als börsennotiertes Unternehmen funktioniert sie anders als ein Wohnbauträger wie Emaar: Investoren interessieren sich für Büroauslastung und Gewerbeerträge, nicht für das Tempo des Wohnungsverkaufs – und genau diese Zahlen muss das Unternehmen nach den Börsenregeln offenlegen.

Für einen Käufer von Wohnraum in einem ihrer Viertel ist das ein ungewöhnlicher Vorteil – ein öffentlich verfügbarer Frühindikator für die Nachfrage. Die Auslastung der Freezone, in der Ihr Gebäude steht, erscheint in den Unternehmensmeldungen früher als in der Mietrate des Viertels, und das ist mehr wert als jede Prognose eines Verkaufsbüros.

Ein Eigentümer-Betreiber-Modell

Das Unternehmen hält Vermögenswerte, statt zu verkaufen und zu gehen: Die Einnahmen stammen aus jahrzehntelanger Miete derselben Firmenmieter, was ihm ein direktes finanzielles Interesse daran gibt, das Viertel in Ordnung zu halten – ein vernachlässigter Cluster verliert Mieter schneller, als ein vernachlässigtes Wohnhaus Käufer verliert. Die Infrastruktur dieser Viertel ist auf die Bedürfnisse von Unternehmen ausgelegt – Anbindung, Parkplätze, Besprechungsräume, Verpflegung für Beschäftigte – und nicht auf die Anforderungen einer Wohngemeinschaft.

Wohnraum in diesen Clustern ist ein Nebenprodukt, und das meiste, was die Adresse TECOM trägt, wurde tatsächlich von anderen Unternehmen gebaut und verkauft, die zu Freezone-Landbedingungen arbeiten. Villa Lantana im Dubai Science Park ist ein seltener Fall, in dem TECOM selbst der eingetragene Bauträger ist, aber das ist eher die Ausnahme als die Regel im gesamten Portfolio.

Was das für Mieter oder Käufer bedeutet

Die Nachfrage nach Wohnraum in einer Freezone hängt davon ab, ob die Unternehmen in genau diesem Cluster einstellen, und nicht von der Entwicklung der ganzen Stadt. Wächst die Beschäftigung in Dubai Internet City, steigt die Nachfrage nach Wohnungen in der Nähe; verlangsamt sich die Einstellung in einer bestimmten Branche, zieht das die Nachfrage mit herunter, unabhängig vom Durchschnitt der Stadt. Das ist konzentrierte, nicht diversifizierte Nachfrage, und sie sollte getrennt von den gesamtstädtischen Trends beurteilt werden.

Der Rhythmus dieser Viertel ist der einer Arbeitswoche – belebt zu Bürozeiten, ruhig am Wochenende. Das ist eine bewusste Business-first-Entscheidung und kein Planungsfehler, aber man sollte es vor dem Einzug wissen und nicht danach. Der Vorteil ist ein kurzer Arbeitsweg für alle, die im selben Cluster arbeiten: Wer an einen Mieter aus dem benachbarten Büro vermietet, braucht weder Auto noch Metro.

Die Eigentumsstruktur ist Frage Nummer eins

Freezones und Festlandviertel Dubais sind rechtlich unterschiedlich aufgebaut, und das ist beim Kauf in einem TECOM-Cluster die erste Frage und keine Fußnote. Das Eigentumsrecht eines Ausländers an dem konkreten Gebäude, die Bedingungen eines zugrunde liegenden Landpachtvertrags und die geltenden Registrierungsregeln sollten schriftlich vorliegen, bevor man den Preis pro Quadratfuß mit einem gewöhnlichen Viertel Dubais in der Nähe vergleicht.

Ebenso sollte man klären, wer der tatsächliche Verkäufer ist – Name und Beschilderung der Freezone stimmen oft nicht mit der juristischen Person überein, die das konkrete Gebäude entwickelt hat, und diese, nicht TECOM, ist die Adressatin für jeden Anspruch wegen Qualität oder Termin. TECOMs Rolle in dieser Kette ist meist die des Grundeigentümers und Infrastrukturanbieters, nicht die der Vertragspartei eines Kaufvertrags.

Liquidität und Wiederverkaufsmarkt

Der Kreis der Käufer und Mieter in den Geschäfts-Clustern von TECOM ist durchweg enger als in einem durchschnittlichen Wohnviertel Dubais – meist Beschäftigte von Unternehmen der Zone selbst und Investoren, die gezielt diese Nische ansteuern. Für eine langfristige Vermietung ist das ein Vorteil: Der Mieter ist nachvollziehbar und über die veröffentlichte Auslastung des Clusters überprüfbar; für einen schnellen Wiederverkauf eher ein Nachteil, denn die breite, spontane Nachfrage, die ein Viertel wie Dubai Marina oder JVC anzieht, gibt es hier nicht.

Villa Lantana als eigenes Wohnprojekt des Unternehmens steht abseits des Gewerbeportfolios und lässt sich am besten als gewöhnliche Wohnimmobilie im Dubai Science Park beurteilen – mit dem Vorbehalt, dass auch dort die Mieter eher aus benachbarten Laboren und Büros kommen als aus anderen Teilen der Stadt.

Wie ich mit den Projekten arbeite

Ich beginne mit der Eigentumsstruktur und der Frage, wer der tatsächliche Verkäufer ist – bei allem innerhalb einer Freezone klärt das die Sache, bevor der Grundriss überhaupt zur Sprache kommt. Danach prüfe ich die veröffentlichte Auslastung des Ziel-Clusters über die letzten Berichtszeiträume: Sie ist der einzige wirklich überprüfbare Indikator der künftigen Mietnachfrage in der Nähe, verfügbar ohne Besuch im Verkaufsbüro.

Ich rechne außerdem die Service Charge durch und prüfe, ob neben der normalen Gebäudegebühr eine gesonderte Abgabe des Freezone-Bezirks anfällt – Geschäftsinfrastruktur ist im Betrieb teurer als ein typisches Wohnquartier. Und bei langfristiger Vermietung bespreche ich mit dem Kunden, wer der realistische Mieter für diese Adresse ist: Ein Beschäftigter eines Unternehmens im selben Cluster zahlt in der Regel zuverlässiger und bleibt länger als ein Mieter ohne Bezug zur Zone.

TECOM ist im Kern kein Wohnbauträger: Fast alles, was innerhalb der Geschäftsviertel unter ihrem Namen verkauft wird, wurde von anderen Unternehmen gebaut und verkauft, während TECOM Grund und Infrastruktur darunter besitzt. Bevor Sie den Preis mit einem gewöhnlichen Wohnviertel vergleichen, lassen Sie sich die Eigentumsstruktur des konkreten Gebäudes und den tatsächlichen Verkäufer schriftlich bestätigen – es ist oft nicht TECOM selbst.

Häufige Fragen

Ist die TECOM Group ein zuverlässiger Bauträger?

Übergeben: zehn Geschäftsviertel, darunter Dubai Internet City, Dubai Media City, Dubai Design District, Dubai Science Park und Dubai Studio City. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter Kontrolle der RERA und wird nach Prüfung der Bauabschnitte ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Text oben.

Welche Projekte baut die TECOM Group?

Der Katalog der Website umfasst 8 Projekte der TECOM Group, jeweils mit Gebäudepass – Stockwerke, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung nach Schlafzimmern. Sie sind oben aufgeführt, und der Block „Wo sie bauen“ zeigt die Viertel mit den meisten ihrer Objekte. Objekte im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei der TECOM Group direkt oder über einen Makler kaufen?

Finanziell macht es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von der TECOM Group bezahlt, nicht von Ihnen, ein Anruf direkt im Vertrieb spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Perspektive – das Vertriebsteam des Bauträgers verkauft nur seine eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Bei Wiederverkauf und Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei der TECOM Group

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll – ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Bauträgers derzeit sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.