BNH Real Estate Developer : des logements au-dessus de commerces, et ce que cela change

BNH Real Estate Developer construit des projets mixtes commerces et logements à Al Furjan : des logements au-dessus de boutiques et d'arcades commerciales. C'est une forme urbaine ancienne et sensée, qui entraîne un ensemble de conséquences qu'un immeuble purement résidentiel n'a pas.

Ce qu'apporte le fait de vivre au-dessus de commerces

• La commodité quotidienne en bas de chez soi. Un supermarché, une pharmacie et un café dans l'immeuble ont une vraie valeur dans un quartier où l'alternative est de prendre la voiture.
• Cela se loue plus vite. Les locataires paient pour la commodité à pied, et dans les quartiers dépendants de la voiture, il y en a très peu.
• Le loyer commercial soutient l'immeuble. Lorsque les commerces sont bien loués, leur contribution aux coûts communs peut contenir les charges résidentielles.

Ce que cela coûte

• Bruit et horaires. Le commerce fonctionne tôt et tard, avec livraisons, collecte des déchets et mouvements de personnel selon son propre calendrier.
• Extraction et odeurs. Les restaurants sous des appartements sont la plainte la plus persistante dans les immeubles à podium, et corriger après coup est difficile et coûteux. Demandez où passe l'extraction, et si elle débouche au-dessus des étages résidentiels.
• Circulations partagées. Établissez si les entrées, ascenseurs et parkings résidentiels sont distincts des commerciaux. Sinon, c'est une caractéristique permanente de la vie quotidienne.
• Le risque de vacance joue dans les deux sens. Des locaux vides en bas donnent à l'immeuble un air mort et suppriment la contribution aux coûts qui contenait vos charges.

Le document le plus important

La répartition des coûts entre les composantes commerciale et résidentielle. Elle détermine la part des systèmes communs, de la sécurité, du nettoyage et de l'entretien structurel que financent les propriétaires de logements, et elle est fixée dans les documents constitutifs de l'immeuble, non négociée plus tard. Lisez-la avant le prix, pas après.

Interrogez aussi la gouvernance : un seul propriétaire commercial détient-il un poids suffisant dans l'association des propriétaires pour orienter les décisions de dépenses et de gros travaux ?

Autres points à vérifier

• Quelles catégories d'usage sont autorisées en bas, car une arcade tranquille peut devenir une rangée de restaurants.
• L'occupation commerciale actuelle, et depuis combien de temps les locaux sont loués.
• Escrow, Oqood, entrepreneur et recours en cas de retard pour l'off-plan.
• Les charges de copropriété dans les immeubles livrés du promoteur, avec historique.
• La distance au métro, qui à Al Furjan détermine à la fois le loyer et la revente.

À qui cela convient

• Les investisseurs en location longue qui visent des locataires sensibles à la commodité à pied dans un quartier dépendant de la voiture.
• Les acheteurs qui utiliseront eux-mêmes les commerces et ne sont pas gênés par l'activité en bas.
• Pas ceux qui veulent du calme, ni l'acheteur qui a sauté le document de répartition.

D'après le registre du Dubai Land Department et la pratique courante des immeubles à usage mixte.