Bureaux à Dubaï

Depuis deux ans, un bureau à Dubaï a cessé d'être un poste de charges pour devenir un produit d'investissement. La raison est prosaïque : les entreprises arrivent plus vite que les tours ne sortent de terre. Il ne reste presque plus de surfaces de qualité disponibles, les loyers ont progressé de plusieurs dizaines de pour cent en un an, et les achats d'étages de bureaux battent record sur record. Voici ce qui se passe réellement, d'après les chiffres du Land Department, et ce qu'il en découle pour un locataire comme pour un investisseur.

dans les emplacements prime 3–5 %, au DIFC proche de zéro

+21 % sur un an, hors TVA et hors charges de service

les loyers ont augmenté dans les 22 sous-marchés suivis

au S1 2025, contre 27 au S1 2024

contre 1.7m sq ft en 2020

dont plus de 7m au DIFC

Que s'est-il passé sur le marché ?

Le marché des bureaux de Dubaï évolue dans le même sens depuis cinq ans. En 2020, la vacance atteignait 20 %, les loyers baissaient et les promoteurs abandonnaient les projets de bureaux au profit du résidentiel. Début 2025, la vacance est d'environ 5 %, et de 3–5 % dans les emplacements prime ; au DIFC, elle est pratiquement nulle, avec un taux d'occupation de 98 %.

Le reste n'a été qu'une simple arithmétique. La nouvelle offre a reculé cinq années de suite : 1.7m sq ft en 2020, 500 000 en 2024, environ 705 000 attendus pour 2025. La demande, elle, a augmenté : la Dubai Chamber of Commerce a enregistré un record de 70 500 nouveaux membres en 2024, soit +4,6 % par rapport à 2023. Quand l'offre se contracte et que la demande croît, le loyer ne bouge pas de quelques points mais par multiples : sur l'année, les loyers ont augmenté dans les 22 sous-marchés suivis, de 45 % en moyenne.

Nouvelle offre, en milliers de sq ft. Bright Rich | CORFAC International, T1 2025

Qui occupe ces bureaux ?

La structure de la demande explique pourquoi la pénurie se concentre précisément en haut du marché. Les nouvelles demandes du premier semestre 2025 se répartissent ainsi : services aux entreprises 38 %, technologie 31 %, immobilier 12 %, banque et finance 10 %. Ce sont des sociétés qui ont besoin d'une adresse, d'une salle de réunion et d'un hall présentable — pas des surfaces les moins chères de la ville.

Part des nouvelles demandes de bureaux. Knight Frank, Dubai Office Market Review, S1 2025

Le DIFC est une histoire à part. Au premier semestre 2025, le centre a enregistré 1 081 nouvelles sociétés, son meilleur résultat depuis son ouverture en 2004, portant à 7 700 le nombre d'entreprises actives. On y compte 289 banques et sociétés de marchés de capitaux, en hausse de 17 % sur un an, et 440 gestionnaires de patrimoine, en hausse de 18,9 %. La zone n'a plus aucune surface libre, et les sociétés qui ont besoin d'une présence au DIFC pour des raisons réglementaires ont rejoint une file d'attente.

Que se passera-t-il ensuite ?

Les promoteurs ont réagi, mais avec plusieurs années de retard. 15.8m sq ft de nouveaux bureaux sont annoncés à Dubaï d'ici 2030, ce qui portera le parc total à environ 138m sq ft. Plus de 7m de cet ensemble se situent au DIFC, pour l'essentiel selon un modèle build-to-rent : le promoteur construit et conserve l'actif pour les flux locatifs. À Business Bay, le tableau est inverse — plus de 1.3m sq ft sont construits pour la vente, ce qui est un indicateur direct de la demande des investisseurs pour les immeubles de bureaux.

La conclusion pratique est inconfortable pour un locataire et inverse pour un investisseur. Une part importante de l'offre future est contractualisée avant sa livraison, et l'écart entre les immeubles de qualité et le parc ancien va se creuser : les entreprises continuent d'emménager dans le neuf et de quitter le secondaire. Au vu des dates de livraison, la pénurie de surfaces de qualité devrait durer jusque vers 2027–2028.

Une réserve sur les chiffres. Les surfaces locatives de qualité représentent environ 108m sq ft au total, ce qui n'équivaut pas à l'ensemble du parc de bureaux de la ville, free zones comprises : ce second chiffre est nettement plus élevé. C'est pourquoi chaque chiffre de cette section est accompagné de la période à laquelle il se rapporte, et pourquoi les valeurs de lignes différentes ne doivent pas être additionnées.

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Les loyers par catégorie, ce que le prix comprend en plus du loyer lui-même, l'aménagé face au shell & core, les bureaux services et la protection du locataire selon les règles de la RERA.

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Vingt-deux sous-marchés avec leur croissance annuelle des loyers : DIFC, Downtown, Business Bay, les free zones, le vieux Dubaï et les secteurs qui progressent à partir d'une base basse.

Questions fréquentes

Pourquoi les bureaux de Dubaï ont-ils renchéri aussi brutalement ?

Deux phénomènes se sont conjugués. La nouvelle offre continue de diminuer — 705 000 sq ft en 2025 contre 1.7m en 2020 — tandis que les entreprises continuent d'arriver : la seule Dubai Chamber of Commerce a enregistré 70 500 nouveaux membres en 2024. La vacance est tombée à environ 5 %, à zéro dans les tours prime, et le marché est devenu un marché de bailleurs.

Un étranger peut-il posséder un bureau à Dubaï en pleine propriété ?

Oui. Dans les zones freehold, un bureau s'achète en pleine propriété exactement comme un appartement, enregistré auprès du Land Department et assorti de frais de 4 %. Les bureaux situés dans des free zones comme le DIFC ou le DMCC sont un autre sujet : ils ont leurs propres règles d'enregistrement, qu'il faut vérifier avant de verser le moindre acompte.

Qu'est-ce qui rapporte le plus — un bureau ou un appartement ?

Les bureaux sont cotés à 10–12 % par an contre 4–7 % pour le résidentiel. Il ne faut pas prendre ces chiffres au pied de la lettre : ils sont calculés sur des projets précis et reposent sur une hypothèse de loyer à trois ans. Mais la direction est juste — le commercial à Dubaï rapporte actuellement plus que le résidentiel, parce que la pénurie y est plus aiguë.

Quand la pénurie de bureaux prendra-t-elle fin ?

15.8m sq ft sont en construction d'ici 2030, dont plus de 7m au DIFC. Mais une part importante est contractualisée avant la livraison, et deux à quatre ans s'écoulent entre le premier coup de pelle et la remise des clés. Selon les dates de livraison, la pénurie de surfaces de qualité se maintient jusque vers 2027–2028.

Free zone ou mainland — quel bureau choisir ?

Cette décision porte sur la licence, non sur le bien : le type de société détermine où elle peut louer, et inversement. Une free zone offre une procédure claire et un environnement de pairs ; le mainland permet de travailler directement avec le marché local. On choisit d'abord la juridiction, puis la surface, et non l'inverse.

Sources

• Knight Frank, Dubai Office Market Review— S1 2025
• Bright Rich | CORFAC International— T1 2025

Les chiffres sont cités tels que les cabinets de conseil les publient et se rapportent à la période indiquée. Les rapports ne mesurent pas le marché de la même façon ; la source est donc imprimée sous chaque graphique plutôt qu'en une liste unique à la fin. Les loyers s'entendent hors TVA et hors charges de service, sauf mention contraire à proximité.

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Dites-moi ce dont vous avez besoin : surface, quartier, location ou achat, budget. Je vous montrerai ce qui est réellement disponible sur le marché aujourd'hui et je vous dirai franchement où le loyer a dépassé le raisonnable.